Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2020 году

Что важно знать?

Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может её реализовать, но с соблюдением интересов других собственников.

Важным условием реализации доли является её выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья.

Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.

Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью её покупки. И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже. Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.

Немного о долевой собственности

Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:

  1. Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
  2. Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Мнение эксперта

Александра Максимова

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2020 году

Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Основные нюансы продажи доли дома

Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

Основные правила продажи доли:

  1. Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  2. Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  3. Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  4. Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  5. Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.

Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам. Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака. Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами.

Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?

Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.

В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.

Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.

Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.

Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.

В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

  • передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
  • продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).
Еще по теме  Кто платит за квартиру до вступления в наследство

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

  • необходимость соблюдения прав других владельцев;
  • потребность в оформлении документов;
  • необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

  1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
  2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

  • оформление письменного документа;
  • направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
  • получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

  • телеграмма;
  • при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2020 году

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Порядок

Алгоритм действий продавца таков:

  1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
  2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
  3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
  4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
  7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
  8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Перед заключением договора следует ещё раз внимательно изучить его содержание даже, если составлением документа занимался лично продавец. Это необходимая мера позволит выявить опечатки и неточности и поможет избежать их последствий.

Процедура

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

  1. Подготовительный.
  2. Проектный.
  3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2020 году

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Пример. Продавец с покупателем решили сэкономить на оформлении договора купли-продажи и указали заниженную стоимость. Но они не смогли предугадать, что в течение месяца после заключения сделки объявится собственник другой части жилплощади и добьется через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2020 году

Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и обязательно включает в себя:

  1. ФИО, паспортные данные сторон.
  2. Технические характеристики предмета сделки.
  3. Местоположение жилплощади.
  4. Утвержденная стоимость.
  5. Условия оформления и оплаты.
  6. Дату заключения.

Законодательное регулирование

Гражданское законодательство в ст. 244 ГК РФ определяет, что недвижимость, принадлежащая нескольким субъектам, является долевым владением с распределением долей на каждого либо совместным без выделения частей.

Статьей 250 ГК РФ устанавливается преимущественное право приобретения части объекта остальными её владельцами. О планируемой сделке они должны быть извещены письменно с установлением цены имущества и других существенных условий. Остальные владельцы могут принимать решение в течение одного месяца с даты поступления уведомления.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены правовые последствия несоблюдения приоритетного права покупки. Остальные хозяева могут в течение 3 месяцев опротестовать сделку и потребовать перевода прав и обязательств приобретателя на них.

При этом сама сделка не подлежит отмене, просто в договор о продаже вносятся изменения в части покупателя, который меняется на истца.

Еще по теме  На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Соглашение о продаже оформляется по общим правилам, установленным статьями 554, 555 ГК РФ, а порядок ее передачи регламентирован ст. 556 ГК.

Ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015г. устанавливается обязательное удостоверение покупки доли в общей собственности у нотариуса. После этого, переход права должен регистрироваться в Росреестре.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

  1. Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
  2. В случае получения положительного ответа – заключение договора.
  3. В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
  4. В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
  5. В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

  1. Подготовка документации.
  2. Оформление контракта.
  3. Обращение к нотариусу.

Сбор документации

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

  • правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
  • технический паспорт из БТИ;
  • документ о выделении доли;
  • паспорта собственника и покупателя;
  • согласие супругов на сделку;
  • выписка из домовой книги;
  • выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
  • нотариальная доверенность (при наличии представителя).

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.

Образец договора по продаже доли в квартире

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

документы

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

  • проверка документов;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • проверка дееспособности сторон;
  • оформление контракта (по инициативе сторон);
  • удостоверение сделки;
  • направление документов в Росреестр;
  • выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Как законно продать часть квартиры?

Для того, чтобы в дальнейшем избежать признания продажи доли недействительной, нужно придерживаться следующей инструкции:

  1. Владелец, желающий реализовать свою часть жилья, должен известить об этом остальных хозяев о намерении в письменной форме. Письмо должно включать информацию о цене и условиях, на которых предлагается объект. Если кто-либо изъявит желание приобрести предлагаемую жилплощадь, можно не уведомлять других.
  2. Дождаться ответа остальных владельцев объекта. Если желание о приобретении выражают сразу несколько претендентов, то продажа производится субъекту, предложившему наилучшие условия.
  3. Если по окончании месяца никто не захотел купить долю на предлагаемых условиях, то её владелец должен получить письменный отказ.
  4. Когда все условия сделки соблюдены, собственник может искать постороннего покупателя всеми известными ему способами, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и прочее.
  5. Посторонним людям имущество может предлагаться лишь на тех условиях и за ту цену, на которых оно предлагалось остальным владельцам помещения. Когда будет найден приобретатель, с ним подписывается соглашение о покупке и готовится требуемая документация.
  6. Договор заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

Общий объект недвижимости может принадлежать владельцам на правах, как совместной, так и долевой собственности. Подробнее об этих понятиях: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

И то, в какой форме зарегистрированы права на владение общей квартирой, определяет допустимость продажи ее части без согласия других правообладателей.

Совместную

Общая совместная собственность возникает тогда, когда к двум или более лицам во владение переходит имущественный объект, и право собственности на него регистрируется без закрепления за каждым из совладельцев отдельной доли.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и оформляют ее на мужа. Но юридически данная квартира будет принадлежать обоим супругам по праву общей совместной собственности, так как по умолчанию причисляется к имуществу, нажитому ими в браке.

Пример. В результате наследования квартира умершего отходит троим наследникам. И так как в завещании не было указаний по поводу четкого распределения общего объекта недвижимости между ними, до оформления раздела он будет считаться общим совместным.

Общая долевая собственность

Распоряжаются совместной жилплощадью ее совладельцы только сообща. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатору продажи потребуется предъявить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников жилья.

Процедура

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

Еще по теме  Арест автомобиля приставами - советы адвокатов и юристов

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Стоимость доли (р.) Для родных (р.) Для третьих лиц (р.)
1 млн. 5 тыс. 7 тыс.
1,5 млн. 6 тыс. 8 тыс.
2 млн. 7 тыс. 9 тыс.
2,5 млн. 8 тыс. 10 тыс.
3 млн. 9 тыс. 11 тыс.
5 млн. 13 тыс. 15 тыс.
7 млн. 17 тыс. 19 тыс.
10 млн. 23 тыс. 25 тыс.
15 млн. 28 тыс. 30 тыс.
20 млн. 33 тыс. 35 тыс.

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

  • если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 0,2% от суммы сделки;
  • если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

  • если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. 0,4%;
  • при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. 0,2%;
  • если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. 0,1%.

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

  • оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
  • оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж., подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее. Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Перечень необходимой документации

Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:

  • Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
  • Отказ остальных дольщиков от покупки;
  • Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
  • Техпаспорт БТИ;
  • Кадастровая документация;
  • Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
  • Удостоверения личности участников процедуры;
  • Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
  • Договор о продаже доли.

При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.

Налогообложение

При прохождении процедуры придется понести затраты. Так, для:

  • Заверения договора у нотариуса потребуется уплатить установленный тариф в размере 0,5% цены предмета покупки. Выплата производится один раз и её величина не может быть менее 300 рублей и более 20 000 руб.;
  • Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 тысячи рублей;
  • Продавец должен уплатить налог с дохода в размере 13% от суммы операции, при условии владения недвижимостью менее трех лет и дальнейшей её реализации по стоимости, превышающей её приобретение. При реализации собственник получает прибыль, облагаемую НДФЛ;

Размер налоговой выплаты может снижаться. При этом, когда цена продажи не превышает 1 млн. рублей, то взимание налога не производится. В случае, когда стоимость выше указанной суммы, то расчет осуществляется с налогооблагаемой базы с вычетом миллиона рублей.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Управление финансами

Минусов у такой сделки гораздо больше:

  • сложно найти покупателя;
  • возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
  • стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
  • если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

Загрузка ...