Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Что это за документ, когда он составляется?

Договор купли-продажи доли земельного участка и дома является конечным результатом всех договоренностей, этот документ не только закрепляет намерения, а переводит эти намерения в реальную плоскость.

Доля в наследстве может быть выделенной в натуре, а может быть условной, просто оговоренной как некая часть от всего недвижимого имущества — и надела земли, и дома.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Перед проведением сделки важно уточнить, насколько свежей является оценка выставленной на продажу недвижимости.

Если оформление прав собственности происходило недавно, то кадастровая оценка еще актуальна, а если передача прав доли происходит спустя несколько лет, то нужно заказать свежую оценку.

Если есть техническая и юридическая возможности выделить доли в натуре, то такая

недвижимость оценивается в десятки раз дороже обычной долевой.

Владелец обособленной части может достроить нужное, например, сделать отдельный вход и пр., но для этого следует оформить право собственности на свою отдельную недвижимость, состоящую из доли земли и доли строения.

Прежде чем составить акт передачи доли (ст. 556 ГК РФ) и поставить подпись под договором купли-продажи, нужно уведомить владельцев других долей, то есть совладельцев, о желании продать свою часть.

И если никто из них не пожелает воспользоваться приоритетным правом присовокупить предназначенную для продажи долю к своей, только тогда можно запускать процесс продажи (срок рекомендуется дать на раздумья, равный примерно 1-му месяцу).

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Если доли невозможно выделить в натуре, тогда совладельцы должны определиться, кому что принадлежит, так как покупатель должен точно знать, какими

помещениями

и каким куском земли он сможет пользоваться, заплатив деньги.

Такое соглашение должно быть составлено в письменном виде, с нанесением на плане дома и участка площади и помещений, отошедших каждому.

Чтобы закрепить права каждого, нужно, чтобы свое согласие выразили все дольщики, путем подписания бумаги. При нотариальном заверении эта бумага превращается в юридически веский документ. При невозможности выделения доли каждый из совладельцев должен оформить свое право пользоваться частью земли и частью дома — в общей долевой собственности.

Договор составляется в 3-х экземплярах. Произведя расчет и нотариально оформив этот документ, покупатель может отправляться в УФСГР с 3-мя экз. договора, где подаст заявление о регистрации прав на свое приобретение (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

После завершения процедуры передачи прав от прежнего владельца доли дома и участка новому, по экземпляру документа участники сделки получат на руки, а один – останется в деле у регистратора.

покупка земли под ижс

Вы хотите 

купить квартиру в Таиланде

? Наш материал вам поможет!

Вам необходимо купить участок под ИЖС и построить на нем дом? Подробная процедура данной сделки описана здесь.

Как правило, приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Подробности в нашей статье.

Образец типового договора купли-продажи доли дома

Владельцами доли недвижимости являются наследники, родственники, получившие имущество в результате приватизации. Имущество может быть распределено равными частями, например — по ½ каждому, и неравными, например, одному — 5/6, а второму 1/6 дома. Что могут сделать владельцы? Вариантов несколько:

  1. Определить порядок пользования имуществом. Это можно сделать в устной форме или через суд. В этом случае собственник будет продавать именно «долю», то есть некоторые места в доме так и останутся общими. Сюда входит ванная комната, туалет, коридор. Желающими приобрести такую долю дома могут быть остальные дольщики, мечтающие стать его полноправными владельцами, или люди, которым нужна регистрация в населенном пункте расположения такой недвижимости. Стоимость доли на 25-30% меньше цены дома, не находящегося в долевой собственности.
  2. Разделить имущество для образования новых объектов недвижимости. Это возможно, если «коробка» дома одна, но в ней есть несколько выходов, санузлов, есть возможность выделить части в натуре. Раздел производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Обязательное условие — в результате образования новых объектов дому не должен наноситься ущерб.

Преимущества раздела дома — возможность выгодной продажи. Если формирование новых объектов недвижимости невозможно, необходимо попытаться договориться с остальными дольщиками о продаже с последующим разделом вырученной суммы пропорционально доле каждого.

Если поделить имущество не получается, остальные собственники не согласны на продажу, придется искать покупателей на долю с землей.

Еще по теме  Чем отличается договор дарения от дарственной разбираемся в понятиях и делаем вывод

Доли недвижимости должны быть оформлены таким образом, чтобы их можно было идентифицировать. Информация о каждом объекте подтверждается официальными документами, предъявляемыми в Росреестр наряду с договором.

Если в доме проживает несколько человек, все они являются владельцами доли имущества, ключевой вопрос – нужно ли их согласие на продажу. Согласно ст. 246 ГК РФ, при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, требуется согласие остальных дольщиков.

В случае продажи недвижимости в виде дома и земли, необходимо соблюдать требование ст. 250 ГК РФ. По закону остальные владельцы имеют право на преимущественную покупку. До момента составления договора купли-продажи необходимо:

  1. Провести работы по оценке имущества. Стоимость объекта должна быть зафиксирована. Ее указывают в оповещении о продаже. Собственник доли не имеет права продать ее по цене отличной от той, которая указана в уведомлении.
  2. Оповестить всех дольщиков о продаже. На принятие решения о приобретении дается срок в 1 месяц. После этого продавец имеет право предложить свою долю дома и земли третьим лица. Чтобы продать имущество раньше месячного срока, необходимо запросить у остальных владельцев письменные отказы от приобретения недвижимости.

Оповещение необходимо составить в письменной форме. Допускается отправка документа письмом с уведомлением. Во избежание недоразумений рекомендуется привлечь нотариуса.

Продать дом, землю может только их собственник. Если «на руках» имеется правоустанавливающий документ, например, свидетельство о праве на наследство по завещанию, но правопреемник не зарегистрировал право собственности в Росреестре, для продажи доли необходимо обратиться в госорган, где будут внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

Согласно

ст. 549 ГК РФ

, недвижимость можно передать в собственность по договору.

Письменная форма документа обязательна

(

ст. 550 ГК РФ

).

Необходимость заверения договора нотариусом не установлена ГК РФ, то есть документ будет действителен и без заверения. Однако чтобы оформить право собственности на объект, новый владелец обратится в Росреестр. Там его попросят предоставить документ, заверенный нотариусом. Основание — закон №218-ФЗ от 13.07.2015 г., где говорится о необходимости нотариального удостоверения договоров об отчуждении долей.

Также вопросы могут вызвать сделки с несовершеннолетними. Для подтверждения их законности также требуется привлечение нотариуса.

Содержание договора

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Пройдя процедуру предварительного оповещения сторон о продаже, можно приступать к составлению договора. Документ должен содержать:

  • Наименование, отражающее суть договора.
  • Сведения о сторонах сделки: ФИО полностью, место регистрации (проживания), паспортные данные или реквизиты иных документов, удостоверяющих личность.
  • Описание предмета договора. Поскольку продается доля дома и земельного участка, необходимо указать продаваемую часть в дробном соотношении, обозначить, какие именно объекты переходят во владение покупателя.
  • Характеристики дома — его площадь (жилая, нежилая), этажность, материал, из которого возведена постройка. В отношении земельного участка указывается его площадь, назначение земель, наличие иных объектов на территории.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов. Необходимо указать номер записи о госрегистрации имущества в ЕГРН, в отношении земли — кадастровый номер и дату его присвоения.
  • Цену. Поскольку объекта два, то и цена указывается так: отдельно — на дом и его долю, и отдельно — на землю и ее долю. Сведения о цене объекта должны быть подтверждены документально. Для этого можно привлечь эксперта — оценщика.
  • Форму расчета. Следует оговорить, как будет производиться расчет: путем банковского перевода, наличными; уточнить время передачи денег — до подписания договора или после.
  • Информацию об обременениях. Если дом и участок являются залоговым имуществом, все должно быть прописано в договоре.
  • Подтверждение полной дееспособности сторон договора. Необходимо указать, что покупатель и продавец не имеют опекунов и попечителей, на них не оказывалось давление, сделка совершается осознано на добровольных началах.
  • Сведения об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц.
  • Информацию об ознакомлении с нормативно-правовыми актами, регламентирующими порядок оформления сделки, права и обязанности сторон.
  • Подпись с расшифровкой.
  • Нотариальное заверение (желательно, но не обязательно).
Еще по теме  Налог на имущество физических лиц

Договор считается заключенным с момента соглашения обеих сторон по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ), а после вступает в силу (ст. 425 ГК РФ). Однако при этом не осуществляется переход права собственности.

Владелец станет собственником недвижимости только после регистрации договора в Росреестре (

ст. 551 ГК РФ

).

Сведения, изложенные в договоре, должны быть подтверждены. При заключении сделки понадобятся документы:

  • Удостоверения личности продавца и покупателя. Если один из участников — несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении и согласие органов опеки.
  • Технический паспорт жилого дома, выписку из БТИ с информацией о доме, его техническом состоянии и характеристиками, о разделении общей площади на жилую и нежилую, об инвентаризационной стоимости объекта.
  • Кадастровый паспорт на землю, дом.
  • Правоустанавливающие документы, которые стали основанием для возникновения у продавца права собственности.
  • Выписка из ЕГРН о госрегистрации объектов.
  • Документы, подтверждающие уведомление прочих дольщиков о продаже недвижимости.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Если имущество было приобретено в законном браке — согласие супруга на совершение сделки.
  • Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Вышеперечисленные документы необходимы для подтверждения чистоты сделки.

К особенностям заполнения такого договора можно отнести необходимость и в отношении части дома, и части участка выделить отдельно сумму предназначенных для продажи частей (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а также стоимость полных объектов недвижимости. Это особенно интересно покупателю, который будет видеть, как соотносится цена его покупки с полной ценой дома и надела земли.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

При заполнении договора купли-продажи покупатель должен потребовать конкретизации объектов общего имущества, которыми он будет иметь право пользоваться.

Это могут быть надворный сарай, колодец или скважина, баня или иное.

Покупатель внимательно должен сличить информацию о приобретаемой недвижимости, внесенную в договор купли-продажи, со сведениями из оригиналов правоустанавливающих документов.

Также стоит оговорить, какие вещи или предметы мебели бывший владелец намерен оставить и позволить пользоваться ими покупателю.

Внимательно изучая структуру документа, можно заметить, что она включает в себя:

  • документы для получения доли дома;
  • общие положения, предмет договора;
  • те или иные положения, подписи сторон.

Выделяя содержание такого договора, то оно практически ничем не отличается от обычных документов. Но все, же следует помнить в момент описания предмета сделки, что следует указать важнейшие признаки продаваемой доли. Покупатель должен осознавать, что конкретно принадлежит ему, так как это важнейшее условие.

Внимательно изучайте пункты договора, стоит ли описание сведений о различных предметах купли-продажи. Сюда входит и адрес, площадь, и иные важные факторы. В обязательном порядке в договоре должен присутствовать пункт, который рассказывает об отсутствии обременений того или иного участка, по отношению к приобретаемому имуществу, находящегося в  долевой собственности.

Естественно стороны должны быть дееспособными, совершая сделку без принуждения. Если имеется договор о задатке, то основной документ должен отражать эту историю.

Следует уточнить и сумму, каким способом она станет передаваться в процессе подписания уже основного договора.

Выделяя в целом договор, важно отметить, что это и есть подвид договора купли-продажи недвижимости. В момент отчуждения части недвижимости, следует указать долю отчуждаемой части дома. Но исключением принято считать тот случай, когда производится раздел дома.

Стороны должны внимательным образом ознакомиться со всеми условиями, правами, чтобы избежать проблем в будущем. Таким образом, стороны должны понять какими именно конкретными частями дома они могут пользоваться. К примеру, это могут быть бытовые строения, земельные участки, квартиры, комнаты, и т.д.

Что касается нотариального удостоверения, то процедура является обязательной. Важно указать и порядок пользования, делается это в специально отведенном для этого пункте. Но при этом следует получить согласие всех участников сделки.

Еще по теме  Наследование неприватизированной квартиры по закону передается ли по наследству

Структура и содержание договора

Структура договора купли-продажи на долю земельного участка и дома такова:

  • сведения о нижеподписавшихся – продавце и покупателе;
  • общие положения и предмет договора;
  • цена и механизм расчетов;
  • иные положения;
  • реквизиты сторон, подписи, дата.

Содержание договора купли-продажи доли земельного надела и дома в основных положениях походит на обычный документ такого рода, но есть и отличия.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Описывая предмет сделки, важно указывать характерные признаки именно продаваемой доли, ведь покупатель должен четко понимать, что именно будет принадлежать ему.

В пунктах бумаги следует подробно и отдельно давать сведения о каждом из предметов купли-продажи: адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, причем в отношении и части дома, и части надела, а в отношении земли – и вид разрешенного использования.

Важно, чтобы в содержании присутствовал пункт об отсутствии обременений любого рода в отношении приобретаемого имущества, находящегося в долевой собственности.

Остальные совладельцы должны быть в курсе происходящего (ст. 24, п.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Часто также вписывают в текст, что оба участника сделки являются дееспособными, не стоят под опекой или попечительством, и совершают сделку без принуждения.

При наличии договора о задатке в основном документе нужно отразить эту историю и уточнить, какая сумма и каким образом будет передана в момент подписания основного договора.

Это же требование относится и к полной стоимости покупки.

Дальнейшие действия с документом

Чтобы стать собственником недвижимости, получить право на распоряжение приобретенной долей, новому собственнику необходимо обратиться в УФСГР.

При этом в госорган предоставляются документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • копии договора (не менее 2) для передачи в госорган;
  • паспорта обеих сторон или поверенных, если документы передаются по доверенности;
  • кадастровый паспорт на дом, землю;
  • квитанции об оплате госпошлины (для физлиц регистрация доли недвижимости составит 2000 тыс. руб.; госрегистрация земли — 350 руб. ст. 333.33 НК РФ);
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • документ о согласии (отказе) остальных дольщиков приобрести имущество по указанной в договоре стоимости.

После осуществления госрегистрации новый владелец становится собственником на основании договора купли-продажи.

Возможные проблемы

Неприятностей можно ожидать по нескольким направлениям.

Первое — покупателю нужно тщательно проверить оригиналы бумаг, а особенно в случае, когда от имени продавца выступает его доверенное лицо.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Следует записать ФИО нотариуса, оформившего доверенность, и навести справку, имело ли место такое действо, то есть убедиться в подлинности доверенности.

Также непосредственно перед сделкой важно затребовать справку из ЕГРП, чтобы

удостовериться, что доли числятся за стороной, называющей себя владельцем.

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Следует проверить также «чистоту» жилья на наличие зарегистрированных жильцов — несовершеннолетнего, или находящегося на службе в армии, или отбывающего срок.

Чтобы выявить это, достаточно попросить собственника заказать справку архивного вида по форме №9, в которой паспортист укажет все скрытые от поверхностного взгляда сложности.

Если не оформлено право собственности, не стоит питать напрасных надежд: значит, не все так просто, нужно присматривать иной объект для покупки, чтобы не потерять свои кровные деньги.

Загрузка ...