Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как купить земельный участок под строительство дома

Преимущества и недостатки земли разного назначения

У каждого участка земли есть целевое назначение, которое можно проверить по документам. Например, для сельскохозяйственных нужд, промышленных предприятий и под жилую застройку. У этих назначений есть еще «подкатегории» — виды разрешенного использования земельного участка. Категории могут иногда «пересекаться» (например, с/х земли также могут выделить под ИЖС).

Мы не будем утомлять вас юридическими дебрями законодательства. Главное – обращайтесь к надежному продавцу, а не к риэлтору-однодневке. Тогда и проблем с участком не будет, получите именно то, что вам подходит с нужной документацией.

Остановимся на основных видах использования земли, которые подходят для строительства жилого дома:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • Дачное строительство;
  • Крестьянско-фермерское хозяйство;

ИЖС позволяет возвести отдельно стоящий дом высотой не более 20 м и 3-х этажей.

В дачных и садоводческих товариществах (кооперативах, партнерствах) тоже можно построить дом. Ходят упорные слухи, что в таких домах нельзя прописаться. На самом деле нет законов, запрещающих регистрацию в них. Главное, чтобы дом подходил для постоянного (круглогодичного) проживания и лучше подтвердить этот факт экспертным заключением.

Фермерское хозяйство, на первый взгляд, совсем из другой «оперы», но на таком участке можно построить дом. Правда, придется вести хозяйство (или хотя бы делать вид). Например, посадить несколько плодовых деревьев, чтобы у налоговой не возникало вопросов.

выбор участка под строительство

Преимущества земли под ИЖС:

  • Вам уже разрешено строить дом, проблем с этим не будет
  • Такие участки располагаются в коттеджных поселках и «старых» поселениях, с уже существующей инфраструктурой
  • Все коммуникации уже обычно подведены

Недостатки:

  • Это самый дорогой вариант

Преимущества дачного строительства:

  • Недорого
  • Дачные поселки обычно располагаются недалеко от остановок электричек и автобусных маршрутов

Недостатки:

  • В старых дачных поселках редко бывают инфраструктурные объекты
  • Многие получили тут участки бесплатно от профсоюзов, поэтому соседи могут не соответствовать вашему социальному статусу
  • В большинстве случаев отсутствует охрана

Участки под крестьянское хозяйство – довольно специфический выбор, который подойдет тем, кто действительно будет заниматься фермерством.

Существует неочевидная «лазейка» в законодательстве – целевое назначение земель можно менять. Например, с/х землю можно перевести под жилую застройку, но сделать это можно только когда населенный пункт вплотную к ней приблизится. Так что, если у вас есть информация по расширению городов и поселков, это может стать отличной возможностью для инвестиции.

Целевое назначение участков

Чаще всего на продажу выставляются наделы, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дачные земли, расположенные в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) и дачных некоммерческих партнерствах (ДНП). Узнать, к какой категории относится тот или иной участок, можно из свидетельства о праве собственности, хранящегося у продавца.

В чем же основные отличия между этими видами? Земли под ИЖС позволяют собственнику возвести жилой дом и другие бытовые постройки, а также разбить сад или огород. Перед началом строительства будущему владельцу необходимо получить разрешение. В построенном доме можно прописаться и зарегистрировать своих родственников.

Цена

Важный критерий при выборе участка – его стоимость. Как правило, чем ближе земельный надел расположен к границе Петербурга, тем дороже он обойдется покупателю, чем дальше – тем, разумеется, дешевле. Однако строить большой дом на значительном отдалении имеет смысл лишь в том случае, если у вас нет необходимости каждый день ездить в город.

В противном случае, на дорогу в оба конца вы будете тратить слишком много времени. Даже при ограниченном количестве финансов разумней сделать выбор в пользу так называемой «золотой середины». Добавим, что на стоимость земельного надела влияет не только удаленность от кольцевой дороги, но и статус. Участки под ИЖС априори стоят дороже участков в садоводческих товариществах.

Направление от столицы

Пожалуй, главный критерий (помимо вида использования участка) формирования цены – это удаленность от МКАД. Чем меньше у вас бюджет, тем дольше придется добраться до Москвы. Если вы работаете в столице, идеальным считается вариант, когда вы можете в среднем за 40 минут доехать до города. Жить на расстоянии часа и более езды рекомендуется тем, кто не бывает в Москве ежедневно.

В ближайших к столице районах вы вряд ли купите землю под застройку дешевле 4000 за метр. В самых дальних районах от мегаполиса можно найти цену менее 500. Разница огромна, поэтому хорошо подумайте, так ли вам нужно жилье сразу за Кольцевой.

Конечно, большинство выбирает участок под строительство в той стороне, с которой ближе добираться в Москву по делам. Но иногда это не принципиально, поэтому советуем обратить внимание на следующие факторы.

Одни из самых свободных:

  • Рублево-Успенское
  • Новорижское

Но не спешите ориентироваться только на статистику: тут все очень индивидуально. Возможно, в то время, когда вы едете туда и обратно, дороги совершенно пусты: проверьте сами или загляните в нужное время в онлайн сервис, показывающий заторы.

Еще по теме  Римское право - краткий словарь для рабов.: rodom_iz_tiflis — LiveJournal

Еще один неочевидный фактор, сильно влияющий на стоимость – это «элитность» направления. Под Москвой есть шоссе и поселки, пользующиеся славой мест проживания столичной элиты (взять ту же «Рублевку»). Особых преимуществ расположение таких участков не несет, но если вы готовы доплатить «за престиж», то этот выбор для вас.

Площадь

При выборе размера земельного участка ориентируйтесь на предполагаемые масштабы будущего дома и свои планы по благоустройству территории. К примеру, 10 соток с лихвой хватит для того, чтобы разместить на них коттедж площадью 150 квадратных метров, поставить гараж, баню, оборудовать игровую или спортивную площадку, а также разбить небольшой огород.

Если вы хотите жить недалеко от города, но участок в 10 соток на таких территориях вам не по карману, то за счет более плотного расположения построек, можно вполне обойтись и меньшей площадью. Тем не менее, лучше приобретать участок с небольшим запасом, ведь не исключено, что через пару лет ваши дети попросят построить перед домом бассейн, а сами вы начнете мечтать о площадке для минигольфа.

Экология

Жителю Москвы любой пригород покажется экологическим раем. Но все же существуют районы, которые считаются более «чистыми», чем остальные.

Как купить земельный участок под строительство дома

В области преобладает западный ветер, поэтому промышленные предприятия строились, преимущественно, на северо- и юго-восток от города. По этой причине западные районы считаются более экологичными.

Но назвать разницу в чистоте воздуха существенной вряд ли можно. Косвенно это подтверждают и цены, которые «привязаны» к удаленности от столицы, а не к розе ветров.

Стремление жить на чистом воздухе – одна из основных причин переезда людей за город. Если для вас важно построить дом в экологически чистом месте, то перед покупкой земли узнайте, нет ли поблизости промышленных предприятий, мусоросжигательных заводов, а также свалок. Не желательно также, чтобы рядом с участком проходила высоковольтная линия электропередачи.

Ландшафт и почва участка

Прежде чем заключить сделку, обязательно изучите особенности грунта приглянувшегося участка. Упустив из внимания этот важный нюанс, вы рискуете столкнуться с ситуацией, когда расходы на строительство фундамента окажутся сопоставимы с тратами на возведение дома. Оптимальным вариантом грунта считается песчаник с низким уровнем грунтовых вод, наименее подходящим – торфяник. Конечно, проанализировать свойства почвы самостоятельно под силу далеко не каждому, поэтому не лишним будет заказать геологическую экспертизу.

При выборе участка советуем обратить внимание не только на грунт, но и на ландшафт местности. Идеального варианта здесь быть не может. Каждый имеет свои плюсы. К примеру, участок возле лесного массива позволит дышать чистым воздухом, а сам коттедж будет защищен от ветра. Земельный надел на берегу водоема даст возможность любоваться красивый пейзажем, кататься на лодке, ловить рыбу, но такие участки, во-первых, наиболее дорогие, а, во-вторых, при высоком уровне грунтовых вод может понадобиться хорошая дренажная система.

Московская область удовлетворит любые пожелания по виду из окон. Здесь есть:

  • Поля Среднерусской равнины
  • Озера, как природные, так и искусственные
  • Много рек и рукотворных каналов
  • Холмы, сосредоточенные, в основном, в северной части региона.
  • Огромное количество лесов

Выбирайте, что душа пожелает! Но учтите: местность с разнообразным рельефом смотрится красивее, но и средств на земляные работы потребует больше.

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Сегодня планы - завтра дом.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

  • Строиться на берегу реки

    Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

    Участок на берегу реки

    Кто не мечтал об участке на берегу реки с собственным причалом?

    Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

  • Возведение дома на равнинной местности вдали от водоема

    Хороший вариант в плане того, что не возникнет никаких проблем с возведением и планировкой.

    Участок на равнине

    Мечта любого архитектора — ровная поверхность

    Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

  • Построить дом на холмистой местности

    Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

    Участок на холмах

    С планированием и обустройством на склоне справится далеко не каждый

    Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

  • Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

    Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

    Участок в лесу

    Лесные уголки для уединения и максимальной релаксации

    Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Еще по теме  Получение разрешения на реконструкцию частных жилых домов в Москве

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

Дороги

Почти к любому поселку (КП, дачи, деревни) проложены дороги с твердым покрытием (асфальт или бетон).

Если асфальтированная дорога не ведет прямо к участку, не огорчайтесь: даже грунтовка не создаст вам особых неприятностей, ведь интенсивного движения не будет. Главное, чтобы дорогу не подтапливало весной и осенью – эту информацию можно уточнить у местных жителей.

Наличие удобной транспортной развязки, вариантов подъезда к участку и дому, магазинов, образовательных учреждений и прочих благ цивилизации существенно повышает стоимость земли. Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение. Или хотя бы наличие асфальтированной дороги, чтобы подъехать можно было.

Не все земельные участки располагаются близь крупных транспортных артерий. Не исключено, что от шоссе до дома вам придется добираться по тракту, качество которого не должно доставлять трудностей при езде и причинять вред автомобилю. Стоит также взять во внимание наличие на пути железнодорожного переезда, ведь в ежедневной пробке перед закрытым шлагбаумом можно потерять огромное количество времени.

КП, ДНТ или деревня?

Итак, мы определились с направлением, районом и назначением земли, давайте перейдем к выбору места. Чаще всего доступны:

  • Коттеджные поселки разного уровня
  • Дачные товарищества
  • Населенные пункты

Коттеджные поселки

Границы этих определений довольно размыты, поэтому делать выбор отталкиваясь только от текста в буклете не стоит. Обязательно посмотрите, что конкретно предлагается. Кому-то важно наличие детсада, кто-то не может спокойно жить без круглосуточного видеонаблюдения. Затем выбирайте тот КП, где есть нужное конкретно вам, а не «общественному мнению». Так вы сможете неплохо сэкономить.

Дачные товарищества

Основные преимущества и недостатки дачного строительства мы уже описали выше. Осталось добавить то, что не лежит на поверхности.

По окончанию сезона люди разъезжаются из поселка, а многим может не понравиться жить более половины года в практически пустом поселении. Еще есть вероятность, что коммуникации до начала нового сезона просто отключают, в целях экономии. Обязательно уточните этот момент, иначе погоня за дешевым участком может обернуться непомерными тратами в холодное время года.

Села и поселки

Купить участок в исторически сложившихся и давно заселенных поселениях могут захотеть те, кто хочет сразу жить в относительно людном месте, с готовой инфраструктурой, коммунальными объектами, магазинами и коммуникациями.

Какие-то явные недостатки здесь усмотреть сложно. Главное, проверьте, насколько устарели коммуникации (постоянно отсутствующая электроэнергия не стоит экономии на участке). В остальном – дело личных предпочтений.

Коммуникации

Некоторые пытаются сэкономить при покупке участка, выбирая землю без подведенных коммуникаций. Возможно, это действительно будет выгодно. Но стоит задать себе вопрос, почему их не подвели туда изначально и не продали землю гораздо дороже.

В большинстве случаев вам понадобятся:

  • Газ
  • Вода
  • Электроэнергия
  • Канализация

Природный газ

Сейчас природный газ проведен практически везде, исключая самые бюджетные КП и дачные товарищества.

Как купить земельный участок под строительство дома

В целом, если дом будет использоваться как дача, то можно обойтись электричеством или баллонным газом. Но для отопления такие варианты слишком дороги.

Если вы планируете делать самостоятельную подводку газа, сразу рассчитывайте стоимость проекта и закладывайте его в бюджет. Может случиться, что овчинка выделки не стоит.

Альтернативный вариант – энергосберегающий дом, отапливаемый электроэнергий. Производители утверждают, что он окупится за счет низких расходов в среднем за 5 лет.

Подвод воды – очень важный фактор. Причем такой воды, которая соответствует всем нормам для питьевой (бывает, в что дачных поселках только техническая вода – для полива).

Это важно, потому что колодец можно обустроить далеко не везде (да и уход за ним нужен). Скважина не всегда дает нужное для хозяйственных нужд количество жидкости.

Разобраться с этими вопросами поможет общение с уже живущими в поселке людьми. Они смогут объективно рассказать о качестве воды и достаточно ли ее.

Электроэнергия

С электричеством проблем практически нигде нет. Единственное, обратите внимание, чтобы электросеть не была наследием прошлого века, иначе перебоев будет много.

Канализация

В КП эконом класса и дачных поселениях обустроенной канализации практически никогда нет (в бизнес классе и выше она быть просто обязана). Но это один из немногих пунктов, на которых действительно можно сэкономить.

Собственная автономная канализация (чаще всего это септик) обходится относительно недорого. Правда, ее потом нужно дополнительно обслуживать (чистить, ремонтировать), но эти расходы можно разделить с соседями, оборудовав совместный септик.

На этом необходимо заострить внимание, так как очень много людей допускает в данном случае ошибки – по неопытности, как правило. Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме – как минимум, это электричество и газ. В противном случае может так получиться, что проведение коммуникаций на данную территорию вообще не представляется возможным.

Еще по теме  Упрощенная приватизация дачного участка

И бывает такое очень часто – например, поселок расположен по двум берегам реки. Стоимость земли на одном берегу в несколько раз ниже, чем цена аналогичного участка на противоположном – люди спешат приобрести этот вариант, обратив внимание на «рекламу» о «срочной продаже». И только после того, как узнают о том, что он не может быть газифицирован, понимают свою ошибку.

Участок в поле без коммуникаций

Для максимального отдаления от людей отлично подойдет вариант в поле. Только о коммуникациях остаётся только мечтать

Надо обязательно уточнять информацию о том, как глубоко залегают подземные воды – это определяет стоимость бурения скважины, дабы обеспечить можно было себя независимой подачей питьевой воды. Так что обо всем, что касается коммуникаций, надо узнавать заранее, дабы избежать всяческих недоразумений.

К приобретаемому земельному участку обязательно должно быть подведено электричество. Без него жить в доме будет невозможно, а оборудовать собственную подстанцию по карману далеко не каждому. Задайте продавцу вопрос о мощности тока. Для дома площадью 150 квадратных метров она должна быть не менее 10 кВт. В противном случае жилье не будет энергоэффективным, а вы лишитесь возможности пользоваться многими бытовыми электроприборами.

Хорошо, если выбранный вами участок будет газифицирован, ведь газ – это дешевый источник отопления жилья. Если газ отсутствует, коттедж можно обогревать при помощи котла, работающего на дизельном топливе или пеллетах. Проблему отопления может также решить электричество. И не стоит бояться огромных счетов.

Вода – источник жизни! Без нее вы не сможете ни соблюдать гигиену, ни готовить пищу, ни ухаживать за посадки на участке. Идеальный вариант водоснабжения – централизованный водопровод. Впрочем, его отсутствие – еще не повод отказываться от покупки.  Достаточно часто в качестве альтернативы используется колодец или скважина.

Отсутствие канализации и водоотведения можно решить при помощи покупки и установки септика, который собирает нечистоты и перерабатывает в техническую воду. На рынке представлено множество разновидностей такого оборудования, отличающегося техническими характеристиками и ценой.

Теперь, когда вы выбрали подходящий земельный участок и заключили сделку купли-продажи, можете смело обращаться в строительную компанию, где вам предложат типовые проекты домов или спроектируют коттедж исходя из ваших предпочтений и финансовых возможностей.

Дороги и инфраструктура

Чтобы загородная жизнь не доставляла неудобств, заранее продумайте, какие именно объекты социальной инфраструктуры вам будут необходимы. Если у вас есть дети, то поблизости от вашего дома должна находиться детский сад, школа и поликлиника. Для взрослых членов семьи большое значение должны иметь магазины, почта, банк (или банкомат), учреждение здравоохранения.

Экстренные службы

При покупке земельного участка ИЖС, в первую очередь, нужно вызвать кадастрового инженера и «отбить точки». То есть Вам надо осуществить вынос границ в натуре. Стоит это недорого: порядка 2,5 тысяч рублей, но очень поможет сэкономить Ваши нервы и деньги.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Если ждать скорую помощь несколько часов, то она уже может и не понадобиться. Постарайтесь заранее узнать, сколько занимает приезд врачей, пожарных, полиции, МЧС после их вызова.

В пределах пешей доступности желательно иметь хотя бы медпункт. Никогда не помешает подстраховаться.

Форма участка

Казалось бы, форма не самый важный вопрос при покупке участка под застройку, но ИЖС накладывает некоторые обязательства на размещение дома. Например:

  • Расстояние не менее 6 м до другого жилого дома
  • Не менее 3 м до других построек
  • Не менее 5 м от дороги

Как купить земельный участок под строительство дома

Поэтому, несмотря на то, что общая площадь подходит, вы можете не вписаться в установленные нормы из-за неправильной геометрии участка. Обязательно учитывайте это.

Относительно определения размера существует одно золотое правило – площадь территории земли должна десятикратно превышать площадь возводимого на ней строения

Большой дом на маленьком участке

Планировка большого дома на небольшом участке вполне реальна, но ограничивается в основном только здвемкс

Это объясняется следующими моментами:

  1. Возможность обустроить сад, огород и необходимые хозяйственные постройки в желаемой удаленности от жилого дома. Проще говоря – при такой площади выбранной земли можно будет спланировать строительство исходя исключительно из собственных предпочтений.

  2. Есть возможность расположить строение таким образом, чтобы не было визуального контакта с соседями. Особенно в том случае, если земельный участок расположен в холмистой местности.

  3. Опять-таки, в том случае, если у человека нет желания заниматься обустройством приусадебной площади, то вполне подойдет и меньшая территория – но в этом случае, скорее всего, здание будет находиться недалеко от соседского. Это тоже надо учесть.

Наиболее подходящая форма земельного участка – правильная квадратная или прямоугольная. Это позволит обустроить его безо всяких трудностей, изысков и дополнительных затрат. Конечно же, грамотный дизайнер поможет в составлении плана построек на любом варианте, но в рассматриваемом случае все будет намного проще.

Планировка треугольного участка

С землей нестандартной формы сопряжена нестандартная планировка

Что нужно учесть при выборе земельного участка в плане документации? Для возведения частных домов гражданам отведены территории населенных пунктов и сельскохозяйственные земли – нигде более нельзя будет построить жилое здание.

Самый главный вопрос, на который необходимо ответить перед тем, как приступить, заключается в следующем — с какой целью будет использоваться земля и возведенное на нем строение? В том случае, если будет стоять необходимость строительства дачного дома, основное предназначение которого будет заключаться в проведении на нем летнего отдыха, то в этом случае лучше всего будет купить землю садоводческого хозяйства. Однако получить прописку там не получится.

Загрузка ...