Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Долевое строительство

Плюсы и минусы ДДУ

Сомневаясь в том, стоит или нет вкладывать деньги на строительство многоквартирного дома, стоит рассмотреть все достоинства и недостатки такой сделки с застройщиком.

Плюсы:

  • относительно низкая стоимость покупки дома. Дольщик может сэкономить до 30% на покупке жилья в строящемся объекте недвижимости;
  • не нужно изначально платить всю сумму. Заключая договор о долевом участии, дольщик, грубо говоря, берет квартиру в рассрочку без уплаты процентов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Минусы:

  • дольщик не сразу получает заветную квартиру, а через определенное время, оговоренное в договоре;
  • есть вероятность того, что застройщик не выполнит своих обязательств: не возведет дом, построит его, но с существенными нарушениями договора, сдаст дом в эксплуатацию, но не уложится в срок. В таком случае дольщик потеряет свое драгоценное время и нервы;
  • дольщик может попасть в руки мошенников, которые могут завладеть его деньгами. Чтобы не быть обманутым, обязательно нужно проверять застройщика на «чистоту» его работы еще до момента заключения договора ДДУ.

Однако риски для дольщика по договору ДДУ все же имеются: он может не получить квартиру, застройщик может не сдать дом в эксплуатацию в положенное время или вовсе может оказаться мошенником.

Для безопасности проведения сделки сегодня дольщики могут не переживать, что их средства будут безвозвратно потеряны, поскольку с введением эскроу-счетов застройщик никуда не денется с деньгами, пока не сдаст дом в эксплуатацию.

  • Как выбрать квартиру в строящемся доме.

  • Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.

  • Какие документы застройщика нужно проверить.

  • Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

  • Как проверить объекты недвижимости.

  • Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение-либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением. С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком.

Как работает долевое строительство после 1 июля 2018 года и как защищены права дольщика, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Преимущества и недостатки

К преимуществам долевого участия можно отнести:

  • Для застройщика – возможность, используя средства дольщиков, ускорить возведение зданий и уменьшить простои из-за нехватки финансирования.
  • Для дольщика – большое разнообразие квартир, удовлетворяющих требованиям покупателя, низкие цены на качественное жильё улучшенной планировки, защищённость со стороны законодательства.

Разработанная нормативно-правовая база исключает мошенничество со стороны застройщика, и сохраняет вложенные деньги дольщиков. К недостаткам долевого инвестирования можно отнести существование недобросовестных застройщиков, нарушающих законодательство, которые пользуются недостаточной осведомлённостью обычных граждан и предлагают вложить средства в заведомо незаконное строительство.

В результате объекты «замораживаются», руководство исчезает, а инвестор пополняет армию обманутых дольщиков. Многие покупатели торопятся, и под предлогом купить дешёвое жильё заключают сделки без предварительного изучения документации строительной компании, и, как результат – обманутые надежды и замороженное строительство.

Бесплатный подбор квартиры от АН «Владис»

К выбору компании надо подойти со всей ответственностью и не принимать поспешных решений.

В первую очередь надо изучить документацию застройщика. Если это сделать самостоятельно сложно и не хватает знаний, то лучше обратиться к юристу.

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

  • Свидетельство постановки на учет;
  • Подтверждение о регистрации в ФНС;
  • Протокол, в котором назначается глава компании;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Устав компании – застройщика.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и заключения аудиторов за последние годы. Часто все эти документы не вызывают каких-либо подозрений. Тогда надо обратить пристальное внимание и изучить документы на право строительства:

  • Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
  • Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
  • Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
  • Заключения гос. экспертизы.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на квадратные метры, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Самое правильное решение – это обратить внимание на застройщиков, которые уже на протяжении многих лет привлекают участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Хорошо, если названия фирм широко разрекламированы. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше пяти-шести лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать о себе больше и показать объекты недвижимости.

Итак, на что конкретно обратить внимание?

  • Наличие собственного сайта и рекламы в интернете;
  • Наличие информации о застройщике в прессе и на сайте компании;
  • Паспорт застраиваемого объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
  • Сроки существования фирмы;
  • Есть ли уже законченные проекты, и в каком количестве;
  • Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
  • Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все вышеперечисленные пункты легко проверяются, то можно более-менее уверенно сказать, что компания является надежной.

Надо обратить внимание и на то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в отзывах антирекламу. В таком случае лучше лично пообщаться с жителями тех домов, которые уже имели отношения с фирмой. Адреса можно узнать на том же сайте.

Долевое строительство

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры зачастую говорят о фирме больше, чем она сама может рассказать. Конечно, расспрашивать самих партнеров нет смысла. Нужно просто собрать информацию есть ли они, популярны ли, и какая репутация их преследует.

Например, если это один из известных банков или фондов, значить сам застройщик имеет маленькие шансы обанкротиться. Средства на завершение строительства найдутся всегда.

Предусмотрена только письменная форма данного договора. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.Договор содержит такие обязательные условия, как:

  • Цена;
  • Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и количество комнат, на каком этаже расположена, наличие балконов и лоджий, адрес;
  • Срок передачи квартиры в пользование дольщику;
  • Как производится уплата, сроки и неустойки за нарушения;
  • Какие гарантийные сроки положены на объект.

Если хоть один из перечисленных пунктов в договоре не найден, то договор можно считать не заключенным.

Перед оформлением ДДУ, необходимо потребовать от застройщика все сведения о нём, а также об объекте.

Выделяют такой перечень обязательных сведений:

  • номер государственной регистрации, личные данные, свидетельства;
  • сведения об объектах, что были возведены;
  • номер лицензии, срок её действия;
  • финансовые отчёты прошлого года, суммы кредитов;
  • сведения про налоговую отчётность;
  • разрешение на проведения деятельности, смета строительства;
  • результат экспертизы по проекту, доказательство права собственности.

Перечень документов внушительный, но это залог честности и открытости компании, которой доверяют деньги.Подписать договор – это ещё не гарантия его легальности. Для его юридической силы нужно зарегистрировать документ в Россреестре. Эта процедура выступает гарантией сделки, после которой она набирает юридическую силу, а также у обеих сторон появляются обязательства, права.

Для регистрации и визита регпалату, необходимы представители обеих сторон. Оформляется запрос на регистрацию, к которому прилагаются ДДУ и документы по запросу. По истечении десяти рабочих дней, гражданину нужно явиться за результатом.

Перечень документов может меняться в зависимости от специфики самой сделки, а также варианта строительства. Бумаги предоставляться заинтересованному гражданину по требованию. Зарегистрировать сделку можно только в государственном органе Россреестра.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

В наши дни защита дольщиков, а именно их прав, находится на очень высоком уровне. Если всего несколько лет назад долевое строительство было довольно рискованным занятием, то сегодня вкладывать деньги в него можно, совершенно не опасаясь потерять свои финансовые средства.

Долевое строительство

Объекты долевого строительства находятся под надзором региональных и муниципальных представительств, поэтому легитимность любой сделки будет соблюдена.

Покупка новостройки во Владимире – это отличный способ инвестировать свободные средства.

Во-первых, потому что стоимость квартиры будет в ближайшие годы только расти. Если вы берете жилье на стадии котлована, к концу строительства его цена будет уже в полтора раза выше, а в дальнейшем увеличится еще.

Во-вторых, новостройки – это дома без «истории» и «ауры», а также совершенно юридически чистые, что в ряде случаев становится их существенными достоинствами для покупателей.

И наконец, современные ЖК – это удобные планировки, благоустроенная территория, новые коммуникации, зачастую – собственная котельная и масса других плюсов, которых нет у вторички. А это также придает инвестиционную привлекательность.

Агентство недвижимости «Владис» собрало, пожалуй, самую полную базу новостроек во Владимире и области.

Мы сотрудничаем с абсолютным большинством застройщиков, а наши риэлторы в курсе мельчайших нюансов каждого нового дома, начиная с особенностей планировки и заканчивая достоинствами и недостатками использованных при строительстве материалов.

Долевое строительство

Это позволяет нам дать объективную оценку любому ЖК, где наши клиенты планируют купить квартиру.

Но самое главное, что услуга подбора квартиры для клиентов бесплатна. Вы можете получить максимум информации, не заплатив за нее ни копейки.

Партнерские отношения с застройщиками позволяют риэлторам АН «Владис» предлагать самые выгодные условия, такие же, как предложил бы застройщик напрямую.

У нас вы можете приобрести квартиру по цене застройщика, без наценки, а также воспользоваться выгодными условиями получения ипотечного кредита, реализации маткапитала или получить рассрочку.

Многочисленные акции и бонусы, которые мы щедро предлагаем нашим клиентам, делают покупку еще выгоднее.

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков. Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством. Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом — это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Источник Консультационный центр

Риски долевого строительства – на что обратить внимание

Что такое долевое строительство в плане разного рода обстоятельств?

Итак, нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию — самая распространенная проблема строительства по ДДУ. Застройщик пытается заключить дополнительные соглашения с дольщиками, находя объективные причины, чтобы потери финансовые и моральные никак не компенсировать. Форс-мажорные обстоятельства также оговариваются в договоре, здесь оба участника считаются пострадавшими сторонами, никто никому ничего не выплачивает.

В случае невыполнения обязательств строительной компанией, дольщик имеет право:

  • письменно обратиться к застройщику с просьбой устранения выявленных недостатков жилого помещения, указанного в ДДУ;
  • если площадь помещения меньше договорной, качество работ не отвечает нормам, предложить строительной компании соразмерно затратам на устранение проблем, уменьшить цену, предусмотренную по ДДУ;
  • убытки можно возместить и путем переговоров, если это не дает результатов, обратиться в судебные органы.

Дольщик имеет право не оформлять договор самостоятельно, предусмотрена возможность выдачи доверенности на регистрацию любым нотариусом.

Денежная компенсация в виде пени или неустойки — один из видов возмещения ущерба, обычно этот пункт очень подробно описан в части исполнения обязательств со стороны застройщика. Этого пункта может и не быть в ДДУ, но закон о долевом строительстве и Гражданский кодекс РФ предусматривает компенсации за неисполнение договорных обязательств.

Долевое строительство

До момента принятия нового закона № 214-ФЗ, вступившего в силу с поправками в 2014 году, который защищает интересы дольщиков при долевом строительстве, строительные компании, то есть застройщики использовали инвестиционные соглашения. В таких документах об инвестировании строительства отсутствовали права дольщика, оговаривалось отдельным пунктом, что квартира в построенном и введённом в эксплуатацию доме переходит в собственность после окончательного подписания договора купли-продажи.

Принятый новый закон требует регистрации ДДУ в Росреестре, и тем самым инвестор защищается от потери денежных средств. Кроме того, Законодатель обязывает застройщика страховать любые виды долевого строительства и свою ответственность за нарушение взятых перед инвестором обязательств. Существует несколько видов рисков для дольщика.

  • Недобросовестный застройщик умышленно не выполняет свои обязательства. Это может быть фиктивное строительство, продажа одного и того же объекта, к примеру, квартиры, нескольким разным людям и другие мошеннические схемы.
  • Влияние экономических и политических изменений в стране.
  • Качество и площадь построенного жилья отличаются от обещанного на начальном этапе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Нередко мошенничество осуществляется через оформление и подписание предварительного договора долевого участия с большими скидками, которое является самой рискованной сделкой. В чём опасность для дольщика? Суть в том, что к предварительному договору застройщик прибегает в тех случаях, когда нет разрешения на строительство, не решён вопрос с земельным участком, и существует много других проблем для законного начала возведения недвижимости.

Правомочным является только ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, и правильно оформленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Избежать всевозможных рисков можно, если тщательно выбирать строительную компанию, изучив предварительно всю необходимую документацию, которую обязан предоставить законопослушный застройщик.

До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.

ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры.

Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

  • Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
  • Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.

Мы поможем Вам разобраться в различных тонкостях юридических норм и обойти подводные камни законодательства, которые могут встретиться на Вашем пути!

Долевое строительство

Правовые отношения сторон при долевом строительстве регламентируются Гражданским кодексом, Законом «О защите прав потребителей», ФЗ № 214. В этих законодательных актах прописаны обязанности и права сторон, порядок оформления документов, прописаны штрафные санкции каждой стороны в случае нарушения Соглашения.

В основе лежит договор долевого участия, оформляемый только в письменном виде, который должен пройти государственную регистрацию и соответствовать нормативной базе ст. 4 № 214-ФЗ. В ст. 7 этого закона указывается, что передаваемое жильё должно полностью соответствовать нормативной документации и утверждённым техническим параметрам.

Существует несколько вариантов долевого участия, которые оговариваются с застройщиком.

  • Полная предоплата за конкретную квартиру с указанием площади, которая в дальнейшем становится собственностью покупателя. В этом случае никакая инфляция не может изменить её стоимость.
  • Оплата по утверждённому графику, который прописывается в ДДУ с указанием конкретной квартиры, её площади с указанием первого взноса и возможной индексации в следующие периоды.
  • Приобретение новой квартиры в зачёт старой. В этом случае в новой квартире выделяется площадь без оплаты, которая идёт вместо переданного жилья, оставшаяся часть может быть оплачена сразу или по утверждённому графику.

Как правило, чтобы привлечь клиентов с различным финансовым достатком, компания застройщик использует все указанные способы оплаты. В случае нестабильной экономики наиболее дешёвым вариантом является единовременная 100% предоплата.

С 1 июля 2020 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2020 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

  • СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
  • фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
  • операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
  • на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Что такое долевое участие в строительстве

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

  • Основные характеристики объекта долевого строительства:
    — наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
    — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
    — материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
    — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
    — количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
    — наличие и площадь нежилых помещений;
    — графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;
    местоположение объекта на этаже.
  • Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
  • Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
  • Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст.

48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Долевое строительство

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

Регулирует процесс ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он призван защищать, в первую очередь, права дольщика и регулировать его отношения с застройщиком.

Исходя из этого закона, долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Можно сказать, что дольщик – это тот же инвестор, а договор, по сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.

Кроме этого, в договоре прописаны свои существенные условия, отличные от обычного инвестирования:

  • Стоимость объекта и порядок внесения денег на счет застройщика;
  • Объект строительства;
  • Сроки долевого строительства, по их истечении объект должен быть передан в пользование.

Документ заполняется в письменном виде и регистрируется в гос. органах (в Росреестре) в обязательном порядке.

На практике процесс долевого инвестирования в недвижимость выглядит так:

  1. Сторона договора – некая строительная фирма приобретает участок;
  2. Дольщики, желающие приобрести жилые метры на выгодных условиях, заключают договор с фирмой;
  3. Дольщики делают взносы (часто это рассрочка), конкретная сумма прописана в договоре;
  4. После окончания строительства происходит передача застройщиком объекта долевого строительства – сдача квартир дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей жилплощади. В плюсе остаются обе стороны договора, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Уступка наступает по закону после полного внесения суммы за недвижимость и одновременным переводом долговых обязательств новой стороне договора. Поэтому нужно проверять, как рассчитался первоначальный дольщик, и в каком объеме.

Есть два пути развития событий: полностью оплаченные требования и частичная оплата.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Если договор полностью оплачен, то в этом случае для передачи прав новому покупателю, не требуется разрешения строительной компании. Но на практике часто встречаются договоры, в которых отдельной строкой указывается, что уступать права другому лицу без согласия застройщика нельзя.

Если оплачена не полная стоимость недвижимости, то новый участник договора долевого строительства получает права на объект, и принимает на себя долги, оставшиеся по договору.

Договор долевого строительства — юридический документ, и он не может быть расторгнут в одностороннем порядке без весомых на то причин. Обязательно нужно указывать основания для этого действия.

Согласно практике, в 90% случаев подобные договоры расторгаются в случае невыполнения условий долевого участия.

Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе инвестора, (дольщика, покупателя) и компании застройщика. Бывают случаи, когда договор расторгается по согласию дольщика и строительной компании.

Дольщик может подать заявление о расторжение договора по таким причинам:

  • Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре четко прописана дата передачи объекта дольщику. Если просрочка составляет более двух месяцев, то инвестор имеет право расторгнуть договор;
  • Состояние квадратных метров для жилья может не соответствовать общепринятым нормам строительства. Например, скошенные проемы, трещины в потолке, ненадлежащий ремонт или его отсутствие. Все эти недочеты устраняемы, но если застройщик это делать категорически отказывается, то это основание для разрыва договора.
  • Несоблюдение пунктов в договоре. Например, несоответствие размеров комнат по площади. Это проблема также может быть решена, если застройщик выплатит разницу в стоимости, но если поступает официальный отказ, то дольщик имеет права на расторжение соглашения.
  • Гарантийный срок обслуживания строительной компанией дома должен быть не меньше 5-6 лет. В течение этого срока строители должны устранять неполадки, если это не происходит, то имеет место быть расторжение договора дольщиком.

Договор расторгается и по инициативе застройщика – строительной компании. Это предусмотрено законодательно.

Вот причины для расторжения:

  • Если просрочка по платежам превышает более 3 месяцев;
  • Регулярное нарушение сроков по платежам.

Долевое строительство

Иногда недобросовестные застройщики так и не возвращают средства дольщикам после расторжения договора. Поэтому инвестору надо внимательно изучить документы и убедиться, что деньги будут возвращены сразу, а не после заключение договора с другим дольщиком. Застройщик может затянуть время передачи средств на годы. После этого периода обратиться в суд с иском будет трудно.

Приобретение жилья в новостройке за собственные средства или по ипотеке позволяет воспользоваться правом на налоговый вычет после подписания акта приёмки. Величина компенсации исчисляется 13% от 2 миллионов рублей, а в случае ипотеки – дополнительно 13% от суммы процентов по кредитованию в 3 миллиона рублей.

Воспользоваться налоговым вычетом могут только граждане России, которые трудоустроены официально и регулярно оплачивают подоходный налог. Такая привилегия на вычет возможна только один раз. Если стоимость жилья меньше двух миллионов, то разницу можно использовать на приобретение материалов или покупку другого жилья. Компенсация по налогу не положена в случае приобретения квартиры или жилья за счёт бюджетных средств или материнского капитала.

Важные особенности

Основным для успешного партнёрства является добросовестность обеих сторон. Чтобы уверенно вложить свои средства нужно следует внимательно изучить данные застройщика. Из-за изобилия рекламы и большого спроса можно попасться на мошенников.

Наиболее популярные способы обмана со стороны строительной компании:

  1. Если застройщик пытается навязать оформление договора купли, продажи, то это обманный манёвр, который рассчитан на неопытного человека. При заключении такой сделки гражданин покупает пустоту, а продавец, в свою очередь, не несёт никакой ответственности перед обманутым покупателем.
  2. Договор займа, предполагает оплату аванса на счёт юридического лица, а остальную сумму после заключения сделки о займе. Действуя по такой схеме человек, не может защитить свои права.
  3. Оплата своего участия в стройке сразу на счёт фирмы. Все платежи должны проходить только через банк, если представитель компании настаивает на переводе денег, мотивируя это скоростью и безопасностью, нельзя верить его словам. Все юридические операции могут проводиться только через законные финансовые организации.

Существует масса вариантов обмана, которые предполагают хитрые схемы. Доверчивые и неопытные граждане легко ведутся на такие манипуляции, что крайне опасно. Такое отношение может привести к потере денег, а также невозможности доказать свои права в суде. Мошеннические схемы можно развеять, если обратиться с предложенными документами в юридическую компанию. Опытный специалист сможет разгадать обман, поможет выйти из сложившейся ситуации.

Какой результат вы можете получить?

     Неустойку по ФЗ-214 о ДДУ

     Моральный вред

     Штраф в размере 50% от присужденной суммы по закону о “Защите прав потребителя”

     Компенсация (возмещение) расходов на нотариуса и юриста

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

  • наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
  • опубликованная проектная декларация;
  • зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
  • отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
  • отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
  • отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
  • отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
  • отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации. 

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

  • разрешение на строительство конкретного объекта;
  • проектная декларация объекта;
  • документы о регистрации права на земельный участок;
  • поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Долевое строительство

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома).

Долевое строительство, как вид инвестиции

Долевое участие в строительстве

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов неплохое вложение денег для получения прибыли, иными словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски минимальны, если компания застройщик надежная и имеет богатый опыт.

Часто понятие ликвидность путают с прибыльностью. Но это немного разные вещи. Ликвидность показывает, как быстро и без особых усилий финансовые активы могут быть реализованы по рыночной стоимости. Исходя из скорости, выделяют три вида активов: высоколиквидные, неликвидные и низколиквидные.

Инвестирование может быть осуществлено в разные объекты недвижимости. От этого и зависит ликвидность. Так, если вкладывать деньги в строительство новых коттеджных улиц и многоквартирных домов, то можно получить хорошую прибыль, не прилагая особых усилий. Этого нельзя сказать об инвестициях во вторичное жилье, потому как цены на него имеют тенденцию к снижению.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Инвестирование в новостройки принесет неплохой доход, ведь цена на квартиру будет намного меньше рыночной. Если включиться в процесс строительства на начальных этапах, то можно существенно сэкономить на стартовом капитале.

После того, как было принято решение участвовать в инвестировании в новое жилье, надо определиться с конкретным объектом. Чтобы получить максимальную прибыль с минимальными рисками надо обратить внимание на некоторые особенности.

Для начала выбрать класс объекта, с которым планируется работа: это могут быть элитные дома или эконом проекты. Все предложения имеют свои плюсы и минусы.

Далее, важно хорошо изучить все условия, прописанные в договоре долевого строительства. Это такие моменты, как:

  • Стоимость на квадратные метры;
  • Величина первоначального вложения;
  • График, по которому будут осуществляться взносы;
  • Наличие всех необходимых документов у компании – застройщика;
  • Конкретная дата сдачи многоквартирного дома или поселка в эксплуатацию;
  • На каких условиях, и в какие сроки будет передана вся необходимая документация инвестору на право обладания жилплощадью.

Обязательно надо обратить внимание на страхование рисков и страховую компанию, занимающуюся данным вопросом.

Еще один момент считается важным – интерес к объекту недвижимости других вкладчиков. Если инвесторов больше нет, то на этапе ввода квартир в эксплуатацию могут быть сорваны сроки, соответственно затянется срок, в течение которого надо произвести реализацию недвижимости, а за это время она может и упасть в цене.

Застройщики долевого строительства

Инвестору важно изучить все «подводные камни» проекта и со всей ответственностью подойти ко всем вышеперечисленным пунктам. Только тогда ликвидность будет на высоком уровне.

Рисковые ситуации

Можно выделить такие неблагоприятные для инвестора обстоятельства:

  • Нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
  • Подмена окончательной стоимости объекта в процессе строительства;
  • Изменение планировки квартиры или дома на этапе строительства;
  • Застройщик теряет свой правовой статус и не может передать объекты инвесторам.

Эксперты рынка инвестирования особенно подчеркивают, что для инвестиций в недвижимость нужно заключать именно договор о долевом инвестировании в строительство, а никакие другие соглашения. Потому что именно этот документ в полной мере и объеме защищает права дольщика.

Современная законодательная база России способна обеспечить достойный уровень защиты прав участников долевого строительства.

По закону инвестирование в постройку новых зданий – это процесс, при котором заключается соответствующий договор между дольщиком и застройщиком. Последний обязуется предоставить инвестору построенные квадратные метры жилья, согласно проекту. Сроки не должны быть нарушены, и цена также определяется договором и не может быть изменена. Дольщик же обязан платить взносы за объект, согласно утвержденному графику.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Если возникают споры, то по закону они должны решаться путем переговоров обеих сторон. В тяжелых случаях они переносятся в судебные инстанции.

Опыт юристов показывает достаточное количество недобросовестных застройщиков или просто жуликов, пытающихся быстро получить деньги и скрыться в неизвестном направлении. Но таких случаев с каждым годом все меньше, и, как правило, долевое строительство заканчивается удачно для обеих сторон договора.

Риски долевого строительства

Несмотря на все риски и возможную убыточность, данный вид инвестирования можно назвать высоколиквидным. При перепродаже объектов получается хорошая прибыль в 20-40% процентов. Ведь интерес к покупке нового жилья у граждан всегда будет, а вот участие в долевых строительствах все еще пугает многих. Поэтому стоит заняться инвестированием новостроек. Можно получить хорошую прибыль при соблюдении всех мер предосторожности.

Долевое участие при правильно выбранном застройщике – выгодное вложение собственных денег. Если застройщик – надёжная компания, то инвестиции в такие проекты дают высокую прибыль и минимальные риски. Коттеджные посёлки и жилые комплексы на сегодняшний день востребованы среди населения, поэтому финансовое вложение всегда окупается в довольно короткий период.

Основные моменты, на которые следует обращать внимание при инвестировании стройки:

  • выбрать класс жилья. Для этого полезно провести мониторинг спроса на рынке жилья в конкретном регионе;
  • изучить документацию, предлагаемую застройщиком: размер первоначального взноса, цену за предлагаемые квартиры, график внесения платежей, сроки сдачи, условия передачи документации инвестору;
  • наличие правоустанавливающих документов у застройщика;
  • уточнить, какая именно компания будет страховать деятельность застройщика;
  • большое значение имеет количество реальных дольщиков. Малое число инвесторов резко увеличивает срок возведения жилья, что отразится на его стоимости. За этот период может произойти много непредвиденных событий, которые осложнят условия выполнения договорных обязательств.

В случае затруднений определения надёжности строительной компании целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Для получения разрешения на возведение жилого комплекса застройщик обязан:

  • иметь разрешение на данное строительство;
  • опубликовать и разместить на собственном интернет-портале и в средствах массовой информации проектную декларацию с изложением сведений о застройщике, назначении строительного объекта, предполагаемых сроках введения в эксплуатацию;
  • зарегистрировать права на землю под возводимый объект.

Размещение проектной декларации в СМИ желательно, особенно в целях необходимой рекламы. С точки зрения законодательства, это не является обязательной процедурой. В поисках необходимого объекта для вложения средств потенциальный покупатель должен постоянно отслеживать новости строительного рынка. И чем большей информацией он владеет, тем меньше шансов на мошенничество.

Как выбрать объект долевого строительства

Если строительная организация скрывает документы, которые обязана представить при первом требовании, то это должно вызвать недоверие инвесторов, и в этом случае лучше всего поискать другого застройщика.

Фаза строительства объекта недвижимости

Большинство компаний на стадии начала строительства открывают иное юридическое лицо. Перед подписанием договора необходимо уточнить наименование учредителя. Всегда у застройщика должна быть проектная документация, т.к. вы не знаете, как должна выглядеть ваша квартира и как будет выглядеть весь многоквартирный жилой дом.

Стоит обратить внимание на инфраструктуру и запросить генеральный план застройки всего района. Долевое строительство — важная инвестиция. Главная проблема России – жилищная. Благодаря участию в долевом строительстве дома, она решается за счет средств граждан. Финансовые риски по ДДУ страхуются в обязательном порядке.

Законодательная база

Правоустанавливающим документом при долевом инвестировании является ДДУ, который согласно ст.4 ФЗ № 214 должен быть подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Хотя не существует строго бланка этого Соглашения, но некоторые позиции являются обязательными.

  • Точное описание вводимого объекта, который должен быть передан дольщику. Указывается номер корпуса, этаж и площадь квартиры, и другие сведения.
  • Стоимость приобретаемой недвижимости и график внесения денег.
  • Время окончания строительства и дата передачи покупателю.
  • Гарантийный срок на введённый дом.
  • Гарантии обеспечения обязательств со стороны строительной компании.

Отсутствие хотя бы одного пункта делает договор недействительным. Принимается только в письменном виде.

Дополнительно по согласованию сторон, должно быть, указано:

  • условия корректировки стоимости при изменении площади объекта;
  • указываться сколько раз может сдаваться жильё государственной комиссии;
  • при наличии недочётов, сроки их устранения;
  • планируемая форма управления строением;
  • сроки и порядок оформления недвижимости в собственность.

Сроки завершения строительства

По закону застройщик участнику долевого строительства должен передать объект (предмет ДДС) не позднее срока, указанного в заключенном договоре. Причем этот срок является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Такой срок составляет период времени, отведенный на передачу объекта ДДС от застройщика к дольщику. И это не противоречит действующему законодательству, а также легко вписывается в установленные законом сроки для гражданско-правовых договоров вообще.

Страхование долевого строительства

Однако сторонам ДДС следует обратить самое пристальное внимание на одно из положений такого договора. Оно касается продления сроков передачи объекта дольщику. И здесь возможными оказываются 2 варианта:

  1. Подписание сторонами ДДС дополнительного соглашения.
  2. Автоматическое продление сроков. Оно возможно, если застройщиком дольщику было направлено письмо с предложением подписания дополнительного соглашения. Но от участника долевого строительства в установленный законом срок не последовало никакой реакции.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Важно! Застройщики предпочитают вариант № 2, который освобождает их от судебного разбирательства, а значит и выплат неустойки за срыв передачи объекта ДДС дольщику. И тут участнику долевого строительства важно не упустить момент. Законом предусмотрены только 2 календарных месяца до сроков передачи, указанных в ДДС, за время которых застройщик обязан уведомить дольщика о продлении сроков и предложить ему заключить дополнительное соглашение.

Ценой договора участия в долевом строительстве считается сумма, подлежащая выплате дольщиком для создания собственно объекта долевого строительства.

Такая цена императивно устанавливается застройщиком и может разниться для одинаковых объектов ДДС, например, в одном многоквартирном доме. Ведь стоимость зависит от многих факторов:

  • местоположения объекта;
  • способов его строительства и т.д.

Застройщик же может предоставить дольщику скидку или предложить рассрочку по уплате цены ДДС, только все это должно быть прописано в допсоглашении к конкретному договору.

По закону оплата по ДДС может осуществляться лишь после государственной регистрации такого договора. Но застройщики, стремясь обезопасить себя от неуплаты дольщиков по уже заключенным ДДС, нередко включают в договор пункт об аккредитивной форме расчета. И само по себе это не противоречит действующему законодательству.

Аккредитив ведь нельзя считать оплатой застройщику. Но тот может предъявить уже зарегистрированный ДДС в банк и тогда получить деньги в качестве и в счет оплаты по документу.

Такая форма расчетов гарантирует и дольщику, что до момента госрегистрации договора долевого строительства, средства не поступят к застройщику.

Сроки договора страхования

Важно: цена договора может быть изменена, если будет уменьшена/увеличена фактическая площадь квартиры по сравнению с ее проектной площадью после обмера ПИБ. И такое условие должно быть прописано в заключаемом ДДС. Это обычная практика, поэтому уклонится от доплаты в таком случае у дольщика не выйдет. Правда, в договорах довольно часто прописываются и минимальные отклонения по площади, при выявлении которых доплата не потребуется.

Страхование гражданской ответственности

В 2014 году был издан закон №294. Теперь страхование дольщика – это обязательное условие. Цель этого закона – свести на нет многочисленные обманы фейковых строительных компаний. Исключить случаи, когда фирмы под любыми предлогами прекращают строительство жилых домов.

Страхование дольщиков при долевом строительстве может осуществляться по одной из следующих схем:

  1. Наличие банковской гарантии, которое проверяется в процессе оформления договора Росреестром. Но не каждый банк станет брать на себя поручительство в строительстве – риски находятся на высокой отметке;
  2. Страхование с помощью общества страхования застройщиков. Оно обязательно имеет лицензию и занимается только подобным страхования. Участниками таких Обществ Взаимного Страхования (ОВС) являются наиболее опытные и надежные фирмы – застройщики;
  3. С помощью страховой компании, которая согласилась на этот вид страхования и имеет лицензию.

Величина страхования составляет 1% от цены всего объекта. К этому тарифу страховщик имеет право применять свои тарифы. Это зависит от опыта и наличия доброго имени строительной компании, а также от места строящегося дома.

Страхование возлагается на имущественную ответственность застройщика в долевом строительстве, на случай если не будут выполнены обязательства, прописанные в договоре.

Любым инвесторам, будь то компания или обычный гражданин, выгодно страхование строительства. Ведь они вкладывают свои средства, а в непредвиденных ситуациях есть гарантия получить страховые выплаты.

По закону застройщик может застраховать как весь дом, так и каждую жилплощадь в нем по отдельности. Последний вариант более популярен, так как страховка всего дома расточительна. Часть квартир продаются только после сдачи всего дома жильцам. И при таком страховании трудно определить, кто именно получает страховку при наступлении случая.

Страховой случай наступает, если компания не выполнила или выполнила не полностью свои обязанности. Это должно быть подтверждено решением суда и/или банкротством застройщика.

У каждого дольщика на руках должен быть договор о страховании долевого строительства. Это может быть соглашение с ОВС, банком или страховой компанией.

Сумма не может быть меньше той суммы, за которую инвестор хотел приобрести квартиру и меньше средней рыночной стоимости за один квадратный метр жилплощади.

Два случая, когда страховые суммы не выплачиваются: заморозка или увеличение сроков строительства.

Так, остается риск, при котором дольщик может очень долго ждать сдачу квартиры в эксплуатацию и при этом платить каждый год за договор страхования.

Долго происходит и зачисление средств на счет дольщика, при объявлении строительной компании банкротом. Ведь этот процесс занимает довольное продолжительное время.

Неутойка

Если речь идет о банке, и о страховой компании, то срок подобного страхования должен превышать срок сдачи объекта в эксплуатацию на два года. То есть дольщик имеет право предъявить претензии к застройщику по договору долевого участия в строительстве и потребовать выплаты по страховке в течение двух лет проживания в квартире.

Этот принцип закреплен в проектной декларации и в договоре на долевое строительство. Страховая компания, банк или ОВС несет ответственность перед инвестором дольщиком, так же, как и сама строительная компания. Сюда включаются и все возможные выплаты по неустойке и штрафы.

Центробанк – это тот самый орган, который призван вести надзор по соблюдению законов взаимного страхования. Региональная власть следит за тем, как соблюдаются требования по участию застройщиков в ОВС.

Дело страхования многоквартирного дома довольно хлопотное. Если в объекте недвижимости около 200 квартир, то и договоров надо оформить столько же.

Вот как происходит процесс страхования с точки зрения застройщика:

  • Строительная компания сначала ищет наиболее подходящий вариант страхования;
  • Затем, собирает необходимые документы;
  • Заключает договора с каждым участником инвестирования на каждую квартиру или коттедж;
  • Выполняет все условия договоров.

Оплата по договору уступки

Страховые компании часто не очень охотно соглашаются на страхование долевого строительства. Для них это наименее выгодный объект.

Страхование, по мнению экспертов, привело к подорожанию рыночной стоимости жилья. Ведь застройщики возложили все расходы на плечи инвесторов – дольщиков.

Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку по договору долевого участия в строительстве. Это правомерно в случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, и если это не было согласовано в дополнительном соглашении. Размер неустойки составляет одна трехсотая ставки рефинансирования Банка РФ.

Неустойку можно взыскать и в досудебном порядке, если такие условия разрешения споров прописаны в договоре. Такие меры выгодны для дольщика, и он при заключении договора должен обратить на это внимание. Ведь в этом случае не будет необходимости обращаться в суд и тратиться на юристов.

Гражданину или юридическому лицу для получения с застройщика неустойки необходимо придерживаться такого плана:

  1. Оформить предложение, в котором прописать требования об уплате неустойки в добровольном порядке. Надежнее направить такое обращение в письменной форме и сослаться на статью 6 ФЗ-№214 и статьи Гражданского кодекса:309 и 310. также необходимо упомянуть положение договора, где прописаны сроки сдачи недвижимости и пункт, где говорится о выплате неустойки в случае нарушения сроков.
  1. Рассчитать сумму убытков сверх неустойки и сумму самой неустойки. Это делается по такой формуле: С*1/300*10%*В. Где С – это количество дней просрочки В – сумма договора.

Проблемы долевого строительства

Кроме этого, в договоре может быть прописана и договорная неустойка.

  1. Собрать документы для предложения добровольного погашения неустойки и передать их застройщику. Какие документы нужны для отправки их строительной компании? Сюда рекомендуется приложить копии: паспорта, договора о долевом строительстве, документ, который подтверждает выплаты по договору со стороны дольщика.

Настоятельно рекомендуется отправлять все документы ценным письмом, при этом оформить и уведомление о вручении, и опись всех документов. Все это важно для последующего обращения в суд, с целью доказать действия дольщика – истца. Можно и лично передать документы в офис и при этом взять расписку.

После, указанных в предложении сроков, если средства так и не поступили, то гражданин или юридическое лицо имеет право обратиться в суд.

Рекомендуется придерживаться таких шагов.

  1. Подготовка искового заявления, и всех необходимых документов к нему. Можно добавить и требования о возмещении морального вреда.

Иск должен содержать такую информацию:

  • Название суда, в котором будет происходить заседания;
  • Ф.И.О истца, его адрес и контактный телефон;
  • Название строительной фирмы – ответчика, адрес нахождения офиса;
  • Конкретные нарушения ответчиком прав истца;
  • Обстоятельства, на которые истец ссылается и обосновывает свой иск;
  • Доказательства в виде документов;
  • Стоимость иска;
  • Перечень документов, которые прилагаются к заявлению в суд.

Помимо этого, можно направить и предложение о добровольной выплате неустойки, ответ на предложение, если есть; почтовую документацию, квитанцию об уплате пошлины.

  1. Подача заявления в суд и принятие участия в процессах. Подают заявление в суд общей юрисдикции, по месту жительства истца или нахождению ответчика. Либо в суд того района, где был заключен договор о долевом строительстве. Если размер неустойки менее 50 тысяч рублей, то разбирательство рассматривается в мировом суде.

Суд может изменить размер неустойки в меньшую сторону, если сочтет и установит, что сумма несоразмерна потерянным средствам истца. Но это происходит в исключительных случаях по заявлению застройщика, где указываются мотивы, по которым суд должен уменьшить суммы иска.

Если интересы истца представляет иное лицо, то необходима доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

автоюрист вовладимире

По письменному ходатайству возможно взыскание всех расходов или их части с ответчика.

  1. Обеспечение исполнения судебного постановления. После того, как суд принял решение в пользу дольщика, и оно вступило в законную силу, истец получает на руки соответствующий лист. Его необходимо передать в службу судебных приставов. Можно и самому истцу обратиться в банк, где у должника имеется расчетный счет.

Появление армии обманутых дольщиков и наличие фейковых подрядчиков в строительной отрасли способствовали принятию нового Федерального закона № 294-ФЗ, вступившего в силу с 2014 года. На основании этого закона вводится обязательное страхование инвестиций, то есть дольщиков. Суть в том, что если по каким-либо причинам застройщик не может выполнить взятые на себя и прописанные в Соглашении обязательства, то потери дольщикам возмещает организация, являющаяся поручителем или страхователем данного строительства.

  • Гарантия банка, проверяется Росреестром в процессе подписания ДДУ.
  • Гарантия со стороны Общества страхования застройщиков.
  • Любая страховая компания, готовая взять риски на себя и возместить убытки при условии, что имеет права на ведение такой деятельности.

Необходимо понимать, что все страхователи, прежде чем ручаться за компанию, проверят законность и стабильность её деятельности. Размер страхового взноса составляет 1% стоимости комплекса. В зависимости от добросовестности и других особенностей объекта тарифы могут быть несколько изменены. Страхование возлагается на застройщика, а в договоре обязательно должны быть прописаны условия ответственности и возмещения убытков. Независимо от того кто является инвестором – физическое или юридическое лицо – страховка гарантирует получение страховых выплат.

Переуступка прав в долевом строительстве

Если в процессе строительства дома до этапа приёмки готового объекта дольщик передумал приобретать недвижимость, оформленную по ДДУ, он имеет право продать её третьему лицу. В этом случае оформляется договор переуступки прав с новым покупателем. С момента подписания документов прежний договор теряет силу с бывшим инвестором, а все остальные позиции ответственности переходят к новому владельцу.

Документы для переуступки прав

  • Зарегистрированный ДДУ.
  • Документы, подтверждающие оплату доли покупателем.
  • Права на объект, который передаётся третьему лицу.
  • Справка ЕГРП, которую можно заказать в электронном формате с сайта Росреестра за 150 рублей, и в бумажном варианте за 200 рублей.
  • Согласие супруга/супруги продавца доли, заверенное нотариально.

Переуступка прав кроме рассмотренного Федерального закона № 214-ФЗ контролируется статьями № 388—390 ГК РФ. При переуступке прав стоимость продаваемого жилья не должна быть заниженной. Покупатель в случае нарушения обязательств со стороны застройщика может вернуть свои вложенные средства. Если на момент сделки у инвестора не полностью выплачена необходимая сумма, то задолженность единовременно переходит новому владельцу.

Приобретение квартиры в еще строящемся здании по договору уступки прав требования довольно популярная сделка.

До передачи квадратных метров в пользование и подписания акта приема-передачи недвижимости инвестору, он может продать квадратные метры другому лицу. Для этого нужно оформить с новым покупателем договор уступки прав требования.

gallery/город-владимир.-соборная-площадь-и-золотые-ворота-с-высоты-птичьего-полета

В этом случае действие первого договора не утрачивает силу, меняются только стороны соглашения. Все пункты, прописанные в основном договоре: сроки, цена, гарантийный срок – остаются неизменными. Права первого инвестора передаются другому лицу в полном объеме.

Первоначальный дольщик несет ответственность перед найденным кредитором, только за подлинность переданного требования, но возможное неисполнение этого требования его не касается.

Порядок заключения подобного договора определяется Гражданским кодексом главой 24 часть 1. Оформляется документ в произвольной форме. Согласие застройщика не требуется.

Для совершения сделки уступки нужны такие документы:

  • Договор долевого участия, зарегистрированный в государственных органах;
  • Платежные документы, доказывающие уплату дольщика;
  • Наличие прав у продавца на уступаемый объект, это можно подтвердить, изучив документы у застройщика;
  • Выписка из ЕГРП, ее можно получить в электронном виде по запросу на сайте Росреестра. Там же можно получить и информацию о правильном заполнении запроса. Стоимость сведений из ЕГРП, полученных таким образом составляет 150 рублей, а если выписку получить в бумажном виде непосредственно в органах Росреестра – 200 рублей;
  • Согласие (нотариально заверенное) от супруга или супруги лица, которое занимается продажей недвижимости. В противном случае могут возникнуть проблемы, супруги могут подать иск о незаконности сделки или несогласие с ценой. Если в паспорте нет штампа о семейном положении, то покупатель может попросить у продавца письменное заявление.

Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС

Соглашение сторон может быть расторгнуто одной из сторон.

Со стороны инвестора в следующих случаях:

  • при невыполнении срока сдачи объекта строителями более 2 месяцев;
  • построенное жильё не соответствует необходимому уровню качества, то есть передаётся заказчику с серьёзными недочётами;
  • подрядчик не выполнил основные пункты договора, в том числе построил жильё несоответствующей площади комнат или других подсобных помещений;
  • гарантийный период до 6 лет. За это время подрядчик обязан исправлять неполадки в новостройке. В случае отказа покупатель расторгает соглашение.

Строительная компания расторгает Соглашение, если:

  • существует просрочка платежей более трёх месяцев;
  • постоянное нарушение графика платежей.

Возможно, обоюдное желание для расторжения ДДУ по любой причине. Избежать многих неприятностей поможет доскональное изучение документов перед их подписанием. Особое внимание следует обращать на отдельные сноски, написанные мелким шрифтом.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Еще по теме  Страхование КАСКО в «Росгосстрахе» 2020
Загрузка ...