Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Возможные нюансы при продаже доли в частном доме или же земельном наделе

Продавец доли недвижимости, который проводит отчуждение своего имущества, должен уведомить всех остальных участников о своем намерении в соответствии со ст. 250 ГКРФ. В данном случае составляется письменное извещение с указанием стоимости и других важных условий осуществления сделки.

Дольщики могут рассматривать данное предложение на протяжении 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при реализации движимого имущества. По истечении времени продавец получает право продажи доли недвижимости другому постороннему субъекту, если заинтересованные лица дали отказ.

При отказе дольщиков от приобретения доли имущества возможно осуществление продажи в досрочно порядке (до окончания установленного срока) согласно положениям ст. 250 ГК РФ. Процедура уведомления заинтересованных лиц может регулироваться другими федеральными законами.

В действующем законодательстве РФ не предусмотрен точный бланк уведомления о наличии преимущественного права для всех дольщиков. При этом документ в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

  • предмет заключаемого договора;
  • адрес расположения недвижимости, доля для отчуждения;
  • стоимость части недвижимости или же указание конкретного объекта, на который будет производиться обмен;
  • условия и сроки возможной отсрочки (если данное условие предусмотрено в договоре);
  • указание срока в течение, которого дольщик должен предоставить соответствующий ответ, не превышающий рамки ГК РФ.

Сделка о продаже доли недвижимости посторонним лицам может быть осуществлена не менее чем через 30 дней после отправки соответствующего уведомления всем остальным дольщикам. Процедура осуществляется при наличии письменного отказа от всех совладельцев имущества.

Продажа доли имущества

Договор о купле и продаже должен содержать такие данные:

  • сведения об обеих сторонах сделки (паспортные данные, регистрация, контактные телефоны);
  • подробное описание предмета договора (продажа доли в квартире или частном доме);
  • данные о недвижимости (адрес, общая площадь, количество комнат);
  • документы правоустанавливающего характера (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации);
  • данные об ограничении прав третьих лиц на соответствующую жилплощадь.

Факт продажи осуществляется по акту приема и передачи подписываемого двумя сторонами. Такие сделки требуют обязательного заверения нотариусом и должны быть внесены в реестр (ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В данном случае производится одноразовая уплата пошлины назначенной государством. Ее размер составляет 0,5% от стоимости недвижимости (не менее 300 и не более 20000 тысяч рублей) в соответствии с Письмом ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3.

Также требуется оплата дополнительных расходов (услуги нотариуса, составление документа и его распечатка) согласно ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, 11.02.1993 N 4462-1.

При продаже доли недвижимости в частном доме или же земельном наделе могут возникнуть некоторые нюансы, которые более подробно рассмотрены ниже.

Преимущественное право совладельцев недвижимости действует в отношении земельных участков согласно ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при наличии совместной или долевой собственности.

Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Такие сделки регулируются ГК РФ. Владелец доли имеет полное право распоряжения данным имуществом. Требования при продаже аналогичны с реализацией квартиры. Обязательным условием соблюдения преимущественного права является уведомление всех совладельцев недвижимости.

При получении отказа или же отсутствии ответа на протяжении 30 дней продавец может реализовать долю имущества по своему усмотрению любому постороннему лицу.

К жилому дому относят постройки, которые имеют половину площади в качестве жилых помещений имеющих выход к общим местам пользования. Частное владение может находиться в собственности у нескольких владельцев и имеет особые условия распоряжения данной недвижимостью.

Собственность подразделяется на долевую и совместную собственность. При наличии доли недвижимости владелец может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению без согласия других совладельцев.

При продаже доли недвижимости в долевой собственности другие совладельцы также могут воспользоваться преимущественным правом покупки. Если осуществляется реализация одному совладельцу в общей собственности, то остальные участники не могут воспользоваться данным правом.

Еще по теме  Продажа квартиры в собственности менее 3 лет – главные особенности

Право выбора при наличии нескольких желающих приобрести долю недвижимости принадлежит продавцу. Суд также не имеет возможности обязать реализацию жилья определенному лицу.

Если совладельцем недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то все необходимые действия совершаются законным представителем при наличии соответствующего разрешения от органов опеки.

Органы попечительства должны удостовериться, что при оформлении отказа от преимущественного права будут соблюдены все нормы и не ухудшены условия проживания несовершеннолетнего ребенка.

Общие сведения о преимущественном праве

Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:

  • Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
  • Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.

Мужчина подписывает документ

В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.

Продавец доли или комнаты Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену.

Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником.

При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу.

Сособственник

Сосед по коммуналке

Получает уведомление о преимущественном праве.

При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли.

При отказе или молчании лишается права выкупа доли.
Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя.

Если у квартиры несколько собственников, каждый из них владеет своей долей в праве. В Свидетельстве о праве собственности или Выписке из ЕГРН доля в праве указывается как правильная дробь, например, 1/2, 1/3, 1/4. Доли возникают по разным обстоятельствам: в результате приватизации, наследования или покупки жилья по материнскому капиталу и других.

Каждый собственник вправе распорядиться долей по своему усмотрению, в частности, продать с учетом преимущественного права покупки доли в квартире, которое возникает у всех сособственников в отдельности. Например, если в квартире 3 владельца, то преимущественное право при продаже возникает сразу у двоих.

Регулируются вопросы преимущественного права покупки доли в квартире статьей 250 ГК РФ.

Хотя комнаты в коммунальных квартирах часто оформляются как отдельный объект собственности (то есть доля в праве владельца составляет 1 – 100%), закон все же обязывает продавцов соблюдать преимущественное право покупки, которое возникает у соседей. Данная обязанность предусмотрена ч. 6 ст. 42 ЖК во взаимосвязи со ст. 250 ГК.

Преимущественное право покупки отдельной комнаты в коммунальной квартире реализуется точно так же, как и в случае с долевой собственностью. Последствия отказа и нарушения тоже не зависят от типа недвижимости.

Определения необходимых терминов

Понятие преимущественного права имеет несколько ключевых терминов, которые подробно рассмотрены в нижеприведенной таблице.

Термин Характеристика
Долевая собственность Недвижимость, которая имеет нескольких владельцев обладающих правом собственности.
Доля в квартире Доля в праве собственности на соответствующую недвижимость.
Право собственности на часть квартиры Возможность полного распоряжения своей частью и свершения различного рода сделок (продажа, сдача в аренду, завещание).
Преимущественное право приобретения недвижимости Возникновение такого права у третьих лиц при покупке комнаты в коммунальной квартире или же доли недвижимости.
Совместная собственность Право собственности на недвижимость у нескольких лиц. При этом имущество не распределено на какие-либо конкретные доли.

Порядок соблюдения

Процедура соблюдения преимущественного права покупки несложная, однако нужно провести ее в точности с законом, иначе сособственник или сосед получит возможность оспорить договор в суде.

Алгоритм следующий:

  1. Определить цену продажи и составить уведомление.
  2. Направить уведомление сособственникам или соседям.
  3. Дождаться ответов, отказов или истечения срока на реакцию.
  4. В зависимости от позиции сособственников – продать долю одному из них или третьему лицу.

Уведомление о продаже доли или комнаты в квартире составляется письменно. Текст должен включать:

  • Ф.И.О. продавца, адрес;
  • Ф.И.О. сособственника или соседа, адрес;
  • наименование – «Извещение (или уведомление) о преимущественном праве покупки»;
  • намерение продать недвижимость, адрес квартиры по Свидетельству или Выписке;
  • цена продажи – один из ключевых моментов;
  • срок ответа на извещение – поможет в случае конфликта;
  • отсылку, что в случае отказа или молчания недвижимость будет продана третьему лицу;
  • дата подписания уведомления и подпись продавца.

Цену нужно указать ровно ту, что будет в договоре. Если в итоговом соглашении прописать иную сумму (больше или меньше – значения не имеет), преимущественное право окажется нарушенным.

Сособственник, право которого нарушили, вправе обратиться в суд для перевода обязанностей покупателя по состоявшемуся договору на себя. На это у него есть 3 месяца. Общий срок исковой давности в 3 года не применяется, отсчитывается сокращенный трехмесячный.

Еще по теме  Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку образец 2020 года

Начало течения срока – с момента, как истец узнал о нарушении процедуры. Теоретически этот момент может наступить в пределах 10 лет со дня регистрации нового покупателя, но на практике доказать добросовестность такого длительного ожидания практически невозможно.

Ознакомиться с бланком искового заявления.

Видео  — Нотариальный отказ от преимущественного права покупки

Отказ от преимущественного права покупки доли недвижимости позволяет продавцу осуществить сделку о продаже любому постороннему лицу.

Право продажи доли недвижимости третьим лицам продавец получает в таких случаях:

  • совладельцы написали письменный отказ от преимущественного права покупки;
  • отсутствие какого-либо ответа и истечение срока установленного действующим законодательством РФ.

Для оформления процедуры необходимы такие документы, как паспорт гражданина РФ, бумаги правоустанавливающего характера (выписка из ЕГРП, регистрационное свидетельство, договор о купле и продаже).

Оформление отказа от преимущественного права покупки не имеет особых сложностей и осуществляется по стандартному алгоритму. Если же совладелец является несовершеннолетним лицом, то все необходимые действия (проставление подписи) производит его законный представитель.

Срок возможного оспаривания заключенной сделки при наличии преимущественного права составляет 3 месяца с момента подписания документа. Если же совладельцы являются собственниками комнаты в коммунальной квартире, то необходимую информацию можно получить при подаче запроса в Росреестр.

Основные особенности процедуры:

  • преимущественное право не соблюдается при отсутствии факта продажи или же при обмене или дарении части недвижимости;
  • заключение сделки продажи возможно только с одним совладельцем, даже если остальные дольщики также выразили согласие;
  • условия заключения сделки о продаже части недвижимости равны для дольщиков и третьих лиц.

Образец формы отказа от преимущественного права должен содержать следующие данные:

  • адрес расположения недвижимости и ее основные характеристики (общая площадь, или же процентное соотношение доли);
  • предложение о выкупе доли с указанием ее стоимости;
  • сроки рассмотрения предложения;
  • основные данные дольщика оформляющего отказ (серия, номер паспорта, место прописки, контактный телефон);
  • подписи, дата заполнения документа, подтверждение нотариуса.

Почтовое извещение

Отказ от преимущественного права покупки доли или комнаты в квартире оформляется нотариально. Его нужно будет передать в МФЦ после заключения ДКП. Внешне текст распечатывается на специальном бланке и удостоверяется печатью и подписью нотариуса. Стоимость оформления отказа составляет до 1000 рублей (в приведенном ниже примере – 500 рублей) в зависимости от установленных нотариальных тарифов.

Особенности регистрации в Росреестре

Для регистрации ДКП доли в квартире нужно помимо стандартных документов (сам ДКП, паспорта, выписка из ЕГРН и госпошлина) принести доказательства соблюдения преимущественного права. К ним относятся:

  • квитанции об отправке и вернувшиеся письма;
  • свидетельства о передаче извещения от нотариуса;
  • нотариальные отказы.

Доказательства можно не приносить, если доля или комната в коммунальной квартире продается сособственнику или соседу в порядке реализации преимущественного права.

Как возникает преимущественное право

Преимущественное право покупки возникает между совладельцами комнат в коммунальной квартире или дольщиков совместного имущества в различных видах недвижимости (квартира, частный дом).

Все совладельцы соответствующей недвижимости имеют равные права в отношении приобретения долевой собственности между собой. Продажа части имущества постороннему лицу дает возможность преимущественной покупки для заинтересованных сторон в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Возможные причины продажи доли недвижимости:

  • развод между супругами;
  • наследование доли по закону или же завещанию;
  • необходимость получения финансовых средств.

Оформление документа

При приобретении квартире в браке такая недвижимость считается совместным имуществом и разделяет поровну между обоими супругами. Исключение составляет подписание брачного контракта с определенными условиями.

Такое разделение определяет долевую собственность. Каждый владелец части недвижимости получает право личного распоряжения по собственному усмотрению. Порядок действия преимущественного права:

  • бывшие супруги при приватизации жилплощади без выделения определенных долей;
  • наследники, получившие жилье;
  • совладельцы долевой недвижимости при возникновении различных обстоятельств.
Еще по теме  Как узнать прошла ли оплата за квартиру

Нормативное регулирование процедуры

В июне 2018 года были внесены изменения в закон о регистрации права собственности, а в январе утверждены новые вправки в порядок оформления процедуры в Росреестре.

15 июля 2018 года произведена отмена выдачи регистрационных свидетельств. В качестве подтверждающего документа выдается соответствующая выписка из ЕГРП со всеми кадастровыми характеристиками.

Важные юридические особенности

Изучая преимущественную покупку доли в квартире, нужно учитывать следующие нюансы:

  • Дарение доли не влечет преимущественного права. Нельзя потребовать «заменить» себя на одаряемого в дарственной. Если договор дарения заключается лишь с целью обойти преимущественную покупку, такую сделку можно аннулировать уже по правилам недействительности.
  • При реализации квартиры на торгах тоже требуется соблюдение интересов сособственников, что регулируется ст. 255 ГК РФ.
  • Уступить преимущественную покупку доли в квартире третьему лицу нельзя – это прямо запрещено законом.

Преимущественное право покупки доли в квартире или комнаты в коммуналке возникает в силу закона. Соблюдать его обязательно, иначе можно получить иск от сособственника о переводе на него прав и обязанностей покупателя. При этом очень важно соблюсти процедуру, определенную законом.

Особенности преемства

Преимущественное право не подлежит квалификации  законодательства, как неимущественное, личное распоряжение. В данном случае имеются некоторые нюансы при факте наследования доли недвижимости.

Судебная практика говорит о том, преимущественное право не считается не имущественным и не относится к юридическому термину, как недопустимость преемства. Разъяснения в данном вопросе определил ВС о том, что требование дольщика о переводе преимущественного права является производным данного термина и не относится к личному праву.

Использование преимущественного права не определяет связь с одним конкретным лицом. Данную процедуру можно использовать после получения наследства без наличия каких-либо ограничений в рамках действующего законодательства РФ.

Особенности при подаче судебного иска

Риски при продажи доли

При нарушении преимущественного права пострадавшая сторона может подать соответствующий иск в суд. Для этого необходимо на р/с судебного департамента внести определенную сумму на расходы (стоимость недвижимости, сборы, пошлины, предусмотренные законодательством), которые нужно возместить при удовлетворении поданной претензии.

Стоимость иска определяется в соответствии со 2, 9 п. 1 части ст. 91 ГК РФ. При удовлетворении претензии ранее заключенный договор не может считаться недействительным. Судебное решение подразумевает внесение изменений о замене покупателя и в выписке из ЕГРП  возмещении понесенных убытков истца. В данном случае ответчиком является добросовестный покупатель части недвижимости.

Видео  — Продажа комнаты или доли. Как решить вопрос с преимущественным правом покупки у соседей

Большое число рисков может возникнуть при оформлении дарственного договора, так как данный документ подразумевает безвозмездную передачу имущества. Оформление генеральной доверенности на осуществление продажи также имеет опасность потери недвижимости без получения денежных средств.

Покупатель доли имущества не защищен на законодательном уровне в случае выявления ошибок в договоре или появлении не проинформированных совладельцев недвижимости. Если суд признает недействительность сделки, то жилье довольно сложно вернуть обратно.

При наступлении смерти покупателя доля имущества может быть возвращена наследникам продавца, так как неразделенность недвижимости предусмотрена в действующем законодательстве РФ.

Мошенники при проведении различных афер часто заменяют понятие доли с комнатой, поэтому при подписании документа лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Стоимость продаваемой доли не может превышать цену общей квартиры.

Сниженная стоимость доли недвижимости может иметь скрытые риски в виде совместного проживания с другими дольщиками или же незаконности использования преимущественного права покупки.

Документы для осуществления сделки

Для того чтобы осуществить сделку продажи имущества доли недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

  • письменный отказ от преимущественного права от всех совладельцев недвижимости;
  • предоставление доказательств того, что дольщики были информированы, но проигнорировали отправку ответа на поданный запрос;
  • документ о регистрации права собственности;
  • правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП, право наследования);
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  • письменное разрешение на продажу от одного из супругов при совместной собственности;
  • договор о купле и продаже;
  • удостоверения личности (паспорта) обеих сторон;
  • разрешение органов опеки при проживании в квартире несовершеннолетнего ребенка.
Загрузка ...