Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Рентабельность управляющей компании жкх

Особенности бизнеса и его выгода

Открыть собственный бизнес в виде управляющей компании ЖКХ – перспективная идея, требующая больших первоначальных инвестиций, окупаемость которых займет время.

На второй год работы бизнес полностью окупает вложенные средства и начинает приносить владельцу чистую прибыль.

Частная управляющая компания как идея бизнеса – целесообразность, выбор клиентов, основные риски, организация работы

Наверняка большинство жильцов современных многоквартирных домов не удовлетворены работой местного ЖКХ, однако организовать инициативную группу и исправить положение, мало кто способен. И всё это на фоне повсеместной разрухи во дворах и подъездах.

Разбитые окна и двери, обшарпанные лестницы, забитый и грязный мусоропровод, надписи на стенах, протекающая крыша и многое другое. К тому же такое плачевное состояние подвалов и подъездов может причинять вред здоровью. Сырость и антисанитария, распространение крыс, блох и тараканов, плесень.

Да и просто открытый доступ в подъезды на чердаки и в подвалы делает их излюбленным местом для посещения наркоманов, мелких преступников и БОМЖей.

Все эти проблемы вполне решаемы и деньги, перечисляемые на обслуживание ЖКХ, постоянно растут. Однако уровень обслуживания у управляющих компаний, как правило, отвратителен.

 Даже при прорыве водопровода бригада сантехников выезжает с большим запозданием и ущерб от аварии выходит гораздо больше, чем приедь ремонтники оперативно. А при сгоревшей электропроводке и вовсе можно дожидаться электриков несколько дней.

Рентабельность управляющей компании жкх

И дело здесь не столько в безалаберности, нерадивости или лени сотрудников ЖЭКа, сколько в многочисленных проблемах самой структуры системы государственного управления отрасли.

Многолетнее отсутствие здоровой конкуренции, монополии со стороны государственных ЖЭК контор привело к неэффективному управлению и распределению средств. В результате огромные деньги, находящиеся в отрасли расходуются на залатывание дыр.

Некачественный ремонт системы отопления в сезон холодов, перемерзающие трубы в подъездах из-за разбитых окон и дверей. При огромных теплопотерях жильцы, по сути оплачивают отопление улиц, а не своих домов.  Сложившиеся ещё в советское время системы домоуправлений продолжают свою неэффективную деятельность в большинстве российских городов.

А при отсутствии конкуренции осознают своё выигрышнее положение. Ведь зачем работать лучше, если деньги всё равно платят.

В настоящее время немного исправляют ситуацию частные управляющие компании, они приходят на смену старым ЖЕКам и ДЕЗам. Появляется конкуренция способствующая общему улучшению сервиса. Товариществам собственников жилья предлагается выбор. К сожалению, этот процесс только начинается, почему предприниматели не спешат освоить этот бизнес? Ведь это много миллиардные обороты.

Маркетинговыми агентствами было произведено аналитическое исследование рынка жилищно-коммунальных услуг Москвы. По средним оценкам этот сектор оценивается в один миллиард евро в год.

Рынок действительно огромен и за право обслуживания коммунального хозяйства выступает более двух с половиной тысяч предприятий, причём более двух третей это малые частные организации.

Но, не смотря на улучшенное управление ресурсами из-за доставшейся в управление изношенной сети коммуникаций и объектов, прибыль таких компаний минимальна. Большая часть средств уходит на замену или дорогой ремонт.  Лучше дело обстоит в новостройках, где сразу организуются ТСЖ.

Действительно, открывать бизнес по обслуживанию коммунального хозяйства на базе «хрущёвок» построенных в 70е годы, с их изношенными коммуникациями нецелесообразно.

Рентабельность управляющей компании жкх

Окупаемость предприятия в таком случае может достигать 5 и более лет. Но даже в запущенных случаях рынок ЖКХ может быть высокорентабельным.

Прибыль от управления ЖКХ у девелоперской компании несоизмеримо ниже, чем от реализации собственных проектов и инвестиций. Однако девелопер стремится организовать собственную управляющую контору на возводимых объектах. Тем самым привлекая клиентов уже готовым решением. К тому же компании легче устранять собственные ошибки и недостатки в строительстве.

Для гарантированных прибылей и быстрой окупаемости в данном бизнесе, в первую очередь следует найти подходящие, перспективные объекты.  На начальном этапе, поиск будущих клиентов, прерогативная задача.

Один из путей привлечения клиентов — хорошая репутация. Однако начинающей компании это недоступно. Поэтому следует обратиться к рекламе.

Население в России, до сих пор, мало осведомлено о возможности передать недвижимость в частное управление. Цель рекламной компании изменить общее мнение о частной управляющей компании.

Рассказать о выгодах такого управления и привлечь внимание к собственным услугам.

У небольшой управляющей компании выбор объектов также небогат. В основном стоит обратить внимание на массовое жильё. Элитные современные застройки и бизнес центры давно поделены между крупными компаниями с большими возможностями и технической базой. Это верхний уровень данного бизнеса и небольшую компанию к таким объектам не подпустят.

Ведь малой компании будет не под силу управлять объектами со сложными инженерными системами стоящими миллионы и десятки миллионов рублей, а то и долларов.  Старые застройки 60-80 годов не стоят усилий по причине крайней изношенности коммуникаций. Все деньги в течение 5-7 лет будут уходить на постепенное обновление всего хозяйства.

Полная замена водоснабжения, электрики, газового оборудования, канализации, связь, ремонт кровли и подвалов, установка дверей в подъездах, замена оконных рам, утепление, косметический и текущий ремонт. Перечень можно и продолжить. Прибыль с данного фонда минимальна и это при полной загруженности всех ремонтных и обслуживающих бригад.

К тому же жители, прожившие в таких домах с советского времени, мало доверяют частным компаниям и поэтому тут властвуют старые ЖЭКи.

Лучшим вариантом могут стать многоквартирные жилые застройки 90х годов. Для управляющей компании тут гораздо меньше затрат, а при правильном подходе всегда есть шанс выступить выгодней чем ЖЕК или ДЕЗ.

Главной проблемой, с которой сталкиваются все управляющие компании это несвоевременные платежи со стороны жильцов за оказанные услуги.

По статистике задолженность по коммунальным платежам может достигать 25-35%. В старом жилом фонде проживает большой процент льготников, что означает компенсацию части услуг государством.

К сожалению, городской бюджет рассматривает данную статью расходов далеко не в первую очередь.

Ещё одной проблемой может стать запущенное состояние инженерных систем — отопление, водоснабжение, канализация. Если в прошлом, ремонт проводился не качественно, и обслуживание велось плохо, то новой управляющей компании придётся немало постараться для приведения хозяйства в работоспособное состояние.

 В любом случае компании придётся иметь некий свободный резерв для выполнения внеплановых работ, например серьёзных аварий на участке или неплатежей.

В данном сегменте рынка есть два способа ведения бизнеса. Первый это создание группы руководящих менеджеров которые будут заниматься привлечением эксплуатационных компаний и распределением денежных средств.

В этом случае вся техническая сторона переходит аутсорсинговым компаниям, в то время как управляющая компания только следит за состоянием дел и принимает необходимые решения. При таком способе ведения бизнеса есть как свои плюсы, так и минусы.

Плюсом может стать то, что управляющей компании самой не требуется вкладывать больших средств на начальном этапе ведения бизнеса. Так же нет необходимости в большом штате сотрудников. Минус это полная зависимость от компаний подрядчиков.

В итоге, как бы не была проведена работа, за качество отвечать именно управляющей компании. При затягивании сроков проведения работ, перерасход средств на ведение ремонта — к этому нужно быть готовым, и отвечать перед непосредственными заказчиками.

Второй способ предполагает полностью взять на себя обслуживание и эксплуатацию объектов. При этом потребуются большие первоначальные вложения.

Закупка оборудования, техники, наём большого количества персонала, собственные помещения и мастерские.

Такой способ работы будет рентабелен лишь при наличии большого количества клиентов и обслуживание целого комплекса зданий или микрорайона. Тогда затраты равномерно распределяются по большому количеству объектов.

Перспективы бизнеса

В любом случае данный вид бизнеса продолжает развиваться. И переход к новым формам управления жилищным хозяйством неизбежен.  Это наёмные управляющие организации, самоуправление жильцами или товарищество собственников.

Рентабельность управляющей компании жкх

В последних двух случаях эффективная работа возможна при наличии инициативной группы жильцов, хотя среди них навряд ли будут профессионалы. Лучше привлечь наёмных работников. Для привлечения кадров наиболее перспективным выглядит найм бывших работников ЖЭКов.

При более высоком окладе и знании своего дела, это будут хорошие профессионалы, знающие отрасль изнутри. Наверняка, они предвидят подводные камни при управлении сложным хозяйством и помогут в дальнейшем развитии бизнеса.

В этой же рубрике интересно почитать: Идеи услуг

Еще по теме  Куда жаловаться на управляющую компанию в Москве

≡  14 Май 2014 ; 

Российское законодательство подвергает строгому контролю коммерческие управленческие структуры, занимающиеся поддержанием оптимального благоустройства жильцов многоквартирных домов и обеспечивающим ремонт дома, бесперебойную поставку основных энергоресурсов, таких как электричество, газ, вода, отопление.

  • Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
  • Измененными требованиями к организации, прописанными в Федеральном законе № 255-ФЗ (от 21.07.2014).
  • Установленными методами регулирования тарифов на отопление Правительственным Постановлением N 1075 (от 22.10.2012).
  • Регулировкой отношений в области водоснабжения и водоотведения в Федеральном законе N 416-ФЗ (от 07.12.2011).
  • И другими Законами о внесении изменений в повышение энергетической эффективности, о помощи ЖКХ в проведении реформ, утверждении новых норм и правил эксплуатации жилищного фонда и др.

Рентабельность бизнеса

Рентабельность данного бизнеса невысока, поэтому не каждый предприниматель выявляет желание открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ. Хотя привлекательным остается аргумент отсутствия большой конкурентной среды и наличия готовой базы клиентов. А увеличить рентабельность может помочь проведение таких мероприятий:

  • Небольшие скидки на ремонт квартиры, что заставит жильцов обращаться именно к своему управленцу, а не к другим организациям.
  • Сдача в аренду нежилого фонды, на который не претендуют жильцы.
  • Организация платной автостоянки возле дома с охранником.
  • Предоставление дополнительных услуг, не указанных в договоре (например, закупка запчастей к автомобилю по низким ценам и помощь в ремонте).
  • Внедрение автоматизации – установка на все системы счетчиков, помогающих экономно расходовать ресурсы.

Первоначальные инвестиции потребуются для аренды помещения под компанию и закупку основного оборудования для обслуживания квартир.  Управляющая компания должна иметь весь комплект оборудования, чтобы выгодно передавать его во временное пользование группам рабочих. Аренда оборудования – не рентабельное вложение денег, ведь зачастую стоит она очень дорого. Купить собственный инвентарь – наиболее просчитанный вариант развития компании.

Дальнейшая прибыль предприятия будет полностью зависеть от процентов за выполненные работы и оплаты услуг жильцами раз в месяц. По статистике, вложенные деньги можно окупить всего за год работы предприятия, главное – это отсутствие злостных неплательщиков среди пользователей вашими услугами.

Управляющая компания, как бизнес, держится на своевременной уплате жильцами всей суммы, набежавшей за пользование услугами.  В случаях регулярной неуплаты жильцами коммунальных услуг, пострадает именно ваше дело, ведь ответственность за оплату услуг лежит именно на нем. Договора на поставку ресурсов заключаются именно управляющей компанией, которая обязуется выплачивать указанные суммы за предоставленные ресурсы.  Если у компании образуется крупная задолженность, может начаться судебное разбирательство, которое может привести к банкротству.

Пошаговая инструкция

Предлагаемый ниже бизнес-план управляющей компании содержит конкретные обоснования открытия бизнеса и основные технико-экономические расчеты его функционирования на начальном этапе.

Бизнес в жилищно-коммунальном хозяйстве всегда считался делом рискованным и малопредсказуемым.

Тем не менее, если грамотно подойти к организации работы и проявить настойчивость, то можно со временем создать стабильно работающую компанию, которая будет приносить огромную пользу населения и солидный доход учредителю.

Как правило, прибыль в ЖКХ невелика из-за высоких затрат на различные работы по обслуживанию вверенных объектов.

Этот пример даст представление о том, где и как получить стартовый капитал, какое приобрести оборудование, каким образом организовать работу, чтобы обеспечить рентабельность предприятия ЖКХ и быстро выйти на точку окупаемости.

Следуя предложенным расчетам и рекомендациям, вы сможете стать учредителем высокодоходного предприятия, стабильно приносящего прибыль и пользующегося хорошей репутацией на рынке коммунальных услуг.

Цель – создание бизнеса по оказанию коммунальных услуг населению. В ходе реализации проекта будут решены следующие социально-экономические задачи:

  • Удовлетворен спрос населения на качественные коммунальные услуги по приемлемой стоимости.
  • Создано рентабельное предприятие, предоставляющее новые рабочие места.
  • Увеличится поступление налогов в местный бюджет за счет поступлений от прибыли предприятия.

Рентабельность управляющей компании жкх

Для финансирования проекта привлекаются вложения коммерческого банка в объеме 17 550 000 рублей (данная сумма составляет общую стоимость проекта). Процентная ставка по кредиту – 17,5% на 1 год.

Сроки окупаемости предприятия ЖКХ наступит не позднее 3 лет с момента начала деятельности.

За этот период инвестор получит доход в размере 1 195 740 рублей.

Проект рассчитан на 39 месяцев. Прогнозируемое время выхода на точку безубыточной работы – 13-й расчетный месяц. До наступления периода безубыточной работы предприятие получит прибыль в 295 884 руб. при ежемесячных расходах в 1 195 740 руб. за первый год.

Величина валовой прибыли организации составит 111 480 330 руб.

Проект гарантированно будет жизнеспособен на протяжении 3 лет при сроке окупаемости с учетом дисконта в 24 месяца. За жизненный цикл он даст возможность получить экономический эффект в 547 397,4 рубля.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя:

  • Официальную регистрацию ООО.
  • Сбор необходимых документов.
  • Заключение договоров с подрядчиками и жильцами.
  • Получение разрешительных документов.
  • Формирование уставного капитала.
  • Изготовление печати и пр.

Больших требований к уставному капиталу нет. Он может ограничиваться наличием имущества, стоимость которого в сумме составляет от 20 тысяч рублей. Необходимо прописать инструкции для организации процесса, которые помогут быстрее выйти на окупаемость. А это значит продумать пути получения дополнительных доходов.

Следующий этап – подача заявления в налоговую службу для регистрации бизнеса, которая проходит по стандартной процедуре по форме №P11001. К заявлению нужно приложить:

  • Выработанный устав или же протокол с решением собрания учредителей.
  • Договор, заключенный между учредителями.
  • Документы на право собственности (или же договор об аренде) с указанием юридического адреса.
  • Решение о назначении должностного лица с указанием его полного ФИО.
  • Название предприятия.
  • Подтверждение об открытии счета в банке.

Кроме этого необходимо изготовить собственную печать с именем директора и гербовыми отличиями. Далее следует стать на учет в соцстрахе, Росстате и ПФ (Пенсионном фонде). Свидетельство о регистрации будет выдано в срок от недели до одного месяца. Вместе с ним учредитель получит выписку из ЕГРЮЛ. Чтобы не затягивать оформление, необходимые документы нужно собрать заранее и подать единым пакетом.

Для того, чтобы осуществить реализацию бизнес-плана, необходимо пройти несколько важных этапов:

  • Регистрация юридического лица.
  • Оформление лицензий, аттестаций.
  • Аренда помещения.
  • Закупка оборудования, подбор персонала.
  • Подписание договоров с жилыми домами.

Далее следует непосредственно осуществление деятельности и поставка услуг в дома, взятые в управление.

Составляя бизнес-план самостоятельно, нужно обратить внимание на такие пункты:

  • Определение будущих целей компании.
  • Финансовый план – стартовые инвестиции, расчет будущего дохода, рентабельность.
  • Важно учитывать затраты на оплату труда персонала, закупку оборудования, аренду помещения, так далее.
  • Определение актуальности бизнеса в выбранном городе, районе.
  • Просчет будущих рисков и их минимизации.

Любой пункт достаточно важен и играет собственную роль в будущем открытии компании. К составлению плана требуется подходить ответственно, вкладывая собственные знания и опыт лиц, занимающихся подобной деятельностью.

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

Рентабельность управляющей компании жкх

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.
Рентабельность управляющей компании жкх

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.
Еще по теме  Ипотека при разводе супругов: как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Управляющая компания: бизнес-план с расчетами.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Как открыть управляющую компанию

Порядок действий по созданию УК предусматривает в первую очередь получение лицензии, свидетельствующей право на проведение деятельности. В связи с внесенными в закон поправками, срок действия этого документа продлен до пяти лет.

Пошаговая инструкция требует выполнения обязательных действий: оборудовать офис и принять в штат квалифицированных специалистов. Их должно быть столько, сколько потребует посменная работа с учетом ночной смены. Значит в офисе необходимо обустроить диспетчерскую с соответствующей аппаратурой и стационарной телефонной точкой, радиотелефоном или же с мобильной связью.

Кроме специалистов и бухгалтера в штат набираются разнорабочие, слесари, дворники, а также подбирается руководящий состав – администратор, главный инженер и др. К последним предъявляются особые требования:

  • Безупречное знание законодательной базы.
  • Организаторские способности.
  • Глубокое понимание всех технических и эксплуатационных процессов по использованию жилищного фонда.

Рентабельность управляющей компании жкх

Накануне, перед тем как открыть управляющую компанию с нуля учредитель обязан:

  • Пройти регистрацию с оформлением юридического лица и адреса.
  • Провести общее собрание в многоквартирном доме и составить договор с жильцами.
  • Четко прописать пункты планируемых работ и предоставляемых услуг.
  • Получить лицензию для начала управленческой деятельности.

Чтобы осилить последний пункт, руководителю нужно пройти экзаменационную аттестацию с демонстрацией знаний предпринимательской деятельности на законодательном уровне, после чего он получит сертификат, на основании которого и выдается лицензия.

Открытие собственного бизнеса — это ответственное и сложное дело. Чтобы по ходу решения вопросов у вас не возникало проблем или трудностей, стоит следовать четкому плану. Часто грамотно составленный бизнес-план — это уже полдела на пути к успеху.

Выбирая сферу для бизнеса, следует учесть несколько важных факторов:

  • конкуренция в той области, в которой вы планируете работать;
  • уровень знаний и опыта, которыми вы владеете в выбранной сфере;
  • привлекательность этого бизнеса для вас.

Если говорить об управляющей компании, то конкуренция на этом рынке практически отсутствует. Хотя подобные компании в России начали появляться еще 90-х, но широкой популярности так и не получили.

Сегодня управляющие компании, которые предлагают услуги для владельцев недвижимости класса А, процветают, как никогда. А вот классы В и С пока свободны. Это связано с тем, что в периоды кризиса многие владельцы недвижимости среднего уровня пытались заниматься управлением самостоятельно.

Теперь же многие ищут управляющие компании, но не всегда их находят. Для класса А слишком высокая комиссия.

Рентабельность управляющей компании жкх

Уровень знаний и опыта прямо влияют на будущий успех предприятия. Управляющая компания будет процветать, если менеджеры знают как найти клиентов и подписать с ними договора.

В области управления недвижимостью на руку сыграет опыт работы в агентстве недвижимости и работа риелтором. Поиск того, кто сдает в аренду площадь, и арендатора — это непростое дело, в котором нужна своя сноровка.

Какое бы дело вы ни открыли, оно должно вам нравиться. Если бизнес привлекателен, то вы не будете усиленно работать, заставляя себя делать что-либо и так далее. Все дела будут совершаться легко и просто, вы не будете чувствовать усталости, когда работаете. Задор и азарт на старте — это залог успеха.

Сегодня подобные компании эволюционируют и список предоставляемых услуг постоянно расширяется. Основными принято считать следующие:

  1. Долгосрочное управление. Имеется ввиду сдача в аренду площадей для торговли и бизнеса, а также помещений под офисы или для других целей. Это основная услуга, которую оказывают управляющие компании. Хотя, часто имеются ввиду бизнес-здания, но порой подобные компании могут заниматься и помещениями жилого или развлекательного типа. Услуга предполагает подписание долгосрочного договора, в котором срок сотрудничества составляет несколько лет.
  2. Краткосрочное управление. В этом случае, договор может подписываться на несколько месяцев или же оформляться для одноразового оказания услуги. Подобный вид управления пользуется популярностью среди застройщиков, которые получают готовые объекты. Поиск первых арендаторов и заключение договоров с ними хозяева зданий поручают специалистам, а затем принимают у них дела и дальше ведут объекты сами.
  3. Полное управление. Для того, чтобы в свой проспект включить подобную услугу, нужны специальные знания. Эта услуга предполагает строительство и управление под ключ. То есть управляющая компания ищет строительные бригады, занимается всеми организационными вопросами, а после завершения строительных и отделочных работ, подыскивает покупателей или арендаторов. Здесь больший уровень ответственности, поэтому вам понадобятся в компании соответствующие специалисты.
  4. Оперативное управление. Помимо продажи и сдачи в аренду, здание нуждается еще и в своевременном уходе. Данная услуга предполагает обслуживание здания и поддержания его в хорошем состоянии. При этом, вы можете составлять сметы на проведение работ, в которых будете оптимизировать все существующие расходы на обслуживание.
  5. Текущее обслуживание. Здесь имеется ввиду клиринг: чистка окон, уборка в здании, проветривание, проверка состояния отопительной и вентиляционной систем и т.д.

Бизнес-план управляющей компании хорош тем, что может содержать любые услуги, которые вы пожелаете в него включить. Главное, чтобы вы знали как их оказывать и какие затраты вам предстоит понести для той или иной услуги.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

  • зарегистрировать юрлицо;
  • оформить лицензию управляющей компании;
  • подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
  • принять на работу специалистов;
  • принять в управление МКД;
  • заключить договор управления с хозяевами жилья.
Рентабельность управляющей компании жкх

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

  • в Жилищном кодексе;
  • в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  • в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
  • ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
  • ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
  • ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
  • ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
  • статьях гражданского законодательства.

Пакет документов зависит от будущего выбора – создание организации с нуля или переделка уже существовавшей ранее организации.

Для создания УК с нуля потребуется:

  1. Заявление по форме № Р11001.
  2. Устав компании.
  3. Протокол собрания о создании УК.
  4. Учредительный договор.
  5. Бумаги о назначении директора компании.
  6. Гарантийное письмо от владельца здания о согласии размещения исполнительной организации.
  7. Оплата госпошлины (квитанция).

Пакет документов для существующей организации:

  1. Заявление по форме № Р13001.
  2. Устав с внесенными обновлениями.
  3. Протокол собрания, на котором вносились изменения.

Также потребуется поправить все учредительные документы, согласно принятым обновлениям.

Что делать после получения дома в управление

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

  • получить право управлять домом на конкурсе;
  • договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Рентабельность управляющей компании жкх

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

  • официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
  • выдержку из ЕГРЮЛ;
  • выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
  • финансовую документацию;
  • сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
  • свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание. На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора. Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

Еще по теме  Имеет ли право страховая компания взыскать деньги с виновника ДТП

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

  • задачи подписываемого соглашения;
  • описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
  • права и обязательства участников;
  • стоимость услуг, предоставляемых компанией;
  • способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
  • периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.
Рентабельность управляющей компании жкх

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Перед тем как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности МКД, которые решают этот вопрос путем проведения общего домового собрания. Наличие в документе более половины подписей собственников квартир дает основание считать договор действительным вследствие принятого решения. Жильцы вправе отстранить от выполнения обязанностей фирму-предшественницу и назначить нового исполнителя по договоренности.

Бывают случаи, что собрание не приходит к единому мнению и дом остается без управления. В подобную ситуацию вмешиваются органы местного самоуправления. Всем претендентам, желающим взять управление МКД на себя, предлагается подать заявки на участие в конкурсе, где будут рассмотрены представленные программы участников. Чтобы стать победителем, необходимо предоставить наилучшие убедительные разработки с перечнем услуг и кадровым составом.

Договор составляется на срок до пяти лет, но может быть расторгнут, если организация не выполняет или выполняет не в полном объеме свои обязательства. Домовой комитет вправе контролировать работу УК, которая прописывает в соглашении:

  • Стоимость ремонтных работ.
  • Тарифы на квартплату.
  • Перечень собственности, принадлежащей сообществу.
  • Полный список услуг, которые организация собирается предоставлять жильцам с указанием расценок.
  • Сроки выполнения обязательств.

Оформление и регистрация УК

Прежде всего, необходимо оформить юридическое лицо, встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

После требуется выбрать одну из организационно-правовых форм деятельности: ООО, ОАО, ИП. Каждая отличается своими плюсами и минусами. Выбор формы будет влиять на бизнес-процессы управляющей компании ЖКХ и последствия в случае банкротства компании.

Общество с ограниченной ответственностью – один из наиболее часто встречающихся форм ведения бизнеса.  Преимущество формы в том, что она имеет все полномочия юридического лица. Но в ситуации, когда компания терпит крах или имеет крупные долги, не несет ответственность своим имуществом. В случаях, когда один из учредителей совершает действия, приводящие к негативным последствиям на производстве – он выплачивает компенсацию из собственных средств.

ООО – является самой выгодной формой для открытия бизнеса в виде ЖКХ.

Открытое акционерное общество – форма, отвечающая имуществом в любых ситуациях, возникающих во время деятельности компании. К примеру, если жильцы не будут оплачивать счета, суд может взыскать долги с помощью изъятия имущества владельца.

Данный вид подходит в случаях, когда все совладельцы вкладывают собственное имущество в дело.

Открыть управляющую организацию по форме индивидуального предпринимателя могут некоторые категории лиц, имеющие определенные ресурсы и оборудование:

  1. В роли посредника между домами и компаниями ЖКХ. Происходит контроль работы, обратная связь через предпринимателя, но он не принимает участие в поставках и ремонтных работах.
  2. Предприниматель выступает посредником между домами и своей компанией ЖКХ.
  3. ИП занимается управленческими функциями – обустройство дворов, площадок, охрана гаражей, вывоз мусора.

Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

  • выбрать место и придумать название;
  • выбрать код;
  • решение об учреждении подготовить и устав;
  • сформировать УК.

После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.

Рентабельность управляющей компании жкх

Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.

И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Управляющая компания, как бизнес.
Управляющая компания, как бизнес.

Виды управляющей компании и ее услуги

Существуют несколько видов УК:

  • Управляющие – только управленческие вопросы.
  • Эксплуатационные – обеспечивают поставку коммунальных услуг, техническую, санитарную безопасность.
  • Гибридные – одновременное обслуживание и управление.

Каждый вид обязан обеспечивать бесперебойную работу всех функций и организационную деятельность.

Деятельность УК основана на управлении многоэтажными домами.

Организация должна осуществлять:

  • Управление общедомовым имуществом.
  • Обеспечение порядка на домовой, придомовой территории.
  • Обеспечивать своевременные ремонтные работы в подъездах и хоз. помещениях.
  • Подписывать соглашения с поставщиками коммунальных услуг.
  • Отслеживание и ремонт основных коммуникаций.
  • Ремонтные работы крыш домов.
  • Обеспечение бесперебойного вывоза мусора.
  • Сбор ежемесячной платы с жильцов.

Собственники жилья, доверившиеся частной фирме по оказанию услуг, ожидают получить качественные услуги. Во избежание жалоб и судебных разбирательств, нужно внимательно изучить все нюансы работы фирмы.

Бизнес-процесс УК

Рентабельность управляющей компании жкх

Бизнес-план управляющей компании включает в себя описание процесса организации работы управляющей организации ЖКХ.

Весь процесс можно разделить на несколько блоков:

  • Непосредственно управление – включает планирование, анализ выполненной работы.
  • Исследование – изучение актуальности бизнеса, его преимущества, спрос на рынке, уровня доходов.
  • Ресурсное обеспечение – организация отчетности, все виды управления (финансовое, организационное).

Для стабильной работы производства нужно постоянно определяться с будущими целями, выяснять ситуацию на рынке, мнение жильцов.

Как рассчитать будущую выручку, от чего идет доход?

Рассчитать возможный доход бизнеса несложно. Нужно выбрать количество обслуживаемых домой и квартир в них.

Выручка складывается из разницы от таких услуг:

  • Установление, плановое обслуживание счетчиков.
  • Сезонная уборка территории.
  • Озеленение.
  • Ремонтные работы.
  • Вывоз мусора.

Дополнительную прибыль можно получить, сэкономив на найме рабочих, закупке строительного материала.

Деньги от жильцов поступают на расчетный счет фирмы, которая должна вести отчетность обо всех тратах. В любой момент жильцы могут потребовать отчеты о потраченных средствах, которые УК обязана предоставить.

Поиск клиентов

После оформления всех необходимых документов и лицензий, требуется приступить к поиску будущих клиентов. Эффективно – взять под опеку новостройки, которые не требуют капитальных ремонтных работ, замен труб, крыши, проводки. Также предпринимателю нужно обсудить все нюансы с застройщиками, собственником дома, подписать договора с владельцами, а после с жильцами.

Также не стоит забывать о рекламе, она играет достаточно важную роль в будущем компании. Разместить объявления можно на сайтах, рекламных щитах. Не нужно пренебрегать личными встречами с домовладельцами.

Еще один способ получить дом в обслуживание – выиграть тендер среди всех обслуживающих фирм.

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.

Перспективы бизнеса

По мнению опытных бизнесменов, в ближайшем будущем, частные компании вытеснят с рынка все государственные фирмы, полностью заполнят нишу. Все происходит из-за того, что частные фирмы предоставляют более качественные услуги за такую же или даже ниже цену.

Также предприниматели проявляют лояльность к своим клиентам, идут на контакт и решают возникшие вопросы достаточно быстро.  Делается это для удовлетворения потребностей жильцов и привлечения внимания других домов.

Рентабельность управляющей компании жкх

На данном этапе развития, этот вид бизнеса достаточно перспективен, не имеет большого количества конкурентов.

Частная управляющая компания как идея бизнеса – целесообразность, выбор клиентов, основные риски, организация работы

Создание фирмы по обеспечению жильцов коммунальными услугами требует больших стартовых инвестиций, обладает следующими проблемами:

  1. Низкая рентабельность бизнеса в сфере жилищно-коммунальных хозяйств – большой процент собственников жилья отдают предпочтение государственным учреждениям.
  2. Постоянные затраты, дополнительные вложения денег.
  3. Трудности при подборе обученных сотрудников.
  4. Давление со стороны государственных учреждений.
  5. Достаточно нестабильное положение на рынке услуг – частые изменения в законе РФ.

Но самым опасным риском данного бизнеса считается низкая рентабельность стартовых инвестиций. В случаях стабильных невыплат по квитанциям со стороны недобросовестных жильцов, компания рискует обанкротиться или повлечь массовые расторжения договоров на поставку услуг. Также подобные проблемы последуют в случаях закупки ненужного оборудования, непродуманном распределении средств. Если такая ситуация все же произошла – расчетный счет перейдет во владение новой УК.

Все еще многие предприниматели боятся вливаться в данную нишу, из-за больших инвестиций, постоянно меняющегося законодательства или по своей неопытности. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ – это перспективное дело не только для простого заработка, но и для внесения личного вклада в развитие города.

Загрузка ...