Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как получить землю от государства бесплатно

Категории граждан, обладающих правом получения участков

Вопросы получения земельных участков бесплатно находятся сейчас в прямом ведении региональных властных органов.

Хотя теоретически, любой человек может стать землевладельцем – как гражданин России, так и проживающий за ее пределами (законодательные поправки вступили в законную силу 28 марта 2019г.)

Теперь программа «Дальневосточный гектар» пополнилась правилами оказания помощи нашим соотечественникам, проживающим сейчас за рубежом, но планирующим переехать на постоянное место жительство в Россию. Они могут получить так называемый дальневосточный гектар бесплатно, оформить гражданство РФ в упрощенном порядке, воспользоваться всеми льготами и пособиями, которые действуют сейчас на Дальнем Востоке.

Пока можно оформить заявление на землю в девяти регионах Дальнего Востока – это Амурская, Магаданская, Сахалинская, Еврейская  и Чукотская Автономные области, Хабаровский, Камчатский и Приморский края, Республика Саха. Во втором полугодии это можно будет сделать еще и в Республике Бурятия, Забайкальском крае, но, при условии регистрации по месту жительства в этих регионах.

Возможность оформить землю в собственность появится лишь после получения гражданства РФ и при условии использования объекта по назначению.

Далее проанализируем, какие категории граждан РФ могут стать обладателями заветного участка:

  • Семьи с детьми-инвалидами;
  • Семьи, в которых трое детей (или более 3-х);
  • Те, кто попадает под определение «молодая семья»;
  • Лица, являющиеся Героями Советского Союза;
  • Герои соц. труда;
  • Герои России;
  • Лица, отмеченные наградой «Житель блокадного Ленинграда»;
  • Кавалеры Орденов Славы всех степеней;
  • Молодые специалисты, которые работают в селе (учителя, врачи, работники культуры, работники сельского хозяйства). В данном случае имеется возрастное ограничение: не старше 35 лет;
  • Лица, имеющие гражданство РФ и проживающие в селе не менее чем пять лет;
  • Пенсионеры, которые проживают в селе не менее чем пять лет и имеющие местную регистрацию;
  • Военнослужащие-контрактники.

Узкопрофильным специалистам вполне реально получить земельный участок, но в этом случае нужно будет менять место жительства. Список таких профессий обычно устанавливается губернатором той области, которой срочно нужно решить проблему отсутствия кадров.

Например, в прошедшем году в Крыму предлагались земельные участки бесплатно врачам, учителям и фермерам.

Для получения участка заключается договор аренды на шестилетний срок. Арендную плату при этом платить не нужно, достаточно отработать оговоренный договором период времени. После окончания этого срока участок перейдет в собственность владельца.

Причины и действия в случае отказа

Отказы в переоформлении земли из аренды мотивируются тем, что:

  • вами подан неполный пакет документов;
  • расходятся данные заявления и документов;
  • вами не оплачена вся стоимость, заявленная в торгах;
  • вы не используете землю по назначению;
  • землю не разделили на федеральную и муниципальную;
  • отсутствует утвержденный генеральный план;
  • границы земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
  • участок уже передан другому субъекту;
  • земля ограничена в обороте, есть запрет на приватизацию, установленный федеральным законом;
  • участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  • обнаружены несоответствия в документах разных лет.

В случае отказа Вам представят мотивированное уведомление. Если у Вас нет с ним согласия, можете обратиться в суд. В этом случае важно приложить доказательство, что все формальности были соблюдены, а со стороны муниципалитета наблюдается неправомерное решение.

Важно! Нет возможности выкупить землю, если помещения в здании, расположенном на земельном участке, который невозможно разделить, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Сделать это можно несколькими способами. Рассмотрим подробнее каждый из них, без учета льготных категорий граждан, о которых упоминалось ранее.

  • Осуществить приватизацию бесхозного участка;
  • Оформить аренду участка на определенный срок.

Итак, вы выбрали первый вариант. Что же нужно сделать, чтобы получить такой участок, основываясь на законодательстве? В реальности, подобную землю очень сложно найти.

Все документы для этого предоставляются в отдел недвижимости в местной администрации. А уже специалисты отдела должны разъяснить обратившемуся лицу, может ли данный участок быть выделен ему. Кроме этого, участок проверят, насколько он чист юридически.

Если процедура проверки успешно проведена, данная земля может быть получена в собственность. Но это происходит далеко не мгновенно. Участок выставляют на аукцион, и если в течение месяца его никто не выкупит, главный претендент может получить его в аренду.

Опять же, насколько эта схема успешна, будет напрямую зависеть от региона. Найти бесхозный участок, например, в Ленинградской области можно сказать, не реально, а вот Тюменская область располагает бесхозными землями.

Что касается нюансов, то стоит упомянуть, например, такие: если местные власти откажут в оформлении земли на конкретного гражданина, издержки ему никто не возместит. Кроме того, во время проведения торгов стоимость участка будет только расти и запросто может превысить рыночную. То есть покупка станет просто финансово невыгодной.

В тоже время есть успешная практика по выкупу бесхозных участков в ходе торгов. Гражданин, проживающий в районе Екатеринбурга, обратил внимание на бесхозный участок, который располагался недалеко от его дачи. Проверка была проведена, и участок был выставлен на аукцион с несколькими желающими выкупить его.

В итоге главный претендент смог купить участок за 180 000 рублей. Недаром конечно, но если учитывать, что по рыночной цене стоимость была около миллиона, выгода очевидна.

Об этом стоит поговорить отдельно, поскольку вопрос действительно актуальный, вызывающий интерес большого количества наших граждан. Кроме того, государство поощряет такое стимулирование молодых семей.

Чтобы получить землю по такой программе, нужно соблюсти 2 обязательных условия:

  • На льготы может рассчитывать только семья, в которой обоим супругам нет 35 лет;
  • Семья должна доказать, что улучшение жилищных условий ей необходимо.

Если условия будут соблюдены, молодая семья получит участок за символическую плату. Заявитель оплатит только те расходы, которые понесет при оформлении земли, все остальное будет покрывать городской или районный бюджет.

В нашем разговоре стоит упомянуть еще один вариант получения участка земли бесплатно. Это заключение договора долгосрочной аренды.

Земля в аренде

В некоторых российских регионах действуют специальные программы, вступив в которые человек может взять у государства землю в аренду на 49 лет. Причем по истечении срока аренды, она будет продлена, если это необходимо. То есть несколько поколений семьи вполне могут пользоваться выделенным участком.

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Как получить землю от государства бесплатно

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.
Еще по теме  Уволиться из армии по собственному желанию

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Самозахват участка: возможные последствия

Стоит подробнее рассмотреть и такой вариант.

Вообще, самовольное занятие земли очень распространено, невзирая на другие способы получения участков.

Чаще всего таким способом присоединяют к своему участку соседний, либо часть земли общего пользования. Новые хозяева участка огораживают его, возводят постройки, разрабатывают землю.

Бывают ситуации, когда таких владельцев просто выгоняют с захваченной территории, при этом они обязаны еще и выплатить штрафы, но некоторым везет больше.

Такой самозахват может быть нескольких видов:

  • Длительная разработка и уход за бесхозной территорией;
  • Обмен своего участка на что-либо. Чреват в дальнейшем проблемами, так как в документах будет прослеживаться явное несоответствие.

Так как участок, которым частные лица пользуются, не обладая правом собственности, считается захваченным, чтобы избежать серьезных проблем, стоит заняться его документальным оформлением.

Единого алгоритма оформления нет, поэтому процедура сложная и достаточно долгая. Всего для полной легализации участка, нужно будет пройти два этапа: подготовка и подача документации.

В период подготовки нужно:

  • Обратиться в Росреестр и заказать выписку по конкретному земельному участку, чтобы выяснить есть ли у него какой-либо хозяин. Если такового не имеется, то земля находится в собственности муниципалитета или государства. И оформлять ее придется в соответствующих органах власти и управления;
  • Затем нужно обратиться в местный отдел либо комитет, занимающийся земельными вопросами за уточнениями: нет ли ограничений по передаче, либо сдаче данного участка в аренду, не наложен ли на него мораторий, либо арест;
  • Уточнить, какие способы приобретения данного участка допустимы.

Следующим шагом будет непосредственно оформление, для которого нужно представить следующие документы:

  • Заявление собственника, который на данный момент распоряжается участком;
  • Квитанцию, которая подтвердит оплату штрафа за незаконное использование участка;
  • Планы застройки (если таковые имеются);
  • Документы, которые подтвердят временной промежуток пользования участком после захвата;
  • Подтверждающие границы участка документы;
  • Решение комиссии, вынесенное Кадастровой палатой.

Теперь поговорим об ответственности за самозахват. Как уже говорилось, законодательством за это предусмотрены штрафы. Также правовые последствия будут зависеть от того, какой тип земельного участка подвергся захвату.

Если это обычная земля, которая находится в собственности муниципалитета, наказанием будет штраф. Если же земли относятся к категории водных, лесных и других угодий, либо местам, где есть залежи полезных ископаемых, ответственность ужесточается вплоть до лишения свободы.

Как получить гектар земли на Дальнем Востоке

Участки земли на Дальнем Востоке ждут своих будущих владельцев. Как получить гектар земли бесплатно, обсудим далее.

Как известно, любой гражданин Российской Федерации может получить бесплатно гектар земли на Дальнем Востоке. Это, кстати, прекрасная возможность для желающих не просто сменить место жительства, но и почувствовать себя настоящим первопроходцем. Да и гектар земли лишним точно не будет.

Как подать заявку

Заявки на получение участка от любого гражданина России принимаются и рассматриваются с 1 февраля 2017 года. До этого времени в приоритете на получение были жители дальневосточного региона, мнения которых спрашивали в первую очередь.

Кроме граждан РФ подать заявку могут те, кто принимает участие в программе по добровольному переселению соотечественников, проживающих за рубежом и членов их семей.

Итак, как правильно оформить подачу заявки:

  • Через официальный портал государственных услуг нужно зарегистрироваться в специальной информационной системе, которая носит название НаДальнийВосток.РФ;
  • После того как авторизация будет завершена, с помощью функции «Карта» формируется конкретный участок. Если он будет выделен серым цветом, получить его в собственность будет невозможно;
  • Как только участок выбран, заполняется форма заявления и прикладывается скан паспорта. Если заявление заполняет представитель физического лица, прилагается скан того документа, который подтвердит его право на такие действия.

Заявление рассматривается около 7 рабочих дней с момента поступления.

В настоящее время уже оформлено 7 538 договоров безвозмездного пользования землей на территории Хабаровского края, из них 668 – коллективных. Всего с начала действия Закона о дальневосточном гектаре было подано 16 тысяч заявок.

В то же время, заявителю может быть отказано, если:

  • Форма заявления заполнена неверно;
  • В заявлении указана информация, которая является заведомо ложной;
  • Заявитель не имеет гражданства России;
  • Площадь участка больше, чем 1 га.

Чего нельзя делать с «дальневосточным гектаром»:

  • Подарить;
  • Продать гражданам других государств, иностранным юр. лицам, либо лицам без гражданства.

Разрешенные цели использования:

  • Постройка дома;
  • Занятие сельскохозяйственной деятельностью;
  • Разведение сельскохозяйственных животных;
  • Развитие тепличного хозяйства и так далее.

Пакет льгот для владельцев:

  • Льготы социального типа: трудовая пенсия предоставляется досрочно, повышенный уровень оплаты труда, оплачивается проезд до места отдыха, к заработной плате выплачиваются надбавки, короткая рабочая неделя для лиц женского пола;
  • Льготы для лиц пенсионного возраста: повышенный уровень пенсионных выплат, полностью оплачивается проезд до нового места жительства;
  • Льготы по ЖКХ: субсидирование покупки и строительства жилья, вычеты по ипотеке, субсидирование оплаты жилищно-коммунальных услуг;
  • Льготы по оплате переезда: оплачивается найм жилья, стоимость переезда и багажа.

В начале 2018 года Минвостокразвития разработал поправки к НК РФ и Закону о дальневосточном гектаре. Они заключаются в том, чтобы освободить самозанятых граждан – участников данного проекта от уплаты НДФЛ и страховых взносов с дохода, получаемого при реализации продукции земельного участка. Также данная категория граждан может осуществлять свою деятельность без регистрации в качестве ИП.

Еще Минвостокразвития РФ выступил с предложениями ввести дополнительные льготы для предпринимателей, работающих в сфере общественного питания, бытовых и услуг по временному размещению и проживанию. Предполагается, что перечень льготируемых видов деятельности будет утверждаться на правительственном уровне.

Приобрести земельный участок – отлично, получить бесплатно – еще лучше. Но на земле нужно работать, по-другому не получится. Поэтому количество энтузиастов пока небольшое. Будем надеяться, что со временем их количество увеличится.

Родовое поместье

В прошлом году в Государственную Думу был внесен на рассмотрение новый законопроект, с названием «О родовых поместьях». В нем говорится о том, что любой гражданин РФ может получить 1 га земли без внесения какой-либо оплаты, при этом с правом передавать данную землю по наследству. Но на сегодняшний день он не принят, а так и находится в статусе «Инициатива». Возможно, что-то изменится в 2019 году.

В непростой период не только для государства, но и для его граждан экономия на приобретении недвижимости приобретает все большую актуальность. Большинство людей не один год экономят и копят деньги на сотки своей мечты, но не все знают, что получить их можно и бесплатно.

В этой статье мы предприняли попытку разобраться, возможно ли получить желаемый земельный участок не разорившись. Варианты такого приобретения есть, главное, с умом ими воспользоваться.

Можно ли перевести арендованную землю в частное владение?

На основании ст. 624 ГК РФ, если это предусмотрено в условиях договора или дополнительного соглашения, есть возможность выкупить землю как по истечению срока аренды, так и до. Но для этого Вам следует внести полную выкупную цену за надел или добиться, чтобы арендная плата была зачтена в цену участка.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

В случае аренды государственной или муниципальной земли ЗК РФ дает Вам возможность выкупить такой надел независимо был ли он передан в аренду до или после принятия ЗК, если на нем построены здания, строения или сооружения (подробно о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут). На основании п. 8 ст. 22 ЗК РФ у Вас также возможность быть первым в очереди на выкуп земельного участка по истечению срока аренды.

Еще по теме  Не могу получить документы на землю

То есть, Вы можете проделать такой маневр:

  • арендовать надел;
  • построить на нем здание;
  • оформить его в собственность;
  • заявить о желании выкупить надел по льготной цене.

Можно также стать собственником надела на бесплатной основе, если Вы:

  • член садоводческого, огороднического или дачного объединения и используете землю сельскохназначения в соответствии с ФЗ №217 от 29.07.2017 г.;
  • еще не воспользовались своим правом бесплатного получения надела в собственность.

Вы можете также получить участок земли из аренды в общую долевую собственность, если:

  • используете земельный участок совместно с другими (о том, что это такое субаренда земельного участка и как провести процедуру, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить договор субаренды и его регистрировать);
  • являетесь собственником здания (помещения, офиса), расположенных на неделимом участке.

Этапы регистрации дома следующие:

  1. изготовление технической документации в БТИ;
  2. присвоение адреса дому в архитектурном бюро;
  3. постановка дома в Росреестре на кадастровый учет или заполнение декларации (по дачной амнистии).

Можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте в этой статье.

Какие есть ограничения для наделов?

Получить информацию об ограничениях на продажу земли можно на основании ст. 27 ЗК РФ. Ограничения касаются изъятых из оборота и ограниченных в обороте участков.

Изъятыми из оборота считаются участки, которые находятся в федеральной собственности и заняты такими объектами:

  • природными заповедниками и парками;
  • воинскими формированиями;
  • военными судами;
  • службами ФСБ;
  • службами госохраны;
  • хранилищами ядерных отходов и радиоактивных материалов;
  • закрытыми административно-территориальными образованиями;
  • службами Федеральной службы исполнения наказаний;
  • захоронениями, как воинскими, так и гражданскими;
  • линиями связи и коммуникациями, которые возведены с целью защиты Государственной границы РФ.

Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте если:

  • они размещены в пределах природных территорий, которые охраняются;
  • земли входят в состав лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, читайте в этой статье);
  • на них расположены государственные или муниципальные водные объекты;
  • занятые объектами историко- культурного наследия РФ;
  • они предоставлены для оборонной промышленности или таможенных нужд;
  • они находятся в границах закрытых административно-территориальных образований;
  • предназначены для объектов морского, водного, воздушного, железнодорожного транспорта или автомобильных дорог;
  • находятся под объектами космической инфраструктуры;
  • расположены под гидротехническими сооружениями;
  • предоставлены для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  • загрязнены отходами и веществами, которые представляют опасность для жизни и здоровья граждан РФ;
  • находятся в резерве с целью использования для нужд государства или муниципалитета;
  • находятся в санитарных зонах источников водоснабжения.

Мужчина измеряет участок земли сантиметром

Запрещается приватизация:

  • береговой полосы;
  • прудов;
  • обводненных карьеров и земли вокруг них;
  • а также территорий, предназначенных для общего пользования.

Условия для перевода

Согласно законодательства Вы имеете право перевести землю из аренды в собственность, если арендовали ее для одного из таких видов использования:

  • под ИЖС;
  • для дачных и садовых участков;
  • для ЛПХ.

Прежде, чем принимать решение о приобретении надела в собственность, следует удостовериться:

  • что в Вашем договоре аренды земли указан один из этих трех видов использования;
  • вы действительно используете свой надел в соответствии с указанным предназначением.

Важно! Если земля используется не по назначению, то в переоформлении Вам откажут.

На наделе под ИЖС

Если Вы взяли в аренду надел под ИЖС, то условиями его приобретения есть:

  • постройка на нем дома;
  • введение дома в эксплуатацию путем обращения в местный муниципальный орган;
  • получение права собственности на построенный дом.

К дому, который Вами построен, законодательством выдвигается ряд требований:

  • быть капитальным, то есть пригодным для проживания постоянно;
  • не иметь больше 3 этажей;
  • на одном участке Вы можете построить только один дом, который предназначен для проживания только одной семьи.

Больше об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома мы рассказывали в отдельном материале.

К участку ЛПХ тоже законодательство выдвигает ряд требований, которые зависят от того, где он расположен:

  • в населенном пункте;
  • за пределами населенного пункта.

Если Ваш надел расположен в населенном пункте, то, чтобы стать его обладателем, Вы должны выполнить те же требования, что и для участка под ИЖС. В случае расположения арендованного надела на территории, которая не входит в пределы населенного пункта, застройка – запрещена. Такой надел может использоваться только для того, чтобы выращивать на нем сельскохозяйственную продукцию.

Важно! В большинстве регионов России устанавливается ограничение — под застройку жилыми зданиями можно использовать не более 10% общей территории ЛПХ.

Достаточными условиями для претендентов на право собственности предназначенного для СНТ и ДНТ участка, есть построение на нем:

  • бани;
  • дачи;
  • сарая с углубленным фундаментом.

Если Ваш надел используется под огородничество, то на нем запрещено любое строительство.

Сельхозучастки (СХ)

Операции с землей сельхозназначения регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нормы его не распространяются на следующие земельные участки:

  • садовые;
  • огородные;
  • предназначенные для ЛПХ;
  • под гаражное строительство (о том, как взять в аренду землю под гараж у администрации города или кооператива, мы рассказывали в этой статье.);
  • для ИЖС.

Не допускается использование только части сельскохозяйственной земли, так как та земля, которую Вы не используете, теряет свои полезные для сельского хозяйства свойства.

Способы приобретения

Чтобы выкупить землю из аренды, Вам следует:

  1. подготовить документы;
  2. подать заявление;
  3. согласовать с собственником условия ее передачи;
  4. подписать предложение и передать его продавцу;
  5. оплатить необходимые платежи;
  6. получить договор купли-продажи и постановление;
  7. зарегистрировать изменения в Росреестре.

Каждый гражданин РФ имеет право бесплатной приватизации участка земли, оплатив лишь оформление документов и регистрацию в Росреестре.

Если Вы не воспользовались им, можете претендовать на бесплатную приватизацию. Если воспользовались — можете приватизировать платно.

Если у Вас есть подписанный договор аренды земли с муниципалитетом, то можете претендовать на бесплатную приватизацию надела, если:

  • договора подписан на срок не менее 20 лет;
  • вы зарегистрированы в регионе постоянно не менее 5 лет;
  • вы используете землю более 3 лет;
  • у вас другой земли в собственности нет;
  • вы используете надел в соответствии с указанным в договоре видом назначения.

С чего начать оформление прав?

Оформление прав на участок проходит несколько этапов:

  1. Обращение к арендодателю с заявлением.
  2. Изготовление кадастрового паспорта и технической документации на земельный надел.
  3. Вызов геодезиста, который выполнит работы, что станут основанием для выдачи технической документации.
  4. Обращение повторно в местный муниципалитет с подлинниками и копиями документации с целью оформления акта передачи земельной недвижимости.
  5. Регистрация документации в центре единой регистрации объектов недвижимости.
  6. Получение свидетельства о праве собственности.

Есть ли отличия в переводе земель без строения и с ними?

Получить в собственность землю без строений проще, так как требуется меньше времени и документов.

  • В случае земли без построек не нужно их регистрировать.
  • При их наличии — оформляется и земля, и недвижимость на ней.

В РФ приобретение земли предполагает определение с целями ее использования на далекую перспективу: под капитальные или подсобные строения, для регистрации места жительства, для бизнеса с привлечением наемных работников.

Как продать ЗУ, находящийся в найме?

Если Вы — владелец недвижимости и не имеете права собственности на земельный надел, Вы имеете право реализовать недвижимость без получения предварительного согласия владельца участка. Однако это возможно при условии, что данная сделка не повлечет факта смены целевого назначения участка.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ при продаже дома на арендованном участке Вы обязаны уведомить покупателя недвижимости о наличии арендного соглашения и имеющихся условий. Ваш покупатель получает права на земельный участок аналогичные тем, что были у Вас.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Еще по теме  Вступление в наследство автомобиля после смерти владельца
Важно!

Согласно

ст. 552 ГК РФ

, в случае реализации сооружения, здания либо иного имущества, включая фундамент, надел подлежит реализации совместно с домом (даже если он не достроен), а не наоборот.

Также, в отличие от незастроенного участка, права на землю с начавшимися строительными работами можно уступить на основании ст. 552 ГК.

Больше о том, можно ли продавать землю, если она в аренде и как провести процедуру, читайте тут.

Плюсы и минусы процедуры

Сравнивая арендованный и собственный земельный участок, следует отметить, что первое время землю выгоднее арендовать, так как проще оформить документы, минимальное первоначальное вложение.

Женщина сажает рассаду на грядке

Но на протяжении длительного периода вырисовываются несомненные плюсы собственной земли:

  • если Вами начато капитальное строительство на арендованном участке, то необходимо учитывать риск того, что участок могут забрать;
  • выкупленный участок Вы можете сдавать в аренду и получать постоянный доход;
  • земля со временем дорожает, в будущем Вы можете её продать с прибылью;
  • вам легче привлечь инвестиции в бизнес, который ведется на собственном земельном участке.

Вам следует иметь ввиду, что приобретение надела в собственность сопряжено с большими расходами и требует тщательного документального оформления, но после регистрации Вы сможете полноценно распоряжаться землей:

  • продавать;
  • дарить;
  • использовать в качестве залога.

Общие правила

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Земля Плюсы Минусы
в аренде Стоимость постройки ниже Ограничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже Просрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственности Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.) Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Загрузка ...