Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Какие документы нужно проверить

С большим количеством документации понадобится ознакомиться при покупке квартиры на вторичном рынке. Как правило, продавец сам стремится показать всё, чем можно подтвердить юридическую чистоту сделки. Однако нельзя исключать, что он:

  • не обратил внимания на некоторые обстоятельства, которые могут иметь отношение к существенным или дополнительным условиям соглашения;
  • намеренно пытается скрыть некие факты, которые впоследствии могут осложнить жизнь новому владельцу жилья;
  • затеял мошенничество.

Даже если нужный документ у продавца отсутствует, можно найти легальный способ, как проверить его подлинность самостоятельно. Или настоять, чтобы контрагент побеспокоился и раздобыл нужную справку. Ведь это в его интересах ускорить заключение договора и поскорее.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Для успешной покупки квартиры, которая оказалась подходящей по характеристикам жилья, надо начать проверку её юридической чистоты с правоустанавливающих документов. Как правило, ознакомиться хотят с документацией, которая на самом деле является правоподтверждающей:

  • свидетельством о праве собственности. Их не выдают с 2016 года. Поэтому у продавца, во владении которого жильё оказалось позднее, такой справки может и не оказаться;
  • выпиской из ЕГРН. Полученное от Росреестра свидетельство должно быть актуальным. Мало ли какие перемены могли произойти после того, как за ним обращались.

Когда предъявляют неактуальную выписку, нужно обратить на это внимание продавца. Пусть запросит новую. Или сделайте это сами, времени на получение электронной формы уйдёт не очень много.

Договор на квартиру

Раз уж нужно проверить при покупке квартиры имеющиеся у продавца правоустанавливающие документы, то предлагается предъявить договор, на основании которого он владеет жильём. Жилище могло быть:

  • приватизировано;
  • куплено у застройщика, что подтверждается соглашением с ним;
  • приобретено на вторичном рынке или обменено;
  • получено путём выкупа пая в кооперативе;
  • подарено;
  • унаследовано;
  • получено при добровольном разделе общей совместной супружеской собственности;
  • присуждено решением суда;
  • приобретено в ипотеку с использованием заёмных средств банка-кредитора;
  • получено с принятием обязательств пожизненной ренты.

Каждый из названных вариантов приобретения жилья подтверждается наличием соответствующего договора. Исходя из его особенностей, понадобится включать в ДКП определённые дополнительные условия. Предварительно же придётся запросить у продавца справки, связанные с правоустанавливающим документом.

Начав выполнение намеченной программы, какие документы проверять, чтобы без риска провести подписание договора купли-продажи квартиры с правоустанавливающих, можно ожидать, что продавец получил её по наследству.

Подтверждением послужит надлежащим образом оформленное и удостоверенное нотариусом свидетельство. Естественно, понадобится посмотреть данные паспорта продавца, чтобы удостовериться, что именно указанное лицо унаследовало квартиру, проживало в ней, продажу осуществляет от своего имени.

Кадастровый паспорт

При рассмотрении понравившейся покупателю перепланированной квартиры какие документы стоит запросить у собственника, так это кадастровый паспорт. Помимо текстовой информации об объекте недвижимости он содержит ещё и графическую – в виде поэтажного плана. Отображение результатов перепланировки подтвердит её законность. Дополнительным подтверждением послужит полученное разрешение.

В перечне, какие документы должны быть в обязательном порядке предоставлены для оформления ДКП, кадастрового паспорта нет. Его могут затребовать дополнительно. Если покупателю показать справку Росреестра не могут, то данные кадастрового учёта можно подтвердить выпиской из ЕГРН. И цели выдачи обеих справок, и их содержание тождественны. Отличается только внешний вид.

Технический паспорт

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Просматривая предъявленные владельцем документы при покупке квартиры, стоит ознакомиться с информацией, содержащейся в её техпаспорте. Выдаётся он БТИ. Желательно, чтобы это было сделано сравнительно недавно. Из техпаспорта извлекаются полезные сведения о:

  • техническом плане жилья;
  • инженерных коммуникациях;
  • строительных материалах, из которых были изготовлены стены, перекрытия и внутренняя отделка;
  • дате капремонта;
  • площади комнат и технических помещений и т. д.

Особой тщательности перед покупкой жилья требует проверка документов, проведённая с целью выяснить:

  • кто в нём проживает;
  • кем могут быть предъявлены обоснованные претензии на долю жилой недвижимости.

Выписку предоставляют быстро, как правило, в день, когда за ней обратились. С её помощью перед покупкой квартиры можно выяснить:

  • кто из собственников и прочих лиц проживает сейчас, когда поставлен на учёт;
  • когда и насколько прибыл, с какой целью;
  • кто выбыл, куда будет отсутствовать временно/постоянно.

А также альтернативой может послужить ЕЖД, содержащий более обширные сведения.

Когда у продавца есть основания считать, что выписка из домовой книги не отображает в полной мере необходимую ему информацию, то стоит затребовать архивную. В этой справке обнаруживаются данные по лицам:

  • наделённым правом пользоваться такой жилплощадью (или по меньшей мере предъявить такие претензии). Указанное положение должно быть урегулировано до продажи. Иначе впоследствии оно станет немалой проблемой для нового владельца;
  • зарегистрированным на то время, когда квартиру приватизировали. Этот весьма щекотливый момент требует детального и точного прояснения. Упустив из виду, покупатель впоследствии может горько пожалеть об этом, когда столкнётся с обоснованными претензиями на приобретённую недвижимость.

Наиболее точную и достоверную информацию о лицах, которые могут претендовать на проживание и/или долю собственности, можно получить из архивной выписки из домовой книги.

В предварительно составленном покупателем перечне, какие документы нужны для проверки, когда квартира приобретается хоть в новострое или через вторичный рынок недвижимости, не может не присутствовать удостоверение личности продавца.

С его помощью выполняется наиболее элементарная проверка регистрации по данному адресу, совпадения паспортных данных со сведениями, приведёнными в правоустанавливающих документах и т. п. Даже то, как выглядит паспорт, может кое-что рассказать о его владельце.

Пакет документов, необходимый для покупки квартиры

Прояснить эти сложности помогает предоставление:

  • брачного контракта. В нём будет указано, у кого из супругов имеются права на жилплощадь. Если только у продавца, то ему даже не понадобится предоставлять согласия супруга(-и). Вполне достаточно будет сведений, указанных в брачном контракте;
  • документа, по которому было разделено принадлежавшее супругам имущество. Это может быть достигнутое при разводе соглашение или решение, принятое судом. Его достаточно, чтобы показать отсутствие прав у супруга (-и) продавца.

Без супружеского согласия возможно оформление сделки по жилой недвижимости, которую продавец лично:

  • унаследовал;
  • получил в дар;
  • приватизировал.

В прочих случаях продавцу всё равно придётся для документального оформления ДКП заручиться письменным согласием супруга (-и). Даже если брак между ними к этому моменту, оказался, расторгнут.

Относящиеся к базовому перечню документы нужно проверить в любом случае. Иначе неполный список не допускается к приёму требованиями по оформлению ДКП.

Однако может возникнуть необходимость проверить и другие документы, надобность в которых возникает только при определённом стечении обстоятельств, сопровождающих сделку с жилой недвижимостью.

Намереваясь, к примеру, купить квартиру, продавец которой выступает в качестве единственного собственника, запрашивают наличие согласия супруга(-и). Заявление продавца, что он овдовел(-а), нуждается в документальном подтверждении. Ведь в такой ситуации со свидетельством о смерти супруга(-и) могут оказаться сопряжены и другие справки, если происходило переоформление собственности.

Когда личность продавца внушает подозрения, то его заявление о вдовстве тем более следует проверить. Иначе выгодная сделка может оказаться под угрозой срыва.

Когда предстоит покупка квартиры, не помешает посмотреть, как у продавца обстоит дело с задолженностью на лицевом счёте. Сравнительно со стоимостью жилья фигурирующие там суммы вряд ли окажутся значительными. Однако не стоит платить по чужим долгам, если их попытались скрыть.

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Как правило, продавец готовится к встрече с потенциальными покупателями. Поэтому готов продемонстрировать актуальную выписку, полученную в ЕРКЦ.

Собственник знает, документы на квартиру, выставленную на продажу, будут проверяться. Поэтому, как правило, заранее беспокоится, чтобы требуемая документация была приведена в должный порядок. Задержка с заключением сделки из-за долгов по коммуналке или иным услугам, связанным с эксплуатацией жилья, ему не с руки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

  1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
  2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
  4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
  5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
  7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
  9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
  10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

  1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
  2. на проверку документов и личности продавца;
  3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
  4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается. Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства. Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Еще по теме  Дело о праве собственности на квартиру

Выбирая квартиру на вторичном рынке, нужно быть готовым к более тщательной проверке как продавца, так и квартиры, которую он продает.

Приобретая «вторичку», следует узнать, имеется ли временная регистрация у третьих лиц или уже не действующая прописка бывших собственников. Все документы должны быть предоставлены покупателю.

Несколько десятилетий назад при приватизации жилья многих детей, не достигших 18-летнего возраста, не вписывали в число собственников квартиры. Были и случаи, когда зарегистрированный проживающий (по прописке) отказывался от участия в процессе приватизации жилья. Такие случаи приводили к тому, что право пользоваться квартирой за этим человеком оставалось, даже если у квартиры появлялись новые хозяева.

Чтобы не столкнуться с этими проблемами и не потерять деньги и квартиру, нужно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как осуществить подготовку?

Прежде чем выбирать вариант для покупки, покупателю нужно определиться со следующими моментами:

  • какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
  • максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
  • источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
  • состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
  • иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.

Также нужно убедиться, что личные документы покупателя готовы для сделки. Например, если не своевременно обменять паспорт по достижении 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения личности. Поэтому заменой паспорта лучше заняться еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант можно случайно – по рекомендации друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор предстоит делать из множества предложений на вторичном рынке:

  1. через базу данных агентства недвижимости или частного риэлтора;
  2. через онлайн-сервисы в сети интернет (например, Авито, ДомКлик, ЦИАН и т.д.);
  3. через представителя, которому предоставлены такие полномочия.

Преимуществом поиска через агентство недвижимости может являться предварительная проверка документов на квартиру риэлторами. Однако обычно риэлторы подбирают вариант также через ресурсы в сети интернет, поэтому необходимость в их услугах не столь очевидна.

При поиске варианта через сайты нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • насколько подробно указана информация о квартире и доме (год постройки, количество лет во владении продавца, количество собственников и прописанных лиц, скрин технического паспорта или плана, и т.д.);
  • характеристика квартиры (площадь, количество комнат, наличие перепланировок и т.д.);
  • реальные фотографии квартиры, скрины технической документации;
  • длительность продажи квартиры, существенное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, при которых покупатели отказываются от сделки);
  • иные критерии.

Всегда нужно выбирать несколько вариантов, не соглашаясь только на первое понравившееся предложение. Так как окончательное решение будет принято после доскональной проверки документов и осмотра объектов, не исключено, что первоначальный список вариантов существенно изменится.

Прежде чем приступать к проверке документов, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам. Для этого нужно согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра. Если предстоит просмотр множества вариантов, желательно оптимизировать временные затраты – согласовать сразу несколько вариантов для просмотра в одном районе на один день или вечер.

При осмотре квартиры нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальным расположением комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта, и т.д.;
  2. оценить по технической документации, не проводилась ли в квартире перепланировка или  переустройство (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами уже после регистрации сделки);
  3. реальное состояние квартиры, примерный перечень затрат на предстоящий ремонт.

Если в квартире отсутствует даже минимально приличный ремонт, либо на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для существенного снижения цены.

Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу при осмотре квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу попросят внести задаток или аванс, гарантирующий совершение сделки. Даже если сумма задатка будет небольшой, вы можете потерять ее, если впоследствии измените решение и подберете другой вариант. Желательно оформлять соглашение о задатке только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

Если покупатель остановил свой выбор на конкретном варианте, может потребоваться оформить соглашение о намерениях или о внесении задатка. Это нужно для того:

  • чтобы собственник снял свое предложение с продажи, не искал других покупателей;
  • чтобы продолжить согласование условий сделки по конкретному варианту;
  • чтобы представить документы по сделке в банк для согласования ипотеки.

Во внесении задатка нет ничего страшного, если вы уже определились с вариантом квартиры. В соглашении будет указано, на каких условиях передаются деньги. Если предоплата указана как задаток, при отказе продавца от сделки деньги будут возвращены в двойном размере. Если же от заключения договора откажется покупатель, задаток останется у продавца.

Аванс носит схожий характер, однако при отказе продавца можно требовать возврата только фактически переданной суммы. Если сделка доводится до конца, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

— «Госуслуги»;

— сайт Росреестра;

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Первый вариант используется не слишком часто. Рассмотрим более распространенные варианты.

Начальным шагом перед покупкой служит геолокация квартиры. Подробно изучите местность. Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей.

Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины. Именно они могут улучшить или же усложнить жизнь.

Важно! Как только вам удалось определиться с жильем, попытайтесь тщательно изучить документы собственности осматриваемого дома.

На что еще следует обратить внимание покупателю перед сделкой мы рассказывали в отдельной статье.

Критерии выбора

Обычно люди заранее знают, в каком районе города они хотели бы приобрести квартиру.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Будущее место жительства могут определять работа, учебное заведение для ребенка, благоприятная экологическая обстановка района, давняя мечта или бюджет.

На что стоит обратить внимание при выборе дома своей мечты:

  • парковка и свободные парковочные места (для автомобилистов);
  • остановки маршрутного транспорта;
  • продуктовые и хозяйственные магазины;
  • детский сад и школа;
  • детская и взрослая поликлиники;
  • парк, сквер, детская площадка, стадион;
  • прочая инфраструктура;
  • чистый подъезд;
  • репутация выбранного района.

Когда оформляется ипотека на приобретение жилого помещения, банк может выдвигать свои требования к выбираемому объекту.

Выбор квартиры в новостройке, по требованиям банка, должен отвечать следующим условиям:

  • строительная фирма или застройщик должны существовать на рынке жилищного строительства не менее 5 лет;
  • задержек по сдаче строительных объектов не должно быть минимум в течение одного года;
  • наличие не менее двух объектов массовой или точечной застройки, введенных в эксплуатацию;
  • отсутствие судебных споров;
  • устойчивая репутация на рынке строительства.

Выбор квартиры на вторичном рынке, по требованиям банка, должен отвечать этим условиям:

  • приобретаемая недвижимость должна быть полноценной квартирой (не комната);
  • квартира должна располагаться в зоне ипотечной программы (информацию можно получить у банка);
  • квартира должна соответствовать всем сантехническим нормам (исправные каналы водоснабжения, отопления и канализации);
  • дом, в котором располагается квартира, не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.

Если в ходе проверки не возникнет проблем, сторонам нужно выбрать безопасный вариант расчетов. Продавец может получить оплату по договору:

  1. наличными средствами по расписке;
  2. безналичным переводом через банк, иные платежные системы;
  3. наличными средствами через банковскую ячейку (для этого нужно предоставить документы о зарегистрированной сделке);
  4. по аккредитиву;
  5. путем зачисления средств по ипотечному договору;
  6. через нотариуса.

Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как не нужно рисковать при снятии наличных, хранении денег дома до момента передачи. При оплате через счета, либо обращении к нотариусу, придется нести дополнительные расходы и комиссии.

Покупка квартиры в новостройке

Как правило, квартиры в новостройке имеют широкий выбор планировок и качественный ремонт «под ключ», чем может быть обусловлена повышенная стоимость жилища. Поэтому многие стараются приобретать квартиры заранее, еще на стадии котлована.

Привлечение юриста или риэлтора к проверке квартиры

С чего начать процесс выбора квартиры в новостройке?

Степень готовности

При покупке квартиры в новостройке первым делом обратить внимание нужно на информацию о сроках ее сдачи (если проект еще не завершен). Не лишним будет узнать о репутации застройщика или управляющей компании.

Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.

Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.

Многие новостройки могут ждать подведения коммуникаций не один год.

Также можно вступить в группу или зарегистрироваться на форуме, посвященном строительству выбранного дома. Там можно узнать и обсудить все проблемы дома с другими покупателей.

Если при осмотре квартиры в новом доме были замечены недочеты, то от застройщика можно потребовать исправить их за его счет.

Изучение и просмотр вариантов покупки квартиры

У застройщика или его доверенного представителя следует запросить все документы, среди которых обязательно должны быть:

  • разрешение на строительство;
  • инвестиционный контракт;
  • проектная декларация;
  • учредительная документация;
  • лицензия застройщика;
  • договор страхования (на случай банкротства компании);
  • экспертное заключение о строительстве многоэтажного дома;
  • проект дома.

В новостройке можно встретить следующие варианты отделки квартир:

  • без отделки. В такой вид отделки входит наличие всех коммуникаций, входной двери, пластиковых окон, выравнивание стен и стяжка полов. Без предварительного ремонта жить в такой квартире не рекомендуется;
  • предчистовая отделка. В нее входит все вышеперечисленное, а также межкомнатные перегородки и двери.
  • «под ключ». Такой вид отделки включает наличие сантехники и ванны; как правило, уже поклеены обои на стенах, есть подоконники и откосы на окнах, а также напольное покрытие (линолеум или ламинат);
  • муниципальная отделка. Включено все, что и при отделке «под ключ», только с использованием материалов низкого качества. Чаще всего такой вид отделки применяется в программах строительства социального жилья.
Еще по теме  Замена электросчетчика: как поменять счетчик в квартире и сколько это стоит, порядок замены

Заключение

Проверив документы и согласовав вариант взаиморасчетов, нужно закрепить все условия сделки в письменном договоре. Законом не утвержден типовой образец договора, поэтому можно его составить самостоятельно, поручить оформление юристу или риэлтору. Удостоверить договор у нотариуса нужно только при продаже квартиры в долевой собственности. В иных случаях обращение к нотариусу является добровольным решением сторон.

В договоре нужно указать следующие данные:

  • дата и место оформления документа;
  • личные и паспортные данные о каждом участнике сделки, их представителях;
  • сведения о квартире – кадастровый номер, адрес, этажность, количество комнат, и т.д.;
  • сведения о правоустанавливающих документах;
  • цена квартиры, согласованная обеими сторонами;
  • порядок взаиморасчетов, в том числе за счет средств маткапитала или кредитования;
  • обязательство продавца о снятии с учета всех жильцов квартиры (может устанавливаться срок, в течение которого продавец обязан выписать всех лиц);
  • порядок несения расходов на регистрацию сделки;
  • иные данные и пункты.

Пока покупатель и продавец не достигнут соглашения по всем условиям сделки, договор не будет подписан.

Если свой вариант договора представил продавец, нужно тщательно изучить его условия. Наиболее распространенными рисками является:

  1. сохранение отдельных обременений по условиям договора (например, продавец может умышленно указать пункт о сохранении права пользования для каких-либо лиц);
  2. продажа квартиры в аварийном или ненадлежащем состоянии, т.е. когда продавец умышленно не раскрывает все проблемы;
  3. наличие несогласованной перепланировки, когда покупатель приобретает квартиру с отступлением от зарегистрированных характеристик.

После согласования условия и подписания договора можно приступать к финальной стадии сделки – регистрации в Росреестре или МФЦ.

Покупатель вправе запросить у продавца при покупке квартиры солидный перечень документов, чтобы самостоятельно удостовериться в юридической безупречности предстоящей сделки. Чего-то у продавца может и не оказаться. Если он заинтересован продать жильё побыстрее и не прибегая к обману, то постарается упущения исправить.

Не испытывая доверия к другой стороне или её возможностям действовать оперативно, покупатель и сам может проверить подлинность некоторых сведений.

При покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке необходимо тщательное изучение всех предоставленных документов от застройщика или собственника. Упуская даже самую незначительную на первый взгляд деталь, можно впоследствии столкнуться с крупными финансовыми проблемами.

Рынок недвижимости масштабен, полон подводных камней и крупных опасностей. Если при знакомстве с квартирой начинают выплывать мелочи, которые вызывают сомнения — лучше найти другую квартиру.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

  • в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
  • на каком основании было получено право собственности на квартиру;
  • кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
  • есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
  • наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
  • есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
  • спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Регистрация

Стороны могут сами подать документы на регистрацию, либо поручить эти формальности представителям. Процедура регистрации проходит по следующим правилам:

  • сторонам нужно оплатить госпошлину 2000 руб. за переход права собственности (как правило, расходы делятся пополам между продавцом и покупателем, либо стороны выбирают иной вариант распределения затрат);
  • обратиться в Росреестр или МФЦ. заполнить заявление о регистрации, представить договор и передаточный акт, паспорта и правоустанавливающие документы, согласие органа опеки;
  • если квартира ранее не проходила кадастровый учет, продавцу нужно заранее заказать технический план через кадастрового инженера (в этом случае учет будет проведен одновременно с регистрацией).

Регистрационные действия займут от 5 до 12 дней, в зависимости от способа обращения. При сдаче документов, продавец и покупатель получат расписку с указанием места и времени выдачи выписки ЕГРН. Если к договору и представленным документам не возникнет вопросов, покупатель получит выписку ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

После регистрации договора и перехода права собственности, сведения реестра ЕГРН будут обновлены. Получив выписку из госреестра, новый владелец квартиры сможет:

  1. совершать любые сделки по продаже, дарению, обмену и т.д.;
  2. прописать на жилплощадь членов семьи или иных лиц;
  3. перезаключить договоры на коммунальное обслуживание;
  4. использовать объект недвижимости для обеспечения обязательств (например, при регистрации залога по кредиту);
  5. передавать жилье наследникам по завещанию или по закону.

Если предыдущий владелец не выполнил какие-либо обязательства, новый собственник сможет предъявить письменные требования или иск в суд. Например, если в квартире остались прописанные лица, новый правообладатель может добиться их выписки и фактического выселения через суд. Если продавец не указал о каких-либо технических проблемах, можно взыскать ущерб в судебном порядке.

Если все перечисленные условия при покупке квартиры на вторичном рынке соблюдены, шанс оспаривания сделки или потери денежных средств значительно снижается. Однако полностью устранить все возможные риски можно только при обращении за юридической поддержкой. Особенно это касается этапов проверки документов, составления договора и выбора безопасного варианта взаиморасчетов.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести

Эта процедура абсолютно необходима при приобретении жилья на вторичном рынке, чтобы избежать риска потери квартиры после заключения сделки.

Какие документы нужно проверить

Этот вопрос можно доверить специалистам по недвижимости или юристам. Самостоятельно провести эту кропотливую работу тоже можно, главное знать все юридические нюансы при покупке квартиры.

У продавца должны быть документы, на основании которого он имеет право собственности.

  • собственник должен иметь при себе выписку из ЕГРП (единый государственный реестр недвижимости), технический паспорт квартиры;
  • совладелец — также выписка из ЕГРП, документ о праве на долевую собственность, согласие остальных совладельцев на продажу имущества, документы на квартиру, технический паспорт;
  • наследник — документы на квартиру и документ о вступлении в наследство, договор дарения. Во всех случаях должно быть указано основание;
  • риелтор — договор с собственником и доверенность на ведение сделки;
  • доверенное лицо — доверенность, технический паспорт, выписка из ЕГРП (о собственнике).

Все документы должны быть заверены нотариусом и действительны. Проверку документов можно провести самостоятельно или доверить эту работу юристу. В любом случае обращать внимание стоит на даты составления документа, передачи квартиры в собственность. Если в договоре купле-продажи прописаны условия, также стоит учесть, произошло ли выполнение указанных условий.

История квартиры

Чтобы проверить историю выбранного имущества за последние десятилетия, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Актуальная информация о квартире собирается в государственном реестре с 1998 года: там можно узнать, как часто продавалась жилплощадь, были ли по ней споры, аресты, судебные тяжбы и т. д.

Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.

Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.

Продавец

Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.

Доверенность на представителя

Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.

Проблема: после завершения сделки бывший собственник заявил, что на момент подписания договора о купле-продаже был в состоянии аффекта или действовал под давлением покупателя.Последствия: квартира возвращается продавцу. По решению суда покупателю частями возвращается сумма, прописанная в договоре.Решение: при подписании договора брать расписку о передаче денег продавцу в присутствии свидетелей (например, нотариуса и родственников собственника).

Проблема: объявился ранее не обозначенный жилец (отбывал тюремный срок, служил в армии, считался пропавшим без вести и т. д).Последствия: такой человек имеет полное право на проживание с новыми владельцами и быть собственником доли квартиры.Решение: в паспортном столе проверить всех лиц, вписанных в собственность приобретаемой недвижимости. Получить от каждого из этих лиц заверенное у нотариуса согласие на продажу.

Проблема: риелтор мошенник, скрылся с деньгами за квартиру или работает в сговоре с собственником.Последствия: квартиру и деньги скорее всего уже не вернуть.Решение: при выборе риелторской фирмы сразу проверить ее. Всегда настаивать на контакте с собственником. Самостоятельно проверить все данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН).

Проблема: в квартире ранее была организована незаконная перепланировка.Последствия: выплата штрафа в размере от двух тысяч рублей и узаконивание несогласованного ремонта.Решение: потребуйте у собственника узаконить ремонт.

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.

1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.

2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.

3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.

4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Проверка юридической чистоты квартиры может осуществляться иначе. Например, через сервис Росреестр. В электронном виде человек получит выписку из реестра прав с желаемыми данными.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой — выписка ЕГРН

2. Указать кадастровый номер имущества или его адрес.

3. Выбрать конкретную недвижимость в результатах.

4. Поставить галочку около пункта, характеризующего желаемую справку.

5. Вписать сведения о заказчике.

Справки о наличии задолженности

6. Произвести оплату услуги.

Уже через полчаса заказчик сможет получить по электронной почте соответствующие сведения.

Стоимость выписки ЕГРН составит 350 рублей, а предоставление полной информации об объекте перед покупкой – 1950 рублей.

Покупка квартиры через агентство и риелтора

Отправиться в «самостоятельное плавание» или же обратиться за помощью к риелтору, решать только Вам.

Участие специалиста в сделке на приобретение недвижимости имеет плюсы, но и стоит немалых денег.

Еще по теме  Какие нужны документы для обмена водительского удостоверения

Операции, связанные с покупкой жилья, отнимают много времени и сил. Некоторым приходится брать на работе отпуск, чтобы полностью погрузиться в решение квартирного вопроса. Однако покупка квартиры может затянуться от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.

Приобретение жилплощади — непростая покупка, которая имеет множество тонкостей и подводных камней. Обывателю будет сложно держать во внимании все острые моменты сделки.

Заключение договора

Однако даже самое респектабельное агентство недвижимости не может гарантировать надежность сделки.

Например, если «вторичка» продается изначально с целью мошенничества, из домовой книги могут намеренно выписать гражданина, который находится в долгосрочной командировке или в месте лишения свободы. Такую информацию достаточно сложно проверить, так как по возвращении человек может выдвинуть претензию даже спустя много лет после того, как квартира была продана.

Если же сделка была совершена через агентство недвижимости, но впоследствии всплыли неприятные сюрпризы в лице неизвестных ранее собственников, то получить компенсацию или помощь от агентства вряд ли получится даже в судебном порядке.

Любая фирма, которая занимается риелторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных коллизий и сводит свою ответственность к минимуму. Поэтому в договоре купле-продажи можно встретить предупреждение о том, что фирма не несет ответственности за возможные последствия по итогу завершения сделки.

Смотреть

Выгодное положение

Если же Вы понимаете, что без риелтора обойтись не удастся, то во избежание всех страхов и рисков и крупных финансовых вложений в агентство недвижимости можно поступить следующим образом:

  • тщательно выбирать риелторскую или юридическую контору. Возможно, стоит послушать рекомендации друзей или родных, тех людей из Вашего окружения, которым Вы доверяете;
  • не приобретайте полный пакет услуг агентства. Например, Вы можете сами найти квартиру, в которой хотели бы жить и заказать через агентство только проверку на юридическую чистоту и помощь в оформлении документов;
  • оформите титульное страхование недвижимости. Это особый документ, который способен защитить покупателя от риска потерять право собственности на приобретенную жилплощадь. Если квартиру у нового владельца отсудил бывший собственник, страховая компания выплачивает своему клиенту сумму, равную стоимости жилья, которое он потерял.

Некоторые банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита на недвижимость без титульного страхования.

Часы посещения

Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.

Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.

Требуются ли деньги?

Конечно же, нет. Если дело дошло до предварительной платы за проверку дома, это мошенники (как обезопасить себя от мошенников?). Ведь в интересах собственников присутствует продажа недвижимости, а в вашем полная покупка того же помещения.

Обманщиков в данном деле немало, как только речь заходит о деньгах, можно сразу определить, какой интерес присутствует у предлагающего.

Что нужно взять с собой?

Необходимо взять следующее:

  1. На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартирыежедневник для записей;
  2. ручку;
  3. блокнот;
  4. фонарик.

Именно этот набор поможет запомнить все плюсы и минусы осматриваемой квартиры.

Главное, не бойтесь переспрашивать у продавца малейшие детали. Отнеситесь к этому со всей серьезностью. Даже если вопрос кажется наиглупейшим – повторите его, ведь квартира – это дорогостоящая недвижимость, которой требуется дать подробную характеристику. О том, что следует уточнить и какие вопросы задавать продавцу мы писали здесь.

На заметку. Если у собственников есть риэлтор, предоставьте возможность ответить двум сторонам. Их ответы могут сильно отличаться от действительности.

Оценка местности недалеко от дома

Критиковать территорию возле здания следует настороженно. Перед тем как проделать путь, рассчитайте сколько времени ушло на дорогу и на каком транспорте была совершена поездка. Прогуляйтесь рядом с домом и осмотритесь, нет ли негативных факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Лучше всего сделать полный осмотр днем и вечером.

Определите все ближайшие населенные пункты, которые вам могут понадобиться: аптеки, больницы, магазины шаговой доступности.

Обследование помещения

После полного исследования местности и положительного результата, можно смело переходить на следующую ступень – осмотр подъезда.

Войдя в парадную, постарайтесь оценить его чистоту. Какое количество уборок производилось и насколько качественно? Свяжитесь с главной по дому. И расспросите ее обо всех нюансах, связанных с жильем. Проверьте есть ли в подъезде лифт, проверьте пригодность окон и насколько тепло в помещении.

Важная часть – это анализ помещения внутри. Оценивать дом стоит утром при дневном освещении, наблюдая за всеми изъянами. Постучите по стенам, осмотрите присутствуют ли трещины или любые другие проблемы. Расспросите у жильца, когда была совершена постройка дома и насколько доброжелательны соседи.

Справка. При покупке обязательно узнайте о соответствии планировки жилья. Если квартира не будет пригодна, то вам придётся заплатить штраф от 1000 – 1500 рублей по п. 2

ст. 7.21 КоАП РФ

.

Помимо данного пункта, может потребоваться восстановление первоначального вида квартиры, а это п. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Здесь говориться о самовольной перепланировке без согласования с органом. Если подобный вопрос будет проигнорирован, присутствует возможность потерять недавно приобретенную покупку.

Вторичка

При покупке вторичной площади важно проверить подлинные документы продавца. Перед запросом попросите у владельца паспорт, это подтвердит его личность на имущество жилья.

Для вторичного дома следует проверить:

  • каким образом жилье перешло к хозяину;
  • долю владения собственника на данную площадь;
  • подробную схему квартиры, где можно определить, соответствует ли она действительности;
  • полную дату построения здания;
  • документ, подтверждающий сколько лиц прописано в доме.

Новостройка

К осмотру новостройки следует подойти со всей серьезностью. Ведь на жилье могут сэкономить, и эта экономия отразиться на возведении некачественной постройки дома. Заранее изучите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в котором говориться об определении состава общего имущества.

В него входит:

  • На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартирыподъезд;
  • лифт;
  • лестничное помещение;
  • крыша здания;
  • ограждение;
  • конструкции для перемещений инвалидов;
  • участок, на котором был сооружен дом;
  • системы учета коммунальных ресурсов;
  • внутридомовая система холодного и горячего водоснабжения;
  • инженерная система водоотведения;
  • внутридомовая система отопления;
  • внутридомовая система электроснабжения.

Внимание! При проверке нового жилья, проверьте на пригодность трубы водопровода и электроснабжения. При небольших недостатках, у вас всегда есть возможность договориться с застройщиком в устранении неполадок за его счет.

Всю важную информацию о том, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на что обращать внимание при осмотре недвижимости, вы найдете в другой статье.

Проверка жилищных условий

Оказавшись внутри квартиры, следует проверить наличие каждого пункта. Только ваша заинтересованность приведет к выгодной сделке.

Подлежит осмотру: Критерии оценивания
Планировка квартиры Должно быть соответствие первоначальной схемы жилья. Для этого нужно попросить документы БТИ.
Стены В квартире должно быть тепло. Если же этого не ощущается, стоит тщательно осмотреть стены. Именно они могут служить проблемой холода и быть причиной шума в любое время суток.
Потолки Стена у потолка должна быть ровной и без малейших протечек. Если в квартире присутствует натяжной потолок, за ним могут находиться неприятные сюрпризы.
Если покупка осуществляется на первом этаже Уделите внимание полу. Он должен быть в идеальном состоянии.
Если покупка осуществляется на последнем этаже Уделите внимание потолку. Нет ли на нем следов потеков после дождя?
Пол Если присутствует деревянный пол, на нем не должно быть звуков и иных неприятных ощущений.
Балконные окна и двери Не должно присутствовать щелей и оконных сколов. Такая погрешность допустима, только при полной их замене.
Балкон Состояние стен и пола внутри балкона должно быть без потеков.
Канализационные трубы Не должно быть сырости и проблем со сливом воды.
Газопроводные трубы Должны работать без перебоев.
Батареи При покупке в холодное время суток, проверьте теплоту батареи. Наличие трещин недопустимо.

Дополнительные документы для покупки квартиры

На заметку. Если в планах есть ремонт, небольшие дефекты в доме допустимы.

Можно ли доверить дело риэлтору?

Именно риэлтор специализируется на выгодных условиях приобретения дома, а также на его покупке. Если в ваших планах не только купить квартиру, но и продать, можно смело договариваться с данным специалистом.

Основываясь на опыте, риэлтор предоставит вам список выгодных сделок, а выбор, конечно же, останется за вами. Помимо предоставления помещений, в его обязанности входит огромное количество дел. К примеру, составление акта осмотра помещения.

Доверенность

Если у продавца нет времени на показ квартиры, она перекладывается на плечи риэлтора. Именно доверенность может подтвердить, что собственник не имеет претензий того, чтобы осмотр был проведен другим лицом.

Такая доверенность должна регистрироваться у нотариуса.

Обратите внимание! При встрече с риэлтором обращайте внимание на его опыт и количество положительных сделок. Помимо этого, можно запросить его сертификат или рекомендации от уже работающих с ним людей.

В доверенность на осмотр входит:

  • дата подписания;
  • место проведения договора;
  • информация собственника и риэлтора, в которые также включены и паспортные данные;
  • список того, что будет выполнять доверенный поручитель;
  • дата выполнения обязанностей и дата прекращения их выполнения.

Договор должен быть выполнен безошибочно, иначе он будет недействителен.

Чаще всего покупатели не изучают каждый угол квартиры, а после разочаровываются в покупке. Чтобы такого не произошло, сконцентрируйтесь на изучении всей площади жилья. Если в доме предстоит ремонт, заранее рассчитайте всю его стоимость. В непродуманном случае, это может грозить дорогостоящим ремонтом.

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Если в помещении есть недостатки, которые нельзя устранить, дважды подумайте – нужна ли вам такая квартира?

Полезное видео

Спокойный и обстоятельный восьмиминутный рассказ опытного барнаульского агента по недвижимости пригодится готовящемуся к встрече с владельцем квартиры покупателю. Риелтор поясняет, как правильно отстаивать свои интересы. Особое внимание она обращает на необходимость самостоятельно проверять имеющуюся у продавца документацию.

Не стоит в этом вопросе всецело полагаться на специалистов, подключающихся к оформлению ДКП. Ведь с неприятными последствиями допущенной небрежности придётся разбираться самому.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Загрузка ...