Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Договор купли-продажи гаража с земельным участком (землей)

Как я чуть не влетел на деньги

В 2005 году я купил гараж. Нашел объявление на «Авито» — продавался гараж в гаражно-строительном кооперативе — и договорился о цене в 80 000 Р. Составили от руки договор купли-продажи и при председателе ГСК я передал деньги. Документов никаких мне не выдали, но мою фамилию вписали в толстый гроссбух и вручили членскую книжку. Так я стал владельцем строения, похожего на сарай.

Я достроил и укрепил его — сделал новую крышу из железобетонных плит, перестроил переднюю стену и поменял ворота. Получилось капитальное железобетонное сооружение.

Через год к председателю ГСК приехала супружеская пара. Они хотели видеть того замечательного человека, который вместо их гаража воздвиг капитальное строение. Как позже вскрылось, много лет назад супруг проиграл гараж в карты собственному родственнику. Супруге он ничего не сказал, и она продолжала платить налоги и членские взносы в ГСК. Председатель, видимо, считал нормальным, что членские взносы за один гараж платят два человека, и никому ничего не говорил.

Супружеская пара хотела гараж назад. Мужчина отрицал, что он его проиграл в карты. Родственник, у которого я приобрел гараж, на телефонные звонки не отвечал. Вариантов было немного — либо договариваться, либо отдавать ключи от гаража и смириться с потерей денег.

Дело удалось решить мирно. Я объяснил, что земельный участок их — и они его получат в целости и сохранности. Но права на строения на этом участке никак не оформлены. Поэтому я разберу все, что построил, и уже сейчас готов дать объявление, что продаю бетонные плиты со скидкой.

Мои доводы сработали. Нам удалось договориться — я отдал супружеской паре 20 000 Р в обмен на письменный отказ от права пожизненного наследуемого владения. Я не их наследник, поэтому по-другому оформить все было невозможно.

Они свое обещание выполнили. Земля при этом перешла к городской администрации. Я официально обратился в администрацию с просьбой передать участок мне в собственность. Администрация имела право отказать, но так как на этом месте ничего строить не планировалось — мне разрешили стать собственником участка. Позже я оформил на нее право собственности официально через Росреестр.

Мне еще повезло. Споры о гаражах в судах рассматривают постоянно, и решения не всегда в пользу владельцев гаражей.

Что было изначально
Что было изначально

Что потребуется для оформления?

Самостоятельное составление договора при продаже гаража в ГСК может быть достаточно проблематично. Это происходит потому, что подобные недвижимые объекты долгое время не регистрировались должным образом. Нередко у владельцев помещения вместо пакета документов имеется только членская книжка ГСК.

Она не является правоустанавливающим документом и не позволяет гражданину распоряжаться недвижимостью. При этом в соответствии с действующим законодательством продать гараж без документов нельзя.

Чтобы учреждение согласилось осуществить манипуляцию, потребуется предоставить следующие документы:

  • устав гаражного кооператива;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство, подтверждающее, что гаражный кооператив состоит на налоговом учете;
  • разрешение на строительство гаражей;
  • акт, подтверждающий факт ввода сооружения в эксплуатацию.

Когда регистрация права собственности завершена, необходимо переходить непосредственно к составлению ДКП. Осуществление процесса также невозможно без подготовки документов.

В процессе осуществления действия потребуются:

  • Паспорта участников сделки, если продают и покупают гараж физические лица. Если в сделке фигурируют юридические лица, указать реквизиты организации.
  • Документы, подтверждающие факт внесения пая. Справку можно получить, обратившись к председателю ГСК.
  • Техническая документация на гараж и правоустанавливающие документы.
  • Чек, подтверждающий факт внесения госпошлины за регистрацию.

С готовым пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Здесь будет осуществлена процедура регистрации передачи права собственности. Сделка может быть заключена по доверенности.

Что такое гараж с точки зрения закона и владельца

С точки зрения водителя — здание, в котором хранят, паркуют и обслуживают автомобили или другие транспортные средства. У хозяина гаража нет проблем со стоянкой во дворе, его место не займут посторонние, а угнать автомобиль будет намного сложнее. Многие не используют гаражи по назначению, а превращают в склады для имущества или переделывают так, чтобы там можно было жить — например, пристраивают к гаражу сверху 1—2 жилых этажа, проводят туда водопровод или канализацию.

Если есть такой гараж — квартира не нужна. Но по документам это все равно гараж, а не жилое помещение
Если есть такой гараж — квартира не нужна. Но по документам это все равно гараж, а не жилое помещение

А вот в российском праве это уникальное понятие. С гаражом, в зависимости от ситуации, могут быть такие варианты:

  1. Движимое имущество — если, например, это навес, гараж без фундамента или гараж-ракушка, который можно переместить.
  2. Недвижимое имущество — если у него есть фундамент и переместить без разрушения его невозможно. Оно может находиться на земле, принадлежащей владельцу на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения.
  3. Недвижимость или временное сооружение, которое находится на арендованной земле. Причем договор аренды может быть оформлен на организацию — например, гаражный кооператив. А может — на частное лицо. Так бывает, если человеку дали землю в аренду, например под строительство огорода или дачи, а он там еще и гараж построил.
  4. Строение, которое оформлено в Росреестре.
  5. Строение без официальных документов.

Покупка гаража в России похожа на лотерею

Статус земли под гаражом — это наиболее сложный и запутанный вопрос. Существует слишком много форм владения землей под гаражом, каждая из которых создает свои проблемы. Если это современный участок земли, который взяли в аренду именно под строительство гаражей, оформить землю в собственность без проблем возможно. Хотя уже тут могут возникнуть проблемы с межеванием земельных участков, особенно если гаражные соседи уже оформили собственность на землю давно. Например, при попытках размежевать участок под своим гаражом можно будет столкнуться с тем, что новые данные спутниковой съемки покажут, что ваш гараж стоит на участке соседей.

Еще по теме  Выездная налоговая проверка по НДФЛ

Если речь про гаражные кооперативы, которые были созданы еще во времена СССР или появились в 90-х годах, прогнозировать проблемы, с которыми вы можете столкнуться, практически невозможно. Вот какие есть только на первый взгляд.

  1. Выделение доли в земле. Вам нужно согласие всех членов кооператива, чтобы выделить вашу долю в земле в натуральном виде — как участок под гаражом. Это уже проблема: собрать всех собственников и получить их согласие.
  2. Условия, на которых земля предоставлена кооперативу, срок предоставления и возможность расторгнуть договор на землю под гаражами. Наиболее частый способ приобретения гаражей в таких кооперативах — покупка членской книжки. Но это риск — купить только членство в ГСК и не связываться с оформлением собственности на строение и землю. В таком случае можно дождаться момента, когда муниципальное образование решит расторгнуть договор на землю, изменить вид разрешенного использования земли или градостроительный план и запроектировать на месте гаражей жилой комплекс. И если окажется, что ни гараж как недвижимость, ни земля под ним у вас никак не оформлены — вы прощаетесь и с гаражом, и с землей, и с деньгами.

Рабочий вариант покупки гаража — если оформлено право собственности хотя бы на само капитальное строение. Потому что наличие недвижимости автоматически дает вам право на землю под ней. Даже если земля пока никак не оформлена за вами и не размежевана.

Покупать оформленную землю без оформленного гаража юридически практически невозможно — права на землю, как правило, возникают как раз из прав на недвижимость на ней.

Если права собственности на землю и гараж у продавца не оформлены, максимально постарайтесь изучить сопутствующие документы: документы на землю у ГСК, всевозможные постановления о предоставлении земли в пользование, градостроительный план земельного участка. Его можно попросить в администрации, как и, например, план развития территорий, который может предусматривать снос гаражей в ближайшие годы. Можно посмотреть землю на публичной кадастровой карте и проверить, оформлены ли вообще хоть какие-то гаражи на этой земле в собственность. Просто покупать членскую книжку в ГСК — наиболее рискованный вариант.

Отдельного закона о гаражах на сегодняшний день не существует. Есть законопроект, который внесен в Госдуму. Но когда его примут и как он изменится, пока будут проходить чтения, — неизвестно. Если он вступит в силу, Тинькофф-журнал обо всем расскажет.

Регулируют все вопросы покупки и продажи гаражей следующие документы:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации — в соответствии с ним происходит любая сделка купли-продажи и порядок приобретения права собственности.
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. В нем прописан порядок получения разрешений на строительство. А еще сказано, что если у человека есть земельный участок и он не собирается его использовать для предпринимательской деятельности, можно строить на нем гараж и никого не спрашивать. Отдельное разрешение, как, например, на строительство дома, для этого получать не нужно.
  3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» — о том, как правильно зарегистрировать любое недвижимое имущество, в том числе и гараж.

Отдельно понятия «гараж» ни в одном из этих законов нет. С точки зрения закона любой гараж на сегодняшний день — это строение или сооружение.

Избранные статьи для автомобилистов

Как ездить без штрафов и не переплачивать за обслуживание машины — в рассылке для автолюбителей

Особенности оформления договора купли-продажи гаража

Эксперты советуют использовать готовый бланк договора купли-продажи гаража 2020 года для физических лиц и заполнять его по типовому образцу Росреестра. Это позволит избежать ошибок в процессе заполнения бумаги.

Она может быть составлена предварительно. В этом случае в договоре указываются основные условия сделки. Предварительное составление документа выступает гарантией, подтверждающей намерения владельца помещения и покупателя. Бумага будет действовать до того, как произойдет регистрация основного документа.

В бумаге в обязательном порядке нужно отразить следующую информацию:

  • паспортные данные участников сделки;
  • существенные условия соглашения;
  • цена недвижимости;
  • дополнительные условия

Отдельно стоит оформить акт передачи гаража. Бумага подтверждает, что покупатель принял недвижимость у продавца без претензий. Передаточный акт составлять не обязательно. Однако эксперты советуют выполнить действие. Его осуществление позволит избежать дальнейших имущественных споров.

Если помещение в ГСК продается вместе с землей, гараж не входит в категорию неделимых объектов недвижимости. Потому участок обычно реализуется отдельно. Для его продажи, составляется самостоятельный договор. Если участок находится в аренде, право на его использование приходит к новому владельцу недвижимости. Плата за аренду обычно входит в стоимость гаража.

Договор купли-продажи гаража с земельным участком (землей)

Между физическими лицами. Большинство сделок по купле-продаже гаражей происходят между гражданами. Соответственно, в договоре указывают полные данные продавца и покупателя — фамилию, имя, отчество, даты рождения и полные паспортные данные. Не забывайте про номер паспорта и дату его выдачи.

В этом случае он может оформить доверенность, по которой договор купли-продажи заключит человек, которому он доверяет. Такую доверенность можно оформить как продавцу, так и покупателю.

Какие законы регулируют сделки при покупке гаражей

Статус земли под гаражом — это наиболее сложный и запутанный вопрос. Существует слишком много форм владения землей под гаражом, каждая из которых создает свои проблемы. Если это современный участок земли, который взяли в аренду именно под строительство гаражей, оформить землю в собственность без проблем возможно.

Хотя уже тут могут возникнуть проблемы с межеванием земельных участков, особенно если гаражные соседи уже оформили собственность на землю давно. Например, при попытках размежевать участок под своим гаражом можно будет столкнуться с тем, что новые данные спутниковой съемки покажут, что ваш гараж стоит на участке соседей.

Еще по теме  Помощь в оформлении недвижимости в Красногорске

Если речь про гаражные кооперативы, которые были созданы еще во времена СССР или появились в 90-х годах, прогнозировать проблемы, с которыми вы можете столкнуться, практически невозможно. Вот какие есть только на первый взгляд.

  1. Выделение доли в земле. Вам нужно согласие всех членов кооператива, чтобы выделить вашу долю в земле в натуральном виде — как участок под гаражом. Это уже проблема: собрать всех собственников и получить их согласие.
  2. Условия, на которых земля предоставлена кооперативу, срок предоставления и возможность расторгнуть договор на землю под гаражами. Наиболее частый способ приобретения гаражей в таких кооперативах — покупка членской книжки. Но это риск — купить только членство в ГСК и не связываться с оформлением собственности на строение и землю. В таком случае можно дождаться момента, когда муниципальное образование решит расторгнуть договор на землю, изменить вид разрешенного использования земли или градостроительный план и запроектировать на месте гаражей жилой комплекс. И если окажется, что ни гараж как недвижимость, ни земля под ним у вас никак не оформлены — вы прощаетесь и с гаражом, и с землей, и с деньгами.

Рабочий вариант покупки гаража — если оформлено право собственности хотя бы на само капитальное строение. Потому что наличие недвижимости автоматически дает вам право на землю под ней. Даже если земля пока никак не оформлена за вами и не размежевана.

Покупать оформленную землю без оформленного гаража юридически практически невозможно — права на землю, как правило, возникают как раз из прав на недвижимость на ней.

Если права собственности на землю и гараж у продавца не оформлены, максимально постарайтесь изучить сопутствующие документы: документы на землю у ГСК, всевозможные постановления о предоставлении земли в пользование, градостроительный план земельного участка. Его можно попросить в администрации, как и, например, план развития территорий, который может предусматривать снос гаражей в ближайшие годы.

Стоимость оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи гаражного бокса между физическими лицами составляется бесплатно. Однако участники сделки имеют право воспользоваться услугами нотариуса и заверить документ. Это позволит удостовериться, что бумага составлена правильно. Однако участникам сделки предстоит оплатить услуги нотариуса.

Как заполнить образец договора купли-продажи гаража

Основными положениями соглашения являются предмет и его стоимость. Это существенные условия, без согласования которых сделка считается ничтожной. В образце договора купли-продажи гаража необходимо указать характеристики, позволяющие точно определить имущество. Цена устанавливается по соглашению сторон.

Участвовать в сделке могут как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами соглашения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации.

Кроме того, к договору купли-продажи гаража прилагается кадастровый паспорт. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Требования к форме договора купли-продажи гаража сводятся к тому, что он должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по соглашению. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи гаража, а переход права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

Какие могут быть варианты с гаражами

О том, как оформлять договор в простой письменной форме, мы рассказывали в статье «Договор купли-продажи».

Обязательной формы для таких договоров не существует. Главное — договориться о цене и о том, какой товар передается. А расторгнуть его можно по соглашению сторон или через суд.

А вот земельный участок под таким гаражом оформить в собственность практически невозможно. Как правило, ставят такие сооружения на земле, которая относится к общедомовому или муниципальному имуществу. А саму эту конструкцию городская администрация в любой момент может потребовать убрать.

Например, в Якутии у мужчины по решению окружной администрации вывезли принадлежащий ему металлический гараж. Окружная администрация считала, что гараж установили с нарушениями. Мужчина был с этим не согласен и обратился в суд. Он предъявил ордер на установку гаража 1993 года.

В суде изучили документы, и выяснили, что ордер на установку ему выдавали на один год. И в 1994 году нужно было либо узаконить гараж, либо убрать его, но мужчина этого не сделал. Землю для установки гаража местная администрация не выделяла. Если нет документов — это вообще не гараж, а крупногабаритный объект, да еще и неправомерно установленный.

Вот так выглядят металлические гаражи, которые относятся к движимому имуществу — их часто называют «ракушки» . Еще несколько лет назад такие сооружения часто встречались во дворах. Но большая часть из них уже вывезена на специализированные стоянки. Раз такие гаражи ставились незаконно — оплачивать перевозку и хранение приходилось владельцам. А если они откажутся — расходы могут взыскать через суд
Вот так выглядят металлические гаражи, которые относятся к движимому имуществу — их часто называют «ракушки». Еще несколько лет назад такие сооружения часто встречались во дворах. Но большая часть из них уже вывезена на специализированные стоянки. Раз такие гаражи ставились незаконно — оплачивать перевозку и хранение приходилось владельцам. А если они откажутся — расходы могут взыскать через суд

Если покупается строение вместе с землей, права предыдущего собственника зарегистрированы в ЕГРН. В этом случае есть два отдельных свидетельства о праве собственности или две действительных выписки из ЕГРН. Снести такой гараж или оспорить законность такой сделки очень сложно.

Так выглядит выписка из ЕГРН
Так выглядит выписка из ЕГРН

В этом случае продается не один объект недвижимости, а два — гараж и земельный участок под ним. При этом между собой они не всегда связаны. Бывает, что права собственности на землю зарегистрированы, а на строение — нет. В этом случае можно смело приобретать участок — владелец имеет право строить все, что сочтет нужным. А если постройка имеется — узаконить ее намного проще.

Красными квадратами обозначены участки, которые уже поставлены владельцами на кадастровый учет. Но гаражи в этом ГСК стоят сплошными рядами, а не отдельными строениями. Все промежутки между отмеченными гаражами тоже застроены, но участки под{amp}amp;nbsp;ними не оформлены
Красными квадратами обозначены участки, которые уже поставлены владельцами на кадастровый учет. Но гаражи в этом ГСК стоят сплошными рядами, а не отдельными строениями. Все промежутки между отмеченными гаражами тоже застроены, но участки под ними не оформлены

Покупать неоформленный участок рискованно. Даже если на этом месте не планируется постройка ничего, кроме гаража, могут возникнуть проблемы при определении его границ. Например, сосед решил, что земля рядом с его гаражом никому не нужна, и подвинул стену строения на полметра. А потом из-за ошибок при межевании и неточности измерений граница сместилась еще на полметра.

Что такое ГСК и зачем он нужен

Гаражно-строительный кооператив, или ГСК — это добровольное объединение людей, которые решили в одном месте построить гаражи и ими пользоваться.

Это юридическое лицо, которое строит гаражи, охраняет их и поставляет коммунальные ресурсы — электричество, а иногда воду и тепло. Создают такое юридическое лицо через объединение имущества его участников. Доля участника в гаражном кооперативе — это гараж. А земля под этим гаражом чаще всего находится либо в собственности самого кооператива, бессрочном пользовании, либо арендуется им у органов местного самоуправления. Но при этом собственники гаражей могут выкупать и земельные участки под гаражами, и сами гаражи в собственность.

Еще по теме  Как дают квартиры нанимателям при сносе дома Ст 86 ЖК РФ Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если ни строение, ни земельный участок под гаражом не оформлены в собственность продавца, получается такая ситуация. Покупатель покупает только пай в кооперативе, который состоит из строения. При этом покупает он не само строение, а только право пользования им. Он может ставить там автомобиль или использовать его любым другим способом. Или перепродать это право любому другому человеку. Государственная регистрация такой сделки не требуется.

Можно попробовать оформить такой гараж и землю под ним в собственность. Закон этого не запрещает — для этого можно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии лично, или направить необходимые документы через госуслуги.

Но необязательно, что право собственности обязательно зарегистрируют. Причины, по которым могут приостановить регистрацию, указаны в статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Чаще всего это происходит из-за отсутствия всех необходимых документов, или из-за того, что местная администрация не согласна с тем, что землю оформляют в собственность. В этом случае придется идти в суд.

В договоре купли-продажи такого гаража нужно будет правильно указать предмет договора — «пай в гаражном кооперативе, состоящий из гаража». А еще нужно указать место этого гаража. Например, его номер и ряд, в котором он расположен.

Если продавец оформил право собственности на строение и участок — покупку оформляют по правилам покупки недвижимого имущества, про которые я написал выше, а переход права собственности регистрируется.

Договор купли-продажи гаража с земельным участком (землей)

Но в любом случае покупателю придется вступать в состав членов кооператива. У каждого кооператива свои правила вступления. Могут потребовать оплатить вступительный взнос. Иногда решение о вступлении принимает председатель кооператива, а иногда — общее собрание. Все условия приема должны быть прописаны в уставе. Единых требований к уставу нет — каждый кооператив может прописать свои требования.

Как правильно оформить куплю-продажу гаража

Процедура оформления. Заявление и приложенные к нему документы можно подать через МФЦ или региональное подразделение Росреестра. А еще их можно направить по почте или подать электронно.

Адреса для подачи в электронном виде для физических и юридических лиц разные. Такое заявление зарегистрируют в день его подачи, а если оно направлено по почте — в день его поступления от организации почтовой связи.

Росреестр оказывает услугу в срок не более 7 рабочих дней.

Дальше возможны два варианта развития событий:

  1. Покупатель становится собственником гаража и получает выписку из ЕГРН, где он значится собственником.
  2. Если документов будет недостаточно либо они вызовут сомнения — оформление приостановят до предоставления подтверждающих документов либо откажут в регистрации права собственности.

Как оформить договор купли-продажи гаража через МФЦ. МФЦ по закону не занимается оформлением договоров купли-продажи. Их задача — принять документы, проверить правильность их заполнения и направить в Росреестр.

Сам текст договора в любом случае придется составлять самостоятельно либо воспользоваться услугами юристов — часто их конторы располагаются неподалеку от МФЦ. Единых установленных цен на их услуги нет — они зависят от региона и от сложности вопроса.

Договор купли-продажи гаража с земельным участком (землей)

Как оформить договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус при купле-продаже гаража и земельного участка под ним может составить проект договора. Это относится к услугам правового и технического характера и устанавливает цены тут не государство. В зависимости от того, какой договор заверяете, можно заплатить от 400 до 24 000 Р. От таких услуг можно отказаться и составить проект договора самостоятельно.

А еще он разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора. Если им все понятно — нотариус поставит удостоверительную надпись на договор, который стороны подпишут в его присутствии.

Предварительный договор купли-продажи гаража с задатком

В предварительном договоре продавец и покупатель договариваются в будущем заключить основной договор купли-продажи гаража. Нужен предварительный договор не во всех случаях. Обычно его составляют, чтобы продавец или покупатель потом не передумали. А если передумают — их можно будет либо заставить исполнить условия через суд, или потребовать с них штраф.

Местоположение гаража и его особенности должны быть описаны так, чтобы ни у кого не оставалось вопросов, что именно продается. Если написать в договоре «гараж железный, расположенный в трех шагах от старого дуба, неподалеку от деревни Кукуевка» — такой договор легко оспорить. Достаточно передвинуть этот гараж на один шаг, и потом в суде сказать, что продавали гараж в трех шагах, а этот — в четырех, значит, это не тот. А если написать, что продается гараж и указать конкретный кадастровый номер участка — оспорить договор будет сложнее.

Если в договоре прописать ответственность сторон за неисполнение — сторону, которая отказывается исполнять условия договора, можно принудить исполнить его условия через суд и возместить убытки.

Регистрировать предварительный договор в Росреестре не требуется.

Как купить гараж без проблем

  1. Если у гаража есть фундамент — это недвижимое имущество, и переход права собственности нужно регистрировать.
  2. Гараж-ракушка считается движимым имуществом. Регистрировать переход права собственности на него не нужно, но и проблем с ним может быть больше.
  3. Если покупаете гараж в ГСК — не всегда приобретаете собственность. Часто вы покупаете только право пользования гаражом.
  4. Если все же решились купить гараж в ГСК — проверьте, как оформлен земельный участок. Вполне может оказаться, что там планируется строительство жилого комплекса или дороги.
  5. При покупке отдавайте предпочтение гаражам, право собственности на которые зарегистрировано в Росреестре. И проверяйте все документы до того, как отдадите деньги.
Загрузка ...