Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Если вы против перевода соседнего помещения в нежилое

С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:

  1. В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
  2. Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
  3. Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
  4. От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
  5. Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
  6. После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно.

Предприниматели, ¯_(ツ)_/¯

Можно ли из нежилого помещения сделать жилое?

Прежде чем выводить объект из нежилого фонда, нужно понять, разрешено ли это законом. Прямого запрета нет, а перевод осуществляется в соответствии с главой III Жилищного кодекса и Градостроительными нормативами.

Искомое помещение должно отвечать техническим нормам. Условно, если стоит цель сделать из школы многоэтажный дом – это не удастся. Зато можно превратить офис на цокольном этаже в уютную квартиру-студию.

Когда актуально превратить нежилое помещение в жилое:

  • Нехватка жилья, например – фирма имеет несколько нежилых объектов, но они не используются. Руководство принимает решение переоформить их в квартиры для новых сотрудников компании.
  • Желание расширить жилую площадь, например – имеется свободный чердак, он в собственности у владельца квартиры под ним. Реконструкция позволит увеличить общую площадь квартиры за счет присоединения чердака.
  • Закрытие бизнеса, например – ИП оказывал косметологические услуги, но из-за кризиса вынужден был свернуть бизнес. Оставшееся нежилое помещение на первом этаже многоэтажного дома он переоборудовал под квартиру-студию: цель — сдача жилья в аренду.

Кстати, закон не запрещает использовать жилье в качестве места для профессиональной или предпринимательской деятельности, например – в работе нотариусов, художников или дизайнеров. Главное условие – не нарушать интересы остальных граждан, включая совладельцев квартиры и соседей.

Условия перевода

Теперь поговорим об обстоятельствах, при которых возможен перевод из нежилого помещения в жилое.

Согласно положениям ст. 22 ЖК РФ переход помещения в другую категорию возможен при соблюдении следующих условий:

  • Оформить такой перевод может только собственник нежилого помещения (или его представитель — по нотариальной доверенности);
  • Указанная недвижимость должна отвечать требованиям, установленным для жилых помещений (или же у собственника есть возможность привести нежилое помещение в соответствие таким требованиям);
  • Нежилое помещение не обременено правами физических и/или юридических лиц (например, в силу договора ипотеки, залога, аренды или найма).

Жилищный кодекс предъявляет серьезные требования к жилью. И если нежилое помещение не отвечает минимальным требованиям, перевод в статус жилого затруднителен.

Условия для переоборудования прописаны в ст. 22 ЖК РФ, и вот основные из них:

  1. Заявитель является собственником объекта на основании правоустанавливающего документа, например – договора о приватизации нежилого помещения.
  2. Совладельцы согласны на вывод из состава нежилых объектов (пп. 7 п. 2 ст. 23 ЖК РФ).
  3. Отсутствие ареста, залога и коммунальных долгов за нежилое помещение.
  4. Соответствие нормам СанПиНа, ГОСТа, противопожарной безопасности, техническим регламентам и т.д.
  5. Наличие жизненно необходимых коммуникаций: подогрев воды, ХВС, отопление, газ, электричество, канализация.
  6. Расположение в зоне жилых домов, развитой инфраструктуры, удобных подъездов.
  7. Отсутствие техногенной и природной опасности, сильного шума, загрязненного воздуха — словом, здание не признано аварийным и непригодным для проживания людей.

Если хотя бы одно требование не исполнено, это основание для отказа в переоборудовании объекта. Итоговое решение принимают коллегиально – оценкой помещения занимается межведомственная комиссия. Прежде чем приглашать ее на осмотр, нужно убедиться, что объект действительно не имеет нарушений.

Прежде чем рассказать непосредственно о процедурах согласования, разберемся с запретами, ограничениями и требованиями, которые предусмотрены законом.

  • решение о переводе должны принять все собственники помещения;
  • решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
  • запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
  • запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
  • запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

  • комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
  • комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
  • только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

  • помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
  • в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
  • в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
  • запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
  • запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).
Перевод жилого помещения в нежилое

Так выглядит нежилое помещение на втором этаже обычной панельной пятиэтажки. На первом этаже магазин, над ним — офис. Для доступа на второй этаж была построена отдельная лестница.

Санитарные нормы и правила будут проверяться на стадии согласования проекта, при приемке работ, при получении разрешений на открытие бизнеса. Их перечень зависит от предполагаемых видов деятельности. Например, если в помещении будет организовано кафе, Роспотребнадзор и МЧС потребуют установить надлежащую звуко- и шумоизоляцию, установить систему пожаротушения.

Еще больше технических требований предусмотрено к строительным работам, которые вам придется проводить после получения разрешений на перевод. Такие работы подпадают под понятие перепланировки или переустройства.

  • обустройство отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования МКД (это требование обязательно для разрешения на перевод, поэтому придется согласовывать перепланировку);
  • установка, разборка или перенос стен и перегородок;
  • обустройство, расширение или уменьшение, заделывание дверных и оконных проемов;
  • перераспределение площадей между помещениями квартиры;
  • возведение антресоли, т.е. площадки в пределах помещения на определенном возвышении (площадь антресоли не может превышать 40% от общей площади помещения, иначе придется согласовывать отдельный этаж).

Требования к безопасности работ при перепланировке укажет эксперт при разработке проектной документации. Отклоняться от проекта при проведении работ недопустимо. Это грозит не только отказом в согласовании перевода помещения в нежилое, но и крупным штрафом, обязанностью вернуть объект в исходное состояние.

Переустройство заключается в разборке, переносе или демонтаже инженерного и сантехнического оборудования, переносе сетей и коммуникаций. Как правило, работы по переустройству проводятся в ходе перепланировки, поэтому можно обойтись одним проектом.

Вот еще одно заблуждение, связанное с техническими требованиями к переводу жилого помещения в нежилое.

МИФ № 2: На момент согласования перевода у помещения уже должен быть отдельный вход. Это не так. Пока статус помещения не изменен, вы все еще владеете квартирой. Для квартиры наличие отдельного выхода на улицу не обязательно. Поэтому на момент подготовки документов и обращения за согласованиями прямой доступ может фактически отсутствовать. Это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки.

Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Собственники МКД и муниципальные ведомства будут принимать решение о соответствии технических требований по проекту перепланировки. Поэтому достаточно обосновать и указать места размещения выхода на улицу в проекте, чтобы получить согласование на строительные работы. Естественно, если вы нарушите требования проекта, акт приемки работ не будет подписан до устранения нарушений.

Еще по теме  Порядок регистрации по месту пребывания через МФЦ Госуслуги Почту для граждан РФ и иностранцев

Требования к зданию

  • запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности;
  • запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя);
  • если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия);
  • если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Для переустройства и реконструкции нужно согласие 100% собственников

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты.

Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

  1. Фамилия, имя, отчество собственника.
  2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
  3. Паспортные данные собственника.
  4. Номер примыкающей квартиры.
  5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

Запрет на перевод

Случается, что администрация отказывает в переводе нежилого помещения в жилой фонд. Отсюда можно выделить два вида причин: технические и регистрационные.

Основания для отказа:

  • многоквартирный дом признан аварийным, т.е. непригодным для проживания людей – здание подлежит расселению, а внутренние помещения выкупу. Максимум, на что может рассчитывать собственник нежилого помещения – компенсацию от местных властей;
  • невозможно создать отдельный вход;
  • отсутствие систем водоснабжения, газа, отопительных узлов, электричества и т.д.
  • нахождение на сельскохозяйственной земле за чертой города;
  • технически невозможно создать жилое помещение, например – из цеха или склада для хранения с/х продукции;
  • обращение в администрацию не собственника, а арендатора нежилого помещения.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Ограничения распространяются на объекты исторического и культурного наследия городов. Если нежилой объект находится в таком здании, его собственнику придется получить разрешение от местного органа власти. Дело в том, что объекты культурного наследия находятся под охраной государства. Прежде чем делать перепланировку, нужно убедиться, что она не повредит целостности конструкций. Без разрешения от властей перевод в жилой фонд под запретом!

Отказ также можно получить из-за нарушения процедуры – в силу ст. 24 ЖК РФ.

Отметим наиболее частые причины:

  • заявитель не предоставил обязательные документы;
  • отсутствие согласия совладельцев;
  • техническая документация не соответствует условиям перевода нежилых помещений в жилой фонд;
  • нарушения в ходе реконструкции или перепланировки объектов.

Если отказ чисто в технических моментах – нужно устранить неточности и заново подать заявление. При отказе, который по мнению собственника необоснован, можно обжаловать его в местном суде. Для этого лучше привлечь грамотного юриста.

Пример:

Артем и Виталий являлись совладельцами офиса на цокольном этаже многоэтажного дома. За год до этого они выкупили квартиру у собственника, а затем переоборудовали ее под офис. Однако в связи с кризисом им пришлось закрыть бизнес. Встал вопрос – что делать с офисом? Артем хотел продать его как нежилое помещение или сдавать в коммерческую аренду. Виталий хотел перевести офис в жилое помещение. Мнения разделились, к общему решению совладельцы не пришли. Виталий решил подать заявление о переводе без участия Артема. Однако в администрации ему отказали. Причина – отсутствие согласия второго собственника имущества.

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка».

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Какие требуются документы

  • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников помещения;
  • нотариальная доверенность на представителя (если вы наняли его для защиты интересов);
  • письменное согласие каждого собственника на перевод жилого помещения в нежилое (за детей такое согласие дают законные представители;
  • решение органа опеки, если в состав собственников входит несовершеннолетний;
  • правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН, либо свидетельство о праве, если оно выдано до июля 2016 года);
  • проект перепланировки или переустройства;
  • план помещения с его техническим описанием (этот документ обычно включается в содержание проекта);
  • поэтажный план дома (проектировщик сам запросит или изготовит его);
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций (если такое правило действует в вашем регионе);
  • протокол общего собрания собственников МКД, утвердивший решение о переводе (к этому документы есть еще ряд обязательных приложений, о которых расскажу ниже);
  • заключение о возможности перевода, выданные специалистами ОГПН МЧС (органы государственного пожарного надзора), Роспотребнадзора, службой газового хозяйства (точный перечень ведомств зависит от степени благоустройства и характеристик здания).

Указанные документы нужно приложить к заявлению в местную администрацию или иной уполномоченный орган. При положительном решении вам будет дано согласие на проведение строительных работ по перепланировке или переустройству. Например, в Москве и Санкт-Петербурге такое согласие выдает МВК (межведомственная комиссия), которая создается администрацией и включает специалистов ЖКХ, Роспотребнадзора, МЧС и иные ведомств.

  • акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение проекта;
  • технический план кадастрового инженера, который отразит изменения в характеристиках помещения;
  • заявление в Росреестр на кадастровый учет;
  • выписка ЕГРН, которую вы получите после кадастрового учета.

Именно получение выписки ЕГРН означает, что вы успешно прошли все стадии перевода жилого помещения в нежилое. Чтобы открыть бизнес, вам придется получать дополнительные документы и согласования, однако к процедуре перевода они уже не имеют отношения.

МИФ № 3: для согласования перевода нужно представить или оформить кадастровый паспорт или технический паспорт. С кадастровым паспортом все просто – этот документ полностью утратил силу с января 2018 года. Его содержание было включено в выписку ЕГРН. Даже если у вас остался на руках кадастровый паспорт, его нельзя использовать.

Немного сложнее с техническим паспортом. Этот документ не выдается уже с 2013 года, когда полномочия БТИ были переданы Росреестру. Так как срок действия техпаспортов не превышает 5 лет, все они утратили силу не позднее 2018 года. Однако требование о внесении изменений в технические паспорта до сих пор содержится в ЖК РФ, иных нормативных актах. Например, Распоряжение Жилищного комитета СПб от 22.01.2018 № 39-р указывает техпаспорт как обязательный документ для согласования перепланировки.

  • технические паспорта на квартиры носят информационный характер, поэтому их может использовать проектировщик или кадастровый инженер для уточнения отдельных характеристик объекта;
  • технические паспорта на МКД по-прежнему применяются, так как они подлежат первичной и последующей инвентаризации;
  • в ЖК РФ требование о внесении изменений в техпаспорт распространяется не на частных собственников, а на государственные и муниципальные органы (они сами получат сведения из Росреестра после кадастрового учета);
  • в региональных нормативных актах можно встретить требование о предоставлении техпаспорта, однако их самостоятельно запрашивают специалисты МВК, администраций или иных органов.

Когда я помогал с согласованиями перевода, у нас не требовали технический паспорт. Если в вашем субъекте РФ такое требование предусмотрено, документ запросят в порядке межведомственного обмена, так как архивы БТИ были переданы на хранение региональным властям.

Вот что придется собирать дополнительно:

  1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
  2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Процедура перевода в жилое помещение

Условия перевода нежилого помещения в жилое в 2018 году

После того, как собственники уладят технические моменты, можно думать, как переоформить офис в жилое помещение. Заявителю придется согласовать перепланировку, взять разрешение, собрать нужные документы и зарегистрировать право собственности.

Рассмотрим, как это сделать пошагово со всеми нюансами.

Куда обращаться?

Перевод недвижимости из одного статуса в другой происходит при участии местной администрации. Точнее, этим занимается один из отделов по жилищным вопросам.

Кто принимает заявление и документы:

  • территориальные администрации, например – департамент городского имущества или хозяйства;
  • управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности;
  • мэрия или городской исполнительный комитет, например в лице Департамента проектирования и согласований;
  • организация-посредник в лице офисов «Мои документы» МФЦ.

Для того чтобы понять, куда направить заявление, правильнее обратиться в администрацию населенного пункта. Обычно они вывешивают списки уполномоченных органов с адресами и телефонами.

Как сделать перевод нежилого объекта в жилое помещение — порядок:

  1. Подготовка проекта по перепланировке. Важно чтобы на перевод были согласны все совладельцы, а не только один из них. Также придется учитывать интересы соседей.
  2. Сбор документов, подача заявления в отдел архитектуры и градостроительства. Можно воспользоваться услугами МФЦ и передать документы через их ближайший офис.

Каким способом подавать заявку – решают собственники нежилого помещения. Многое зависит от того, кто входит в их состав:

  • физические лица – подача заявления онлайн через сайт московской администрации, офис «Мои документы», а их представителям – только через МФЦ;
  • индивидуальные предприниматели (ИП) – на сайте города Москва, а также в Департаменте городского имущества (ДГИ), а их представителям – только через ДГИ.
Еще по теме  Лицензия на банковскую деятельность проверить
  1. Получить разрешение межведомственной комиссии.
  2. Перепланировка и ремонт. Заявитель может обратиться в любую строительную организацию, входящую в состав СРО. Если есть возможность, переустройство нежилого помещения в жилое осуществляют своими силами. Но в рамках проектного плана. Самовольные части придется узаконивать в БТИ – а это дополнительные расходы и сроки.
  3. Повторно пригласить комиссию и получить акт приемки. Специалисты могут посетить объект реконструкции и в ходе ремонтных работ. Собственникам придется пригласить их и после окончания перепланировки. Цель визита комиссии – проверить будущее жилье на соответствие техническим и санитарным нормам. Если эксперты обнаружат расхождение с планом, они укажут на ошибки и дадут срок на переделку. Затем снова придут с визитом и проверят исправленное.
  4. Заказ электронного техпаспорта, экспликации и поэтажного плана дома. Особых проблем возникнуть не должно. Специалисты сами оформят нужную документацию, заверят ее электронной подписью и передадут в ФКП «Росреестра».
  5. Регистрация в Росреестре. Заключительный шаг, в ходе которого регистраторы вносят изменения в реестр недвижимости. Отныне нежилое помещение будет считаться жилым. Собственники получают правоутверждающий документ – выписку из ЕГРН. Прежние документы, например, свидетельство о праве собственности, утрачивают юридическое значение.

Список документов

Перевод коммерческого имущества в жилой фонд требует сбора документов. На их основе заявитель получает разрешение на перепланировку и дальнейшую регистрацию изменений в Росреестре.

Какие документы нужно подготовить:

  • письменное заявление в свободной форме (образец см. ниже);
  • паспорта всех совладельцев;
  • подтверждение права собственности на нежилой объект, например – договор купли-продажи, мены или приватизации (см. «Как выглядит документ о приватизации«);
  • свежая выписка из ЕГРН – о том, что помещение на кадастровом учете;
  • выписка из ЕГРН с характеристиками на объект недвижимости (например, о том, что на него не наложен арест и прочие обременения);
  • техпаспорт из БТИ – отражает сделанные изменения;
  • план жилого дома – на его основе специалисты вынесут заключение, можно ли присвоить нежилому помещению статус жилого;
  • план перепланировки объекта недвижимости – прилагается в том случае, если для перевода в жилое помещение нужна реконструкция;
  • доверенность от нотариуса – если от имени заявителя действует его представитель.

Также могут запросить выписку из ЕИРЦ об отсутствии коммунальных долгов. Юридическим лицам нужно подготовить учредительные документы и разрешение от начальства.

Шаблон можно найти на стенде в местной администрации. Каждый регион предъявляет свои требования к заполнению.

Стоимость

Основные расходы приходятся на перепланировку, восстановление и реконструкцию. Цена перевода нежилого помещения в жилое составит примерно от 200 000 до 550 000 рублей. Удовольствие не из дешевых, поэтому лучше всего привлекать юриста – чтобы снизить число ошибок.

Что входит в стоимость переоборудования:

  • услуги ремонтных бригад – от 20 000 до 150 000 рублей;
  • заказ технического плана (паспорта) – от 1 500 рублей и выше;
  • оформление выписки из ЕГРН ­– 300 или 750 рублей;
  • проектная декларация – от 2 500 рублей.

Государственная услуга по выводу нежилых помещений в жилые – бесплатная. Заявители освобождаются от уплаты 2 000 рублей. Однако они несут расходы за повторную регистрацию права собственности, т.е. смену статуса объекта недвижимости.

Физические лица (граждане) оплачивают 350 рублей, а юридические лица (организации) – 1 000 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Перевод нежилого в жилое советы юриста

Сроки оказания услуги также отличаются.

Заявление о переводе из нежилого помещения в жилое регистрируют в день обращения гражданина или организации. Далее, Департамент рассматривает обращение – на это дается45 дней. Затем решение о переводе или об отказе направляется в адрес заявителя – не позднее, чем через 3 дня (п. 4-5 ст. 26 ЖК РФ).

Регистрационные действия в ФКП «Росреестра» займут около 10 дней. И еще 5 дней уйдет на уведомление заявителей о готовности документов. Выписка из ЕГРН выдается в отделении МФЦ или в Росреестре.

При вынесении отказа в переводе, Департамент отсылает решение собственнику в течение 3 рабочих дней. Именно с этого дня начинается отсчет 3-месячного срока на обжалование в суде. Заявитель вправе обратиться в городской суд и оспорить решение жилищной комиссии.

Итого, на процедуру перевода из нежилого в жилое уходит около 2-х месяцев.

Особенности и нюансы перевода

Недвижимость различается в стоимости, планировке, статусе и технической возможности перевода. Ответить сходу, что можно переоформить в квартиру, а что не получится – достаточно сложно.

Частный дом, здание и строение – это обособленные объекты, не примыкающие к жилым сооружениям. Их перевод в статус жилого зависит от соответствия требований к постройкам жилого фонда – в силу раздела II в ПП № 47 от 28 января 2006 года.

Для перевода из нежилого здания в жилое, нужно:

  • оборудовать жилую комнату, кухню, ванную и туалет;
  • уложиться в минимальные размеры жилых помещений, например – жилая комната не менее 12 кв. метров, а кухня – от 6 кв. метров;
  • сделать потолок не менее 2,5 метра в высоту от пола;
  • подвести жизненно важные коммуникации: воду, электричество, отопление, вентиляцию и канализацию (газоснабжение для частных домов – необязательно);
  • учесть нормы СанПиНа, пожарной, строительной, экологической безопасности;
  • обеспечить комфортное проживание как минимум одного человека.

Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово

Даже если коммуникации еще не проведены, но есть возможность их подвода – проблем со сменой статуса возникнуть не должно.

Обратная ситуация, когда надо превратить жилье в коммерческий объект — условия остаются теми же, за рядом исключений. О них читайте по ссылке.

Техническое помещение – это площадь, которая необходима для обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома (например – лифтов, мусоропровода, электрощитовой, подачи тепла).

Почти все технические помещения выполняют вспомогательные фанкции. Жильем они считаться не могут и непригодны для проживания людей. Например, сложно переоборудовать шахту лифта и превратить ее в уютную квартиру. Затраты будут огромными, да и на такое никто не пойдет – технические помещения считаются общедомовым имуществом (

ст. 36 ЖК РФ

).

Читайте нашу статью, как происходит выдел доли нежилого помещения из общей долевой собственности.

Если в качестве объекта, например, подвал – теоретически перевод допускается. Но для этого придется создать проект перепланировки, дать на согласование всем жильцам дома, организовать собрание собственников, провести голосование, сформировать протокол собрания – и только после этого подавать запрос в Департамент городского имущества, подробнее читайте здесь. Расходы могут составить около 300-500 тысяч рублей.

Части помещения

Очень сложно перевести часть нежилого помещения в жилой объект. Хотя бы потому, что затраты будут огромными. Да и не всегда по правилам такая возможность имеется. Зато, если технические возможности позволяют, перевод осуществим.

Например: переоформление подсобного или чердачного помещения к жилой площади квартиры. За счет перевода собственник увеличивает размер своей жилплощади. Для этого придется вносить изменения в техпаспорт, оформлять новый документ и подавать на регистрацию в Росреестр.

Квартиры

Популярная процедура – оформить квартиру как нежилое помещение, и обратно в жилое. Все упирается в перепланировку и ремонт. Скажем, если квартира оборудовалась как парикмахерская или салон красоты – наверняка собственник переносил кухню, санузлы, оконные проемы, перегородки, входную дверь.

Оформляя коммерческое помещение в жилой фонд, придется проделать обратную работу, т.е. вернуть все на место. Также нужно согласовывать изменения с соседями, приглашать экспертов межведомственной комиссии и БТИ.

Перевод из нежилого помещения в жилой дом сопровождается техническим переустройством. Совладельцам придется получить разрешение от местной администрации. Зачастую свои действия нужно согласовывать с соседями по дому. Фактически можно перевести в жилое помещение квартиру, частный дом, комнату в общежитии, чердак или подсобку. Сложнее – техническое помещение, садовый дом и отдельно стоящее здание.

Переоформление считается непростым занятием. Даже если вы изучили вопрос, могут возникнуть сложности с оформлением документов. Специфика перевода такова, что нужно учесть множество тонкостей – от требований СанПин и ГОСТ, до правовых аспектов в регионе. Лучше всего обратиться к юристу и проконсультироваться по процедуре. Юрист подскажет, можно ли перевести ваш объект в разряд жилых, как и где правильно сэкономить, куда обращаться и жаловаться на отказ чиновников. Спрашивайте: ответим и поможем!

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Для решения о переводе нужно большинство голосов

Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.

О возможных проблемах я уже указывал в пошаговой инструкции. Отмечу еще ряд моментов, которые могут возникнуть в процессе согласований и проведения строительных работ.

Вариант решения этой проблемы только один – договариваться и искать компромисс. Обжаловать или обойти отказ собственников невозможно даже через суд. Можно предложить организовать детскую площадку за свой счет, благоустроить территорию, сделать парковку для жильцов дома или подъезда. Пока не получите решение собственников, дальнейшие этапы согласований вам недоступны.

Для открытия магазина или офиса может потребоваться большая площадь. Согласовать перевод “оптом” не получится. Для каждой квартиры придется заказывать отдельный проект, получать согласие собственников, проходить иные обязательные согласования. После перевода всех квартир в нежилые помещения, можно объединить их в один объект. Сделать это можно в рамках реконструкции, т.е. на основании разрешения на строительство.

Понятия и нормативная база

  • многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
  • жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
  • квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
  • нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
  • перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне.

Что интересно – уже на финальной стадии работы над статьей увидел, что в ЖК РФ был внесен большой блок поправок, связанных с изменением статуса жилых помещений. Федеральный закон № 116-ФЗ с изменениями в ЖК РФ был принят в мае и вступил в силу с 12 июня 2019 года. Поэтому ниже вы найдете пошаговую инструкцию, полностью соответствующую новым правилам. Прежде всего, это касается порядка проведения общих собраний в МКД, принятия решение о возможности перевода.

  • для утверждения Административных регламентов по согласованиям перепланировки и переустройства;
  • для введения дополнительных требований при согласовании (например, только в Москве и Санкт-Петербурге нужно получать техническое заключение о состоянии несущих конструкций в МКД);
  • для передачи полномочий по согласованию отдельным органам (например, в столице этим вопросам занимается Мосжилинспекция и Департамент городского имущества);
  • для определения видов деятельности, которыми нельзя заниматься в помещениях МКД (например, некоторые регионы запрещают размещать в МКД магазины по продаже пиротехники, увеселительные заведения и ночные клубы).
Еще по теме  Порядок отчуждения земельного участка в 2020 году

На специальные требования региональных актов я также буду обращать внимание в статье. Но и вам придется изучать местное законодательство, чтобы избежать проблем. Сведения обо всех региональных законах обязательно размещаются на официальных сайтах субъекта РФ.

Какие требуются документы

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

  • если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита);
  • если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.);
  • если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).
  • если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником;
  • если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.

Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта.

Перевод жилого помещения в нежилое — пошаговая инструкция

Теперь на своем примере расскажу, какие стадии мы проходили при переводе жилого помещения в нежилое, что пришлось оформлять и сколько это стоило. Отдельно расскажу о ценах за оформление документов и некоторых скрытых расходах.

  • если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
  • вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
  • когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Перевод жилого помещения в нежилое

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

  • собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности;
  • проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения;
  • автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей.

  • выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО);
  • убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже);
  • заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон);
  • передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
  • обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой.

Есть онлайн-ресурс НОПРИЗ для выбора организаций и частных специалистов, состоящих в СРО. В нем можно найти сведения обо всех членах СРО на территории страны, либо проверить выбранного специалиста. Поиск можно вести по ИНН, адресу, городу и федеральному округу, так что вы без проблем получите список проектировщиков.

  • сведения о квартире с указанием характеристик по каждому основному и вспомогательному помещению;
  • техническое задание, в котором будет указана цель перепланировки (перевод помещения в нежилое);
  • пояснительная записка проектировщика (подтверждает, что запланированные работы безопасны для МКД и его помещений);
  • перечень архитектурных решений, т.е. подробное описание всех работ, которые будут выполнены в квартире (перенос стен. обустройство отдельного выхода и т.д.);
  • схемы и чертежи с фактическими и будущими характеристиками помещений;
  • фото и иные графические материалы (желательно сделать фотомонтаж помещения после выполнения работ, чтобы оценить внешний вид изменений);
  • сведения об исходной и разрешительной документации (кадастровый номер, реквизиты выписки ЕГРН, ссылка на согласие собственников и т.д.);
  • состав конструктивных и объемно-планировочных решений (это описание работ, которые связаны с воздействием на несущие конструкции, в том числе при обустройстве выхода на улицу);
  • мероприятия по организации работ, обеспечению пожарной безопасности (места складирования стройматериалов, требования к сертифицированному оборудованию и т.д.);
  • иная информация, подтверждающая возможность проведения перепланировочных работ.

Проектировщик несет ответственность за соблюдение нормативных актов. Поэтому вы не обязаны вникать в содержание проекта после согласования технического задания. Как правило, проектная организация берет на себя промежуточное согласование в ОГПН МЧС, Роспотребнадзоре и газовых службах. Так проще и самому проектировщику, чтобы впоследствии не переделывать документы.

  • наличие положительного заключения газовиков о возможности отключения газа, обрезки и опломбирования трубы (если в доме нет газа, такие согласования не нужны);
  • подтверждение, что после строительных работ вентиляционные шахты, каналы и дымоходы будут исправно работать;
  • подтверждение, что строительные материалы будут соответствовать Техническому регламенту Закона № 123-ФЗ (это подтверждается пожарными сертификатами и декларациями, которые оформляются на стройматериалы);
  • наличие у подрядчика допуска на работы с электрикой;
  • обеспечение мер первичной пожарной безопасности (в проекте указываются места складирования материалов и мусора, места размещения огнетушителей, ответственные лица и т.д.).

Специалисты ОГПН будут проверять содержание проекта. В ходе строительных работ они вправе контролировать соблюдение мер пожарной безопасности, дают заключение при подписании акта приемки.

Проект утверждает заказчик, т.е. собственник квартиры, проектировщик, руководитель проектной организации. Срок изготовления проекта будет согласован при подписании договора, зависит от сложности и объема работ. Итоговый документ вы получите в письменной и электронной форме (на диске или в виде файлов на флешке). Электронный документ будет заверен ЭЦП проектной организации.

  • техзаключение может оформить сам проектировщик, так как допуск СРО предусматривает такие полномочия;
  • документ оформляется после обследования несущих конструкций, содержит оценку их состояния, расчеты о степени допустимых нагрузок при выполнении работ;
  • техзаключение включается в состав проекта и будет проверяться в администрации, МВК и иных ведомствах.

Получив проект, можно приступать к получению разрешений от собственников МКД.

Самый сложный и рискованный этап, который может привести к отказу в переводе жилого помещения в нежилое. Именно эта процедура была существенно изменена с принятием поправок в ЖК РФ 29 мая 2019 года. Поэтому при описании я буду ссылаться на личный опыт и новые поправки в ЖК РФ.

  • фамилия, имя и отчество собственника-гражданина, либо наименование и ОГРН юридического лица;
  • паспортные данные собственника;
  • номер помещения со ссылкой на правоустанавливающий документ (например, квартира № ___, кадастровый номер №___);
  • согласие на перевод прилегающего помещения в состав нежилых.

Если вы не получите согласие всех собственников, дальнейшие действия бессмысленны. Учтите, что обжаловать, оспорить или обойти иным способом такое требование невозможно. При возникновении проблем, вы можете заинтересовать собственников скидками на товары и услуги в будущем магазине, выделить им деньги, либо использовать иные варианты урегулирования спора.

Важно! Если примыкающая квартира не приватизирована, ее собственником является муниципалитет. Поэтому получать согласие нужно через местный орган власти. Это займет до 15 дней.

  • нужно получить сведения об общей площади МКД, сведения о квартирах в муниципальной собственности (эту информацию можно получить из выписки ЕГРН);
  • нужно подготовить повестку дня общего собрания собственников МКД, включить в нее вопрос о разрешении на перевод помещения в состав нежилых (можно включать в повестку и иные вопросы, чтобы заинтересовать собственников принять участие в собрании);
  • нужно уведомить собственников о месте и времени собрания.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

  • нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.);
  • получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно);
  • изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ);
  • организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.);
  • согласование в местной администрации – бесплатная услуга;
  • проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес);
  • оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга;
  • изготовление технического плана – 6500 руб.;
  • кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 400 17000 15000).

Загрузка ...