Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Выбор вида разрешенного использования земельного участка

Основания для отказа в предоставлении услуги

Отказ по причинам неправильности заявления:

  • несоответствие требованиям Административного регламента предоставления услуги администрациеи МО
  • не указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина, либо наименование юридического лица, обратившегося за предоставлением муниципальной услуги
  • текст не поддается прочтению
  • подписано не уполномоченным лицом

Иных основания для отказа:

  • земельный участок изъят из оборота, ограничен в обороте
  • в отношении земельного участка принято решение о резервировании, изъятии для государственных или муниципальных нужд
  • заявитель не представил документы, указанные в Административном регламенте
  • копии документов, сведения, выписки, представленные заявителем, противоречат или не соответствуют (полностью или частично) сведениям уполномоченных органов
  • ответ на межведомственный запрос показывает отсутствие прав на земельный участок
  • ВРИ участка не соответствует видам разрешённого использования, предусмотренным действующими ПЗЗ
  • письменный отказ заявителя от предоставления муниципальной услуги
  • причины, изложенные в разделе Мотивации отказа

Решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги может быть принято при наличии хотя бы одного из перечисленных видов оснований. Причины отказа указываются в обязательном порядке.

Заявление на получение муниципальной услуги после устранения обстоятельств отказа можно подать повторно. Датой исчисления срока выполнения муниципальной услуги в этом случае будет дата регистрации повторного заявления.

Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Подготовка к решению задачи по изменению ВРИ начинается с выяснения градостроительных регламентов.

Способ №1

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление:

  • о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера
  • о предоставлении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или справку о зонировании террритории, на которой находится участок

Способ №2

Нужно изучить графические материалы ПЗЗ:

  • генеральный план муниципального образования
  • схема градостроительного зонирования

На чертежах плана и схемы территориальные зоны раскрашены в разные цвета. Они наглядно показывают границы зон. В экспликациях к графическим материалам даются сведения о видах использования участков.

Найти вид использования, соответствующий цели его изменения

Каждая из групп ВРИ содержит перечни видов разрешённых использований. Самостоятельным порядком нужно выбрать из них тот, что более всего отвечает цели изменения ВРИ. Нужно учесть при этом, что в качестве выбирать в вид из состава вспомогательных ВРИ запрещено.

Когда планируемый вид соответствует одному из видов в перечне ВРИ, перечисленных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или справке о зонировании, к изменению ВРИ можно приступать обоснованно.

Наименование вида использования участка должно быть идентичным тому, что даётся в Классификаторе ВРИ 2020.

Важно знать

Если на участках уже построены объекты капитального строительства (индивидуальный жилой дом, производственное здание, торговый центр и т.д.) и они зарегистрированы в госреестре, изменение существующего ВРИ участка будет происходить по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек, не соответствующего новому виду использования земельного участка.

Пример

В деревне на одной из улиц в окружении частных домов построен индивидуальный жилой дом. Собственник планирует реорганизовать его в магазин. Выбранный им по Классификатору вид «Магазины» с описанием вида:

«размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет менее 5000 м2».

Даже если в градостроительный регламент зоны жилой застройки, внутри которой находится участок с построенным домом, включён выбранный вид использования участка (есть же в любой деревне магазины!) и возможность изменения прежнего ВРИ кажется реальной, торопиться менять функциональное назначение здания с индивидуального дома на магазин не стоит. Придётся уточнить, как указано в пункте 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, ещё и технические регламенты.

Техрегламенты для магазинов устанавливают жёсткие требования:

  • к проектной документации
  • к удалённости объекта от жилых строений
  • к безопасности магазина и прилегающей к нему территории
  • к соответствию условий его эксплуатации
  • к обеспечению подъездом и разворотной площадкой для пожарных машин и машин, доставляющих товары
  • к условиям приёма посетителей

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что попытка преобразования в магазин частного дома на участке для ИЖС, соприкасающегося своими границами с другими застроенными участками, окажется тщетной.

Размещение или преобразование зданий в объекты социальной инфраструктуры в жилых зонах допускается на земельных участках при следующих условиях:

  • строения должны примыкать к красным линиям дорог, улиц, бульваров, площадей, проездов, являющихся территориями общего пользования
  • должны отсутствовать градостроительные нормы, запрещающие их размещение

Вывод

Приведённый пример — доказательство того, что к изменению ВРИ земельного участка нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени. Более всего, он демонстрирует весомую значимость градостроительных регламентов.

Итак, зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:

  • если в перечнях основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ, указанных в Выписке из ПЗЗ о видах разрешённого использования, в ГПЗУ или в справке о зонировании территории есть тот вид, что соответствует цели изменения, то вопрос об изменении будет решён положительно, в противном случае — в изменении ВРИ будет отказано
  • в зависимости от того, в какой группе видов окажется планируемое использование, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:для основной группы ВРИ — без слушаний:
    • для группы условно разрешённых видов — проведение слушаний потребуется
    • вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
  • выбранный и далее присвоенный вид использования должен соответствовать наименованию в Классификаторе ВРИ 
Еще по теме  Отпуск на похороны по трудовому кодексу

При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы. Рассмотрим их.

Варианты решения вопроса об изменении ври участка

Порядок решения вопроса зависит от ряда обстоятельств:

  • действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
  • установлены или нет градостроительные регламенты
  • в какой группе видов использования (основных, условно разрешённых или вспомогательных), указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка

Изменение ВРИ будет производиться простым образом и без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться публичные слушания.

Слушания организуются муниципалитетом после получения заявления от собственника или правообладателя участка, подготовки ими необходимых материалов (планировочных обоснований) и прохождения всех процедурных этапов.

Итог слушаний — выпуск постановления муниципалитета об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору. Постановление служит правовой основой, позволяющей Росресстру, на основе предоставления всех материалов по изменению ВРИ, внести в кадастровый учёт новые сведения об участке.

В общественных публичных слушанях принимают участие жители муниципального образования. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний. Этот факт будет отражён в итоговом решении муниципалитета в виде письменного отказа на поданное собственником или правообладателем заявление.

Изменением ВРИ земельных участков могут заниматься также правообладатели земельных наделов, получившие согласие их владельцев (арендаторы — у арендодателя, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем 5 лет).

Возможность выбора разрешённого использования земельных участков их правообладателями

В соответствии с положениями статьи 14.4 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ правообладатели земельных участков без получения разрешений и согласований могут использовать в соответствии с любым из видов разрешённого использования, предусмотренных регламентом использования земель, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Эту норму нужно понимать не как использование только по личному решению и без каких-либо дальнейших действий со своей стороны, а так:

  • если выбранный вид использования земельного отличается от установленного ВРИ, указанного в выписке ЕГРН, то после того, как правообладатель определил для себя необходимый ВРИ, он должен направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешённого использования земельного участка или заявление в местный орган власти о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка
  • если установленный и зафиксированный в ЕГРН ВРИ земельного участка и ВРИ, предусмотренные регламентом использования земель, равнозначны и не отличаются по наименованию, заявление подавать вообще не требуется

Самовольное установление ВРИ в случае различия существующего ВРИ с выбранным из видов, установленных регламентом использования земель, квалифицируется как факт нарушения земельного законодательства

Правообладатель земельного участка вправе использовать земельный участок в соответствии с условно разрешённым видом использования земельного участка без получения указанного разрешения органа власти, только в том случае, когда выбранный им ВРИ земельного участка предусмотрен в утверждённом проекте межевания территории.

То есть он вправе сделать выбор вида разрешённого использования участка лишь из тех видов разрешённого использования, что установлены в документации по планировке территории для этого земельного участка. Изменение вида разрешенного использования такого участка допускается только посредством внесения изменений в документацию по планировке территории.

Вспомогательные виды разрешённого использования участков, предусмотренные регламентом использования земель, могут реализованы без разрешений и согласований, но только одновременно с использованием земельного участка в соответствии с основным или условно разрешённым видом использования.

Использование земельных участков землепользователями и арендаторами

Если участок, находится в государственной или муниципальной собственности, то пользователи и арендаторы такого участка обязаны выполнять следующие требования и нормы:

  • использовать участок строго в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка, указанными в договоре или решении о предоставлении земельного участка
  • не использовать земельный участок без наличия собственных построек на нём в соответствии с иными видами разрешенного использования земельного участка, в том числе условно разрешёнными видами использования земельных участков, которые они хотели бы выбрать из числа видов, предусмотренных регламентом использования земель
  • в случае, когда пользователь или арендатор земельного участка является собственником здания, сооружения, расположенного на земельном участке, и федеральным законом не предусмотрено ограничение по изменению ВРИ земельного участка и (или) здания, сооружения. пользователь или арендатор вправе:
    1. или выбрать ВРИ из видов разрешённого использования земельных участков, предусмотренных регламентом использования земель
    2. или получить разрешение на условно разрешённый вид использования земельного участка, иной, чем ВРИ, предусмотренный в договоре или решении о предоставлении земельного участка
Еще по теме  Юридическая консультация онлайн - бесплатная помощь юристов и адвокатов 24 часа в сутки

направив либо заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешённого использования земельного участка, либо заявление заявление в местный орган власти о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка.

Выше былоотмечено, что вопрос выбора ВРИ незастроенных участков, находящихся в пользовании или аренде, остаётся спорным, поскольку интересы арендодателя, выступающего в 2-х ипостасях одновременно:

  1. стороной в договоре
  2. органом публичной власти, установившим регламент территории

никак не могут быть ущемлены при выбором ВРИ арендатором, а потому выявленная проблема законопроекта была вынесена на обсуждение законопроекта во втором чтении.

Внесение корректировок в части изменения ВРИ в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности предусмотрен пунктом 5 статьи 14.4 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ

по требованию любой из сторон в срок не позднее 3-х месяцев со дня внесения сведений о таком ВРИ земельного участка в ЕГРН, но только в следующих случаях:

  1. арендатор является собственником здания, сооружения, расположенных на участке
  2. арендатором является государственное или муниципальное унитарное предприятие, государственное или или муниципальное учреждение

Как быстро изменить ври?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее.

Особенности классификатора ври земельных участков

  • в описании вида разрешённого использования указывается допустимая деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ
  • классификатор не различает ни категории земель, ни основные, вспомогательные или условные виды разрешённого использования участков
  • не всегда название ВРИ земельного участка, указанного в существующих на него документах или выбранного из перечней основных и условно разрешённых видов, указанных в ПЗЗ, соответствует ВРИ по Классификатору.

В Классификаторе можно найти самый подходящий вариант. Виды использования в нём описаны подробно. Они включают вспомогательные виды деятельности, для которых не требуется установление ВРИ:

  • вид «жилищное строительство» обеспечивает разведение плодовых и декоративных растений, но только при наличии на земельном участке жилого строения, а не вместо него
  • любому виду разрешённого использования присуща возможность размещения, например, линии электропередач, водопровода, линии связи и других подобных объектов, опять-таки, возводимых только совместно с основным объектом, но не отдельно него

Попробуйте новую версию портала госуслуг

Разрешённое использование земельных участков

Выделим некоторые положения будущей главы II.1 «Разрешённое использование земельных участков» Земельного кодекса РФ, начав с её статьи 14.1, в которой даётся определение ВРИ земельных участков:

  • под разрешённым использованием понимается допустимое использование земельного участка, определяемое в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами.
  • для земельного участка регламентом устанавливается один или несколько видов разрешённого использования.

С учётом введённых регламентов использования земель определение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка претерпело уточнение:

«видом или видами разрешённого использования земельных участков являются вид или виды использования земельных участков, которые устанавливаются соответствующим регламентом использования земель:

  1. градостроительным регламентом.
  2. лесохозяйственным регламентом лесничества, лесопарка, расположенных на землях лесного фонда
  3. положением об особо охраняемой природной территории (если иное не предусмотрено статьей 14.3 Земельного кодекса РФ).

Разрешённое использование земельного участка:

  1. считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о виде или видах его разрешённого использования
  2. установление или изменение разрешённого использования земельных участков не влечёт за собой прекращения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков»

Разрешённое использование земельных участков может допускать или запрещать размещение на них зданий и сооружений. При этом назначение зданий и сооружений должно соответствовать разрешённому использованию участков (за исключением тех зданий и сооружений, размещение которых допустимо без образования земельного участка).

Еще по теме  В какую страну легко переехать из россии

Регламент использования земель

Содержание регламента использования земель изложено в пункте 3 статьи 14.2 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ:

«Регламентом использования земель является правовой режим земель и земельных участков, находящихся в границах:

  • одной территориальной зоны
  • одного лесничества, лесопарка, расположенных на землях лесного фонда
  • особо охраняемой природной территории

равно как всего, что находится над поверхностью и под поверхностью (если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, водным законодательством,

Регламенты использования земель обязательны для исполнения всеми правообладателями земельных участков (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ и федеральными законами)».

Вместе с тем, законопроектом конкретизированы нестандартные случаи, при которых использование участков и строений на них разрешается или вовсе запрещается по причине того или иного несоответствия либо регламенту использования земель, либо разрешённому использование земель и земельных участков:

  • если на земельных участках имеются здания или сооружения, назначение которых не соответствуют регламенту использования земель, то использование таких зданий и сооружений может быть сколь угодно долгим, причём приведение назначения (разрешённого использования) зданий и сооружений в соответствие с регламентом использования земель не потребуется (исключение при этом представляют случаи, когда использование зданий сооружений представляет опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия)
  • если регламенту использования земель не соответствуют разрешённое использование земель и земельных участков, на которых находятся здания и сооружения, то запрет на использование и тех, и других объектов произойдёт лишь в том случае, когда их использование создаёт опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия

Разновидностью регламента использования земель является градостроительный регламент, который, наряду с основными ВРИ, может предусматривать условно разрешённые виды использования земельных участков, допускаемые только после получения разрешения в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение вопроса в местной администрации

Заявление в администрацию подаётся в случаях:

  • при намерении собственника устранить несоответствие Классификатору ВРИ прежнего вида использования участка
  • при необходимости установления нового вида использования в порядке, требующем проведения публичных слушаний

К заявлению должны быть приложены копии документов:

  • удостоверяющих личность заявителя (для физического лица) и (или) представителя заявителя, и документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя (в случае, если заявление подается представителем заявителя)
  • свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей)
  • свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц)
  • выписка из государственного реестра о юридическом лице, индивидуальном предпринимателе, являющимся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок
  • заверенного перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (в случае, когда заявителем является иностранное юридическое лицо)
  • правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, если сведения о таких документах отсутствуют в ЕГРН
    согласие правообладателя участка на изменение ВРИ (когда заявитель не является собственником участка)

Заявитель вправе по собственной инициативе представить вместе с заявлением документы:

  • кадастровая выписка о земельном участке
  • кадастровый паспорт земельного участка
  • выписка из ЕГРН о праве на земельный участок
  • имеющееся свидетельство о праве собственности

Если заявитель не предоставил документы в полном составе, администрация МО запрашивает их самостоятельно (в установленном порядке межведомственного информационного взаимодействия)

Через МФЦ или в электронной форме на ресурсе муниципального образования можно также сделать заказ услуги «Установление соответствия разрешённого использования земельного участка классификатору видов разрешённого использования земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования.

Результат рассмотрения заявления — решение администрации об установлении соответствия. Это юридическиое основание для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешённом использовании земельного участка.

Решение направляется в территориальный орган Росреестра для проведения государственного кадастрового учёта изменений земельного участка. Другой его экземпляр выдаётся собственнику участка на бумажном носителе или пересылается в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Срок предоставления муниципальной услуги

  • 30 рабочих дней со дня поступления заявления — решение об установлении соответствия ВРИ земельного участка, указанного в заявлении, виду разрешенного использования земельного участка, установленному классификатором ВРИ
  • 45 дней со дня поступления заявления — решение об установлении соответствия ВРИ земельного участка, указанного в заявлении, проводимого на основании публичных слушаний, виду разрешенного использования земельного участка, установленному классификатором ВРИ

Срок отправки документов

Срок отправки электронных документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги определяется администрацией МО в пределах срока предоставления муниципальной услуги

Срок направления документов почтовым отправлением в случае неявки заявителя для личного получения документов — не более 3-х рабочих дней со дня истечения срока предоставления муниципальной услуги

После получения решения собственнику необходимо обратиться с ним в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», либо через МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка, указав его кадастровый номер, или направить заявление почтовым отправлением с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Загрузка ...